不搞房產的順豐不是好快遞
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文/慶秋
來源：BT財經（ID：btcjv1）
順豐能否成功收穫第二增長曲線，擺脫並不擅長的價格戰泥潭，或在此一舉。
王衛要收穫自己的第二家上市公司了。
2月10日，順豐房地產投資信託基金（簡稱順豐房託，SFREIT）向港交所遞表；5月5日，開始公開招股，發售價介於每基金單位4.68港元至5.16港元，集資最多約26.83億港元；預計5月17日掛牌，股份代號2191。
若順利上市，不僅對於香港市場意義重大：將是香港房地產信託基金市場首個物流REIT，同時也是首個非地產的快遞企業赴港發行REIT；更對順豐意義重大：自今年一季度虧損近10億元暴雷跌停後，此舉能否重振市場信心，再次順風前行？
爲何分拆房託上市？
今年2月，順豐宣佈了兩則重磅消息，一是擬收購港交所上市的最大的國際物流公司嘉裏物流，二是順豐房託提交赴港上市申請。在隨後的交易日，迎來了124.7億元的歷史最高股價。
然而，兩個月後，順豐一季度鉅虧9.89億元，同比下降209.01%的消息，震驚市場。股價一路狂瀉，至5月10日收盤已腰斬至62.26元，市值蒸發超過2000億元。王衛本人身價縮水也超1000億元，還現身股東大會首次對投資者致歉。
快遞一哥爲何會陷入如此困境？業內普遍認爲，主要原因有二，一是被拖入價格戰泥潭，爲此付出高額成本；二是常年真金白銀投入的供應鏈物流業務，遲遲未能回血。
在極兔入局之後，電商快遞領域的價格戰愈發激烈。據新浪財經報道，順豐單票收入已持續22個月同比下降，並與2019年9月起降幅持續達兩位數。
今年3月，順豐單票收入爲15.74元，同比下滑12.12%。相比而言，這還算高價，而“通達系”單價更低，且降幅不甘示弱。據悉，韻達單票收入爲2.19元，同比降13.44%；申通單票收入2.25元，同比降27.65%；圓通單票收入2.25元，同比降11.03%。
此外，順豐的市場份額也在不斷被擠佔。2021年2月數據顯示，韻達、申通、圓通單量比去年均增長超100%，而順豐只有47.16%。
再看供應鏈業務。王衛曾在2017年表示，順豐要對標的“不僅是4千億的傳統快件配送市場，而是12萬億的大物流市場”。爲此，順豐不惜投入巨資，在全球大舉收購供應鏈物流公司，今年更是以175.55億元的大手筆拿下了嘉裏物流51.8%的股份。
不過，從財報數據來看，高額投入尚未實現預期收益。2020年，順豐整體供應鏈業務不含稅營業收入爲71.04億元，僅佔到全年營收1539.87億元的4.61%，而佔比九成以上的速運物流業務的單月營收就已達百億級。
此外，供應鏈市場也強敵環伺，阿里菜鳥、京東物流都是不容小覷的重量級對手。而且，京東物流上市在即，估值或達2600億元，一輪資本狂潮即將來襲。
如今，市場留給順豐轉圜的時間和空間越來越少。內外交困，順豐要想保住自己的一哥地位，維持市場信心，必須打出一張有分量的牌。
被分拆單獨上市的順豐房託或許能擔此重任？
據公告顯示，順豐控股100%持有順豐房託，順豐房託的投資重點爲全球範圍內可產生收入的房地產，初步重點爲物流地產。公告表示，順豐房託上市將有助於盤活公司的物流資產，增強公司的現金流，進一步支持公司戰略資產投入，持續擴大規模，提升經營能力。
順豐通過房產的溢價升值就曾獲益頗豐。有新聞報道，王衛憑藉旗下216處不動產，收穫了不下100億元的身家。2016年上半年，順豐實現營業收入260.87億元，歸屬母公司淨利潤爲17.53億元。而同期的深圳寫字樓售價平均上漲約2萬元，王衛在深圳的10萬多平米的不動產就增值達到20億元，遠大於公司淨利潤。
更重要的是，相比於其他收益率極不穩定乃至急速萎縮的房地產業態，順豐瞄準的物流地產的投資回報率一直處於較高水平。
數據顯示，北上廣等一線城市的物流地產爲6-8%，高於商業地產的4-5%、住宅地產的2-3%，更受海外基金和長期投資者的青睞。
物流地產有多火？
中國物流地產的起點，始於2003年，全球物流地產霸主普洛斯進入中國。此後十多年，物流地產發展迅猛，吸引了不同來路的企業來爭搶這塊蛋糕。
其中有易商紅木、宇培等本土物流地產商，有萬科、碧桂園、綠地等傳統房地產商，也有阿里、京東、蘇寧等電商巨頭，更有順豐、三通一達等物流企業。
外資買家早早地就對中國物流地產青睞有加，比如，國際投資巨頭黑石集團已在中國佈局23個城市，運營園區5所；普洛斯目前也在國內43個區域佈局物流基建，在中國市場擁有267個園區，建築面積共計3340萬平米，是當之無愧的行業老大。
國內玩家雖然起步較晚，但勢頭也很猛。
被譽爲“超級黑馬”的易商紅木（ESR）在去年高飛猛進，目前資產規模已高達299億美元，市值達到110億美元，成爲專注亞太區的最大物流地產商。
萬科也在不斷加碼，萬緯物流累計開業建築面積616萬平方米，僅去年一年營收就高達18.7億元，同比增長37%。
京東、蘇寧等更是攜重金強勢殺入。據悉，目前京東物流已在全國運營超過800個倉庫，建設超大型物流園28座，並推出了首支物流地產開發基金，資產管理規模達30億元人民幣，截至目前，核心基金和開發基金的資產管理規模合計超過190億元。蘇寧則與普洛斯牽手，合資成立38億元物流地產基金，用於收購其自持有的倉儲物流項目。
過去一年，受新冠疫情影響，商業地產受到了較大沖擊，而物流地產逆勢發力，從幕後走到臺前，一躍成爲衆多投資者覬覦的新賽道。
主要原因歸爲，電商行業因疫情再一次被強烈激發，催生出了直播電商、社區團購等新形態，下沉市場不斷被髮掘擴大，三四線城市倉儲進一步釋放，由此引發旺盛的物流基礎設施需求。
據相關報告，2020年中國電子商務、消費品、物流服務等行業對高標準倉庫的需求遠大於供應，缺口超過1億平方米，短期內市場將維持供不應求的狀態。在普洛斯全球物流基礎設施中，電商客戶佔比也已經由5年前的25%左右提升至40%。
物流地產的本質還是土地爭奪戰，尤其是在一二線城市，龐大的土地儲備、持續上漲的租金水平以及穩定優質的長期租戶，都助力物流地產成爲企業的新增長點和強大底氣。
此外，隨着政策紅利不斷推出，中國物流地產行業將進一步釋放發展潛力。2018年，發改委、交通運輸部兩部委就在《國家物流樞紐佈局和建設規劃》中提到，到2025年要形成150個國家級物流樞紐。此外，還有針對冷鏈物流產業的規範建設以及物流企業大宗商品倉儲用地城鎮土地使用稅的減徵政策，都有助於物流地產行業降本提效，長期發展。
種種利好之下，物流地產已成爲各大資本爭奪的新戰場。據仲量聯行的數據顯示，2020年中國物流地產的投資額較去年上升77%，預計2021年物流地產新增供應面積將突破1000萬平方米，創下歷史最高位。
順豐在這個歷史關鍵節點卡位，其意圖顯而易見。能否成功收穫第二增長曲線，擺脫並不擅長的價格戰泥潭，或在此一舉。
REITs是萬能藥嗎？
值得一提的是，順豐房託的上市性質是REIT，走的是資本證券化之路。
簡單來說，REIT將流動性較低、非證券形態的房地產資產轉化成可以在資本市場上流通的證券資產。
REITs對於物流地產意義重大。物流地產是典型的重資產行業，不同於住宅等銷售型物業，物流地產項目只能通過物業經營來獲取租金等經營性收入，資金的回收期非常漫長，一般需要十年以上。發行REITs，盤活資產，由重轉輕，既能獲得充裕的現金流，有效解決資金難題，又能持有稀缺的土地資源，實現規模化擴張，優化收益，可謂一舉多得。
在物流地產領域，將這套輕資產手法玩得風生水起的正是老大哥普洛斯。
普洛斯通過出售REITs份額，撬動3到5倍的槓桿，獲得鉅額流動資金，成爲在中國快速擴張的根本。據悉，截至2020年底，普洛斯募集並運行了7支專門投資於中國的私募基金，資產管理規模超過1300多億元，衍生的基金管理規模也突破百億美元級別，年獲取的基金管理費達到過億美元級別，收益相當可觀。
易商紅木也是這種模式的受益者，僅用8年時間裏就實現了資本市場的登陸，並在持續高速發展，資產規模實現數十倍增長。其招股說明書顯示，單個項目從拿地、設計、建設到租賃的全發展週期耗時約12-24個月，資金循環效率極高。
順豐要走的正是這樣一條道路。
早在2018年12月，順豐就試水過資產證券化，成立了國內首單類永續物流地產儲架類REITs“華泰佳越-順豐產業園一期資產支持專項計劃”，當年首期發行募資規模達18.46億元，公司實現資產增值投資收益約8.08億元。2019年，第二期募集資金總規模13.6億元，實現資產增值投資收益6.14億元。截至2020年底，該專項計劃募資已超過45億元。
不過，囿於國內REITs政策遲遲未正式出臺的影響，國內物流地產商發展備受束縛，規模難以匹敵海外基金。
好在去年，《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》和《關於做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點項目申報工作的通知》兩條政策終於相繼出臺。
公募REITs試點的正式起步，爲物流地產規模化、可持續發展保駕護航，可以預見，未來物流地產在REITs模式的巨大資本支持下將迅速駛上快車道，迎來前所未有的高速發展。
此外，港交所也推出了REITs的利好政策。2020年12月4日，香港《房地產投資信託基金守則》修訂，放寬REITs投資限制，包括容許房託投資物業發展項目時超過現有的資產總值10%的上限，將房託基金的借款限額由資產總值的45%提高至50%等。
而且，在港股上市的REITs也有不俗表現，比如越秀REITs就在上市後實現驚人增長，資產規模從45億元提升至2020上半年的363億元。
可以說，順豐房託上市，佔盡了天時地利人和，節點把握得相當好。
不過，REITs並非是解決順豐發展困境的萬能藥。業內人士表示，一隻REITs能否有優異表現，不止取決於上市市場的基本情況，更取決於旗下投資性物業的運營情況。
目前順豐房託的物業資產爲三處：佛山桂城豐泰產業園、蕪湖豐泰產業園以及位於香港的亞洲物流中心-順豐大廈，總估值達60億港元。
可以看到，香港物流園區面積最大、租金最高，估值也最高，達52億港元，在整個資產組合中分量最重。不過，2020年受諸多因素影響，香港物業租金下跌17%，爲2009年以來的最高水平；REITs股價受益顯著降低，分紅縮水，整體收益率出現較大的負增長。
這也導致投資物產的公允價值出現波動。因公允價值變動錄得虧損爲64.6百萬港元，使得順豐房託2020前9月的期內盈利僅32萬港元，與2019年同期相比跌去99.8%。
僅香港一地的波動，就直接拉低了利潤表現，而佛山、蕪湖二地並非一線城市，租金水平的上漲空間恐怕也難以撐起較高收益。
此外，從租戶結構來看，順豐關聯租戶佔到了同期總租金收入的八成，租金收入總額前5名中有3名來自順豐控股，這意味着順豐房託主要依賴於母公司供血。單一客戶和關聯交易，都會對基金收益預期有一定影響。
也就是說，優質的物流地產資源仍是順豐房託的發展核心。如果所在城市不能保持土地增值潛力，就無法吸引穩定長期的租戶，企業也難言大規模發展。
而一旦迴歸到土地爭奪戰，順豐要面對的對手，遠比在快遞領域強大且衆多。首支物流地產REITs的名聲，或許能讓資本市場一時買單，但未來能否佔據鰲頭，順豐還有很長的一段路要走。
