乐居财经 邓鑫妮 发自北京

“继续做大，未来三年达到5000万管理规模。”两年前，董事长赵亚东在接受采访时，对兴业源（833925.OC）的规模有了具体规划。

入局20年的兴业源，正在规模上提速扩张。

5月10日，乐居财经获悉，北京兴业源物业管理股份有限公司（简称“兴业源”）收购重庆市万州区龙腾物业管理有限公司（简称“龙腾物业”）70%股权。

收购后，龙腾物业的大股东为兴业源，持股70%，众想物业持股30%。除了70%的股权，兴业源还将获得龙腾物业200万平方米的管理面积。

事实上，兴业源正在走一条规模“快增”道路，过去三年，以每年三笔的收购速度扩充面积。截至目前，它的管理规模接近3000万方，涵盖4S店、高校、写字楼、住宅等多种业态。

然而，多次收购在加码面积的同时，也拖累了盈利水平。财报显示，兴业源去年的成本增加了75.4%，毛利率更是三年连跌，下挫至19.91%。

配股收购，1500万却转作他用

“在企业收购上尝到了甜头之后，我们就确定了企业做大的两条线，项目拓展和股权收购。”

基于清晰的发展路线，兴业源的收购也显得条理清楚。不桎梏于某一区域，华北、西南、华中等地多点开花，同时并购的频率保持在一年三次。不过，长期的“收购战”对资金形成极大的考验，兴业源通过配股筹措收并购资金，而却两度更改直接用途，最终落入日常经营的资金池。

兴业源一直在提速规模，2018年-2020年，共完成9笔并购，并购比例从60%-100%不等。规模增长肉眼可见，时间回溯到2016年，彼时它的规模还不到400万方，如今已经接近3000万方，增幅约为650%。

事实上，2015年便进入新三板的兴业源融资情况并不理想，股票长时间保持“0”交易，市值仅有2.83亿元。为了补充并购资金，期间选择配股融资，然而这笔钱的去向，却并没有用到收并购上。

2018年11月，兴业源向21名在册股东和9名新增投资人发行了1675万股，共募集资金4690万元，它表示这笔资金主要用于2019年的业内收购。

不过新股发行后，它曾经两次更改募集资金用途。2019年1月，第一次更改用途，划拨了1376万元用于支付前一年度合利物业80%股权收购尾款，另外700万元则充入流动资金。2019年6月，又将800万的收购金额挪用补充流动资金。

截至2019年底，募集资金余额仅有274万元。2020年，将263万用于股权收购，年底只剩下11万元。

收购推高成本，毛利率三连降

过去一年，兴业源实现营业收入3.19亿元，较上年同期增长64.94%，其中三起收购共增加营业收入4156万元。同期，归母净利润同比增长68.06%至2095万元，由三笔并购所致。

然而，三笔并购拉高收入的同时，也在消耗成本。过去一年，兴业源的营业成本2.5亿元，同比增幅达75.20%，也与三笔收购有关。

收购过后，营收与成本齐涨，两相拉扯之下，兴业源的毛利率再次下滑。并且，这已经不是毛利率第一次下跌，2017－2020年，其毛利率分别为31.88%、27.98%、24.6%、19.91%，连续三年出现下降。

兴业源的业务以物业管理服务为主，去年，其物业管理服务收入为2.89亿元，同比增长63.42%；该项毛利率为19.24%，同比减少2.15%。另一项业务为停车场经营，收入1129万元，毛利率为22.46%，同比下降55.61%。

随着新并表公司的加入，兴业源的资产持续走高，但上行的资产却有些“虚”，收购带来的商誉占总资产比重近三成，应收账款增长近70%。

2020年，兴业源的总资产达到2.47亿元，同比增长了15.08%。其中，商誉占比最重，达到27.39%，约为6762万元，同比增长30.61%。“商誉增加，主要为收购成本高于被收购单位可辨认净资产公允价值所致。”兴业源在财报中解释道。

同商誉一同增长的，还有应收账款。应收账款高企，拉低了周转率。上一年，兴业源的应收账款增长了65.91%至3089万元。体现到运营上，应收账款周转率从2019年的16.03%降至12.15%。

同期，由于兴业源餐饮的存货增加，过去一年的存货增长了174.17%，达到64万元。存货周转率从2019年的982.43%降至581.78%。