只許跌不許漲！最嚴限價呼之欲出，廣州樓市要徹底降溫？

來源： 城市價值論

作者：城叔

大家好，我是城叔，這次我們來聊聊廣州樓市。

自廣州梅開二度推出“ 421 新政”後，一波熱錢被攔在了門外。

尤其是呼之欲出的樓市限價細則，嚇得一衆開發商一身冷汗。

裏面提出：

要保障廣州全年房價增長在 5% 以內，要求 8 個月內廣州市住宅價格零增長，政府任務是要求每個月負增長 0.3%。 

何時官宣，仍未可知。但聯繫起之前接連落地的新政，涉及房貸、個稅、購房門檻等多方面，一系列組合拳，基本上把bug給打牢了。

讓人看到，要控房價，其實本質還是得靠城市決策部門的強硬和決心。

那麼，久未鬧騰的廣州樓市，真的要因此降溫了嗎？

背後沒那麼簡單。

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近期，廣州樓市限價細則出臺的聲音此起彼伏。

尤其是東莞限價細則落地後，廣州限價的網傳版本，可謂一份比一份細緻。

不過消息是否真實，並沒有經過官方實錘。但限價這事，早在4月初的官方發文中就預告過了，只差靴子落地。

最近，也有銷售告訴城叔，南沙、番禺、白雲部分片區項目已經準備限價。

我們先來看看，此前已經放出風聲的限價內容：

1、對有歷史成交紀錄的項目，接照三種面積段戶型（90 平方米（含）以下、90（不含）-144（含）平方米、144 平方米以上）分別設立不同的指導價格。

2、對有歷史成交記錄的項目，備案價指導規則由項目備案價不超過本項目上月最高成交價，從嚴調整爲項目分戶型每套房屋備案價不超過本項目 2021 一季度同戶型成交均價。

3、對於新備案的項目，價格調整規則由價格備案後半年內不得提出調整，改爲價格備案後今年內不得調整，對於 2021 年 2 月前已完成備案的項目，不允許任何價格上調，僅允許項目整體一次性提出下調申請

4、對於今年新開項目，全戶型備案價格不得超過 2021 年一季度項目所在街道一手住宅成交均價。

是不是看得有點暈，上述內容簡單來說，就是：

1． 限價不只是具體到區，還具體到了戶型面積段。

2． 一年內，備案價不允許漲價，只允許降價。

而最新的網傳細則版本，還包括以下新增內容：

5、在備案價的指導之外，還會有簽約的指導：開發商每週需對下週網籤排籤情況詳盡彙報網籤排籤，在住建局允許的情況下才能籤（具體執行時間待定）。每月月底需要根據當月網籤數據對網籤情況進行說明情況。

6、住建局每月至少安排 6 次市場檢查，嚴查捆綁銷售、無證銷售的情況。

7、調控目的：保障廣州全年房價增長在 5% 以內，要求 8 個月內廣州市住宅價格零增長（政府任務是要求每個月負增長 0.3%）。

也就是說，新增內容是將限價落實清楚，目的是讓廣州全年整體房價增長在 5% 以內，今年未來的 8 個月，每月房價要保持在零增長或者負增長區間。

不難發現，這是給廣州近兩年暴漲的房價，直接劃上了一條清晰的紅線。

尤其是對最受外地投資客青睞的黃埔、南沙來說，“水龍頭”被擰緊了。

按理說，廣州對土地財政的依賴度並不低。

2020年各大城市土地出讓金排名，圖源中指研究院（可滑動查看）

中指研究院發佈報告顯示，2020年，廣州土地出讓金總額爲2564億元，成交面積1275萬㎡，與上海、杭州、南京同列第一梯隊。 

可見，歷經一番利益博弈和取捨，廣州調控要動真格了。 

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事實上，從樓市信貸金融趨緊，到人才購房門檻提高，再到“穗六條”樓市新政發佈、住建部約談廣州、廣州約談6區、人才購房需繳滿1年社保、9區增值稅徵免年限提至5年……一系列密集的樓市政策動向，已經將廣州樓市“五花大綁”。 

在這種調控嚴苛的大環境下，慌得一逼的開發商，也不太敢明目張膽搞什麼雙合同之類的。 

頂多是一些熱門樓盤選擇捂盤惜售，靜觀其變。

比如領漲廣州的黃埔。

時至今日，黃埔等熱門板塊依然走俏。

千人打新不說，黃埔某盤還曝出悄悄收取50萬的茶水費，誠意金已經到了百萬水準，就很離譜。 

而且，在廣州黃埔買房，你會發現，售樓處的小姐姐們不再是以前的小姐姐了。 

之前她們還會對你百般殷勤，現在，到了售樓部卻遲遲沒有人接待，多番推搡後才冒出一個銷售過來敷衍介紹；最後看完樣板房，還可能得你主動提出加微信，他們才掏出手機。 

想要順利認籌，全款購房的土豪更受歡迎。 

因爲在銀行放貸週期長的背景下，置業銷售們已經懶得去幫客戶算商業貸，首付3成他們都要猶豫一番。

得知你要公積金買房，他們更會嗤之以鼻。 

還有銷售告訴城叔，拿到預售證他們也不會大範圍通知，就放幾十套的量，速度慢就沒有了。那些給了誠意金的，也不一定買得到了。 

即使如此卑微，購房者依然趨之若鶩。

圖源保利顧投研究院

要知道，老黃埔片區，新盤總共才三四個選擇，即便價格普遍漲到了5萬多一平，因爲限價的原因，與周邊二手房（均價6萬以上）早已構成倒掛的情況。

在銷售的對外口徑裏，就是“買到即賺到”。 

新黃埔片區，科學城大壯名城、廣氮城投珠江·天河壹品等在售樓盤，從項目銷售口徑來看，都是幾千多組客戶搶幾百套房子，也是普遍價格比二手房要低或者持平。 

尤其是廣州421新政實行後，天河東部、黃埔板塊的大部分二手房最快也要2023-2024年才滿5年。 

突增5.3%的增值稅，只會讓賣家心態更堅挺。

買家如果不想換區域，來來回回看下來，還是會把眼光投向一手房。 

二手貴，一手難買到，成了黃埔樓市紅火的一大註解。

如此情況，短期對剛需客來說，豈止是心力交瘁。 

越調控越買，怎麼看怎麼離譜。 

那麼黃埔樓市，真的不以政策的變動爲轉移嗎？

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事實上，熱度不只在黃埔，整體來看廣州樓市都是餘溫猶存。 

過去的五一黃金週，廣州樓市行情可謂一騎絕塵。

北上深是跌了，上海暴跌了59%、深圳暴跌了43%、北京暴跌了33%。

唯獨廣州，同比暴漲了109%。憑一己之力，將一線城市的樓市拉昇了16%。 

據廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉披露，廣州樓市熱度與內轉房現象不無關係。 

所謂“內轉房”，就是在拿到預售證之前，房企將部分或全部房源提前拿出來，先賣給員工，然後加價轉賣給購房者，美名其曰“內部鎖房”，這就是“內轉房”的由來。 

其實，“內轉房”一直都存在，就像一些銷售價格輸出到最後，會給你講有什麼“員工房”。

實際上，它與“茶水費”沒有本質區別，唯一的不同就是，“內轉房”要“二次更名”，從員工更名至購房者，後者只是“價外加價”。 

可見，廣州樓市從火熱到徹底降溫，依然需要一些時日。

背後存在多方面因素。

例如開發商這邊，去年末至今積壓了大量需求，隨着預售證的逐步發放，需求慢慢釋放。 

買房客這邊，則是近期接連落地的新政，涉及房貸、個稅、購房門檻等多維度，層層加碼，催生焦慮。 

比如人才落戶購房，之前是破除限購的一大優先途徑，現在不行了，還是得老老實實交滿一年社保，且不能中斷。

圖源中原地產

自然會有一批人，擔心現在不買之後可能買不了或者更貴，從而產生了恐慌性入市。 外加上，限價風聲放出之前，普通市民對房產是持觀望態度的。 

隨着限價紅利不斷釋放出來，更多剛需客聽了只會拉上親朋好友一同去買房打新，樓市的輿論氛圍自然降不下來。 

廣州只是孤例，其它城市早有前車之鑑。 

不過，隨着後期調控政策落地、前期積壓需求的釋放，廣州樓市會逐步恢復冷靜，價格也會趨於平穩。 

那些抱着大漲預期上車的購房者，倒是可以洗洗睡了。