“4月竣工、6月交房，但是我們的房子還是個坑。”泰禾肇慶院子、北京院子二期等項目業主開始擔心最終會落到“錢房兩空”的境地。日前，泰禾全國維權羣負責人告訴《財經》新媒體記者，目前泰禾延期交付、存在爛尾風險的項目有北京院子二期、上海大城小院、太原金尊府等40多個項目，涉及10萬多戶共計百萬業主。

今年5月初，泰禾北京院子二期業主攝於項目施工工地

對於泰禾的復工復產，部分業主並不認可，指責其是“雲復工”、“假復工”，項目仍處於基坑狀態。面對這些質疑，泰禾方面在接受《財經》新媒體記者採訪時表示，該公司在外部進行“引戰”與債務重組的同時，正在尋求推動項目復工復產的方案。

值得關注的是，有着“地王收割機”稱號的泰禾，已經連續兩年無新增土儲，總市值65億元較2018年最高點跌去近九成。剛剛公佈的2020年財報暴露出來更多的問題，除了淨利潤暴跌1171.83%外，中興華會計師事務所在審計報告中對泰禾年報給出“持保留意見”，爲上市公司中少見。自宣佈擬引入萬科、啓動債務重組以來，泰禾未有新增融資，而債務利息還在不斷累積，泰禾如何扛過2021年？

爛尾項目或涉及逃避資金監管問題

目前泰禾延期交付、存在爛尾風險的項目有北京院子二期、上海大城小院、太原金尊府等40多個項目。業內普遍認爲，存爛尾風險的這些項目或與逃避資金監管風險有關。

《財經》新媒體記者從多位北京院子二期業主提供的收款憑證發現，收款銀行除了監管銀行大連銀行外，還有工商銀行、招商銀行等不同銀行。而收款方除了該項目開發商北京泰禾錦繡置業有限公司外，還有北京中維泰禾置業有限公司、北京泰禾置業有限公司等多家公司。

北京院子二期業主提供的購房款回執單

據業主粗略統計，北京院子二期項目有多個銀行賬戶，但監管賬戶資金非常少。泰禾全國維權羣負責人給記者提供的資料顯示，上海泰禾大城小院被轉移購房款達數十億元；鄭州泰禾中州院子監管賬戶僅有幾十萬元；太原泰禾金尊府監管賬戶餘額所剩無幾……其中，北京、鄭州等項目的監管賬戶餘額，已得到當地政府相關人員的證實。

《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定：“商品房預售資金只能用於工程建設”。那麼，購房款沒有用於樓盤建設，到底去哪兒了呢？

據北京泰禾院子二期業主提供的資料顯示，泰禾先後挪用近數十億元購房款用於償還集團各種債務。其中，有不少資金被直接轉入債權人之一的華融旗下的子公司賬戶。

在地產分析師嚴躍進看來，出現上述多種違規現象說明企業資金壓力較大。開發商違規收取和挪用監管資金，是樓盤走向爛尾的開始。而資金監管漏洞存在的原因，在於監管銀行與開發商的複雜關係，一定程度上影響了銀行在實際監管過程中的獨立性和公正性。

北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，其目前所接觸的泰禾爛尾樓項目均普遍存在逃避資金監管情況。在收預付款的時候，實際收款賬戶不是監管賬戶，此舉違背了商品房預售及預售資金監管的相關規定。如果還存在拆分合同虛假售房的行爲，則違背了商品房銷售明碼標價相關規定。

監管介入重整清算 復工真實性存疑

近期泰禾官微推送內容顯示，北京、南京、廈門等地項目正在逐步復工。4月28日，泰禾召開動員大會，董事長黃其森表示要加快推進復工復產復銷，實現破局。面對撲面而來的復工復產消息，業主紛紛質疑其真實性。

原本預計今年6月30日交房的肇慶泰禾院子，已停工1年4個月，項目工程部分停滯於一二層（總高五層），部分仍是土坑。雖然項目方宣佈於4月底開始復工，但是該項目業主於5月9日施工現場拍到的照片中可見，土坑上擺放着老式的打樁機，僅有幾個工人在作業。

5月9日，泰禾肇慶院子業主攝於項目施工工地

除肇慶泰禾院子外，蘇州金樽府、南京金樽府、鄭州中州院子等項目業主告訴記者，交房日期不斷推遲，而且其復工工地的工人很少。此外，由於開發商欠總包錢，更是難以真正復工。

“2018年買房時項目已封頂，但從2019年開始停工至今，項目外觀就沒有實質性變化。”鄭州中州院子業主徐女士表示，項目交房日期從2020年10月底推遲至今年6月底，但近期工地工人拉出了“泰禾公司8億售房款不知去向，拒付工人血汗錢”的橫幅，讓其感到交房更加無望。

近日，泰禾中州院子業主攝於項目施工工地

工程款拖欠並不是個案。據唐先生給記者提供的數據，截至今年5月初，北京泰禾院子二期開發商欠總包中鐵建工3億工程款，導致項目施工一拖再拖。該項目業主從今年4月9日進入泰禾北京總部維權，要求泰禾儘快復工、儘快交房，或者移交國企託管。

由於復工復產不到位，已經有地方政府開始參與項目公司的重整清算。5月7日，漳州市龍海區政府發出通知，由於泰禾開發建設的“白塘灣”項目長期處於停工狀態，並存在商品房延期交付以及拖欠工程款等情況，在3月組建服務領導小組的基礎上，再成立對泰禾子公司的重整清算組。

泰禾方面表示，泰禾旗下珠海、深圳、漳州、石家莊、順德等多地子公司與金融機構達成債務重組協議。對於假復工、復產質疑，泰禾方面解釋稱，部分項目如南昌院子在去年施工進度放緩，但項目並未完全停工，現在南昌院子工地進駐270餘位工人，正在加速施工作業。

對於少數尚未確定復工復產節點的項目，泰禾正在尋求解決方案，爭取儘快“解釦”。但從全國項目整體層面考慮，爲了最多數業主的利益訴求，爲了儘快推動企業進入正軌，保證儘可能多的項目儘快交房，泰禾需要儘快復甦、重整旗鼓。

“泰禾由於資金鍊斷裂、深陷債務漩渦而導致全國項目大範圍停工爛尾，虛假復工和復銷不復工會降低企業的信用形象，進一步加劇危機。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示，個別地方政府的介入意味着，政府方面開始重視由於業主大範圍維權所產生的社會問題，並開始積極着手解決，可以有效緩解當前困境。

王玉臣指出，一旦發現房子要爛尾，業主應團結並利用一切合法合規的法律手段維權，如查清預售房款監管情況，提起相關逾期交房違約金的民事訴訟等。法律意義上的破產重組或清算流程是由法院組織進行的，一般由債權人或者企業自身提起，爛尾項目業主也可以視情況向法院申請開發商破產，在破產清算中行使業主基本債權優先權。

淨利潤暴跌1171.83%  債務危機如何破解？

有着“地王收割機”稱號的泰禾，連續兩年無新增土儲，現如今跌出百強銷售額榜單，市值較2018年最高點跌去近九成。4月30日公佈的財報數據暴露出泰禾更多的問題：2020年三道紅線全踩，淨利潤爲-49.99億元，同比減少1171.83%。同時，資產負債率高達90.75%，已到期未歸還借款金額398.5億元，尚未支付的利息爲31.55億元。

進入今年一季度，公司盈利難題和債務危機並沒有緩解。截至今年一季度，泰禾淨利虧損3.54億元，總負債1998億元，已到期未歸還借款金額爲431.55億元，而賬上現金及等價物僅爲11.67億元。雪上加霜的是，因爲多筆公司債違約，4月末泰禾被判償須於十日內還四川信託本息42.55億元及違約金。

泰禾方面在財報中稱，該公司有息負債規模較大，資產負債率維持較高水平，存在短期流動性風險。未來，將通過多種渠道籌集資金，解決債務問題。同時推動引入戰略投資者事宜，優化股權結構。

不過，擺在泰禾面前的現實是，大股東47.99%的股份被全數凍結，旗下80家房地產開發、商貿公司被註銷，萬科入股泰禾無實質性進展。同時，今年3月以來，公司財務總監、監事長、監事、品牌總監相繼離職，土地儲備總建築面積雖有3240萬平方米，但剩餘可開發的僅有923.87萬平方米，可售優質資產已不多。

在此次年報發佈期，出具審計報告的中興華會計師事務所對泰禾的財務報告給出了保留意見，原因在於涉及利息資本化和三方債務抵賬兩大方面。

原因之一是，泰禾本年度的融資借款利息費用99.13億元，其中，資本化金額83.88億元，費用化金額15.25億元，其無法獲取充分適當的審計證據判斷判利息資本化和費用化金額的準確性。

另一個原因，泰禾將其對中城建設有限責任公司的預付款項與嘉興晟昱的其他應付款（69億元），依據嘉興晟昱、中城建、泰禾集團三方簽署的相關協議書進行了對沖，最終形成對中城建的債務6.33億元。中興華指出，對於預付中城建大額款項的合理性及資金性質、債權債務對沖的合理性，該事務所未能獲取充分適當的審計證據。

記者注意到，中城建設原爲福建省福清當地建築公司閩清第一建築工程公司，後被黃其森收購。根據公開信息顯示，中城建設於泰禾無直接股權關係，但近幾年泰禾頻爲中城建設提供債務的連帶擔保。此外，中城建設在過去數年裏中標的絕大多數項目，均爲泰禾旗下控股或參股公司項目。

有金融人士向記者介紹，結合財報和天眼查等公開信息，泰禾存在隱匿中城建設上市公司之間的關聯關係，有通過非公允交易套取上市公司鉅額資金、侵害中小股東權益的嫌疑。

中國註冊稅務師協會專家丁會仁向《財經》新媒體記者介紹稱，保留意見表示企業的財務報表存在審計和會計不同的意見，而會計又不同意調整。導致的原因是泰禾融資利息數據無法判斷資本化是否合理，而利息資本化在很大程度會影響到企業利潤。如果資本化數據大則利潤就會大，另外債權債務對沖確實也會影響到企業利潤。

按照泰禾的算法，大量利息資本化後就被記入資產，利潤被大幅修飾。不過，丁會仁進一步指出，審計意見很明確的表明企業的財務處理有問題，但因沒法確定是財務造假僅提示了風險。目前，沒有充分證據表明企業存在財務造假的行爲，仍需進一步得數據披露再進行分析。

陳霄表示，未來，泰禾能否解困成功、化解債務危機關鍵還是看泰禾自身，是否真正推動項目復工、股權重組，不排除其將出售旗下資產來緩解困境的可能性。