《北京市物业管理条例》在2020年5月1日正式实施。其中规定：街道办事处、乡镇人民政府组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，并办理相关备案手续；指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责等。然而，在条例落实的过程中，还存在一些偏差之处……比如，房山世界名园小区的物业纠纷问题。

业主对汇金物业怨声载道

近日，家住房山区窦店镇世界名园小区A区的业主向“问北京（北京新闻广播“新闻热线65159063”）反映，开发商下属物业公司通过暴力手段强行非法进驻小区，提供服务，业委会希望通过投票选聘新物业公司。而同时，由于改选后的业主委员会多年来一直没有获得镇政府的备案，导致业主无法正常行使权力。

世界名园A区位置/高德地图

5月14号，记者来到房山区窦店镇，跟随业主进入世界名园A区看到，小区内很多树木都已凋敝，绿化区域杂草丛生。假山破败，喷泉水池也都已经干涸。业主高女士向记者诉说了大家对于开发商下属汇金物业公司的不满：

高女士：我们对他真是很无奈，我们也会贴个东西，他都会就随便就给撕掉了。我们怎么也是对抗、抗衡不过他们的。

小区内景象/小问摄

高女士还说，目前在小区内提供服务的汇金物业公司并不是经过合法程序选聘的物业公司。

高女士：我们A区挺大的，他（汇金物业）觉得基础设施特别好，然后他就强盗般地把原来的物业打跑了，然后入驻进来了。

小区破败的景象/受访者供

小区内路面不平整、杂草丛生/小问摄

小区内喷泉水池都已干涸/小问摄

业委会：汇金物业使用暴力强行接管小区

这究竟是怎么回事呢？记者向在场的业委会副主任王先生了解了情况，他介绍说：

王先生：合同开始规定的是汇金物业，但是后来在我们入住的时候，开发商换成了长城物业公司作为前期物业，他把这个物业管理转让给长城物业了。长城从我们入住的时候，2007年开始一直服务到2012年。

据介绍，2011年，世界名园A区成立了业委会。2012年，业委会通过投票表决，选聘了新的物业公司——深圳市深长城物业集团有限公司为小区提供物业服务，合同规定的服务期到2016年12月为止。王先生介绍说：

王先生：2012年，我们业委会重新选举了物业公司，叫做深长城物业公司。这之后的服务也基本都挺好。

然而，2016年3月，让业主们意想不到的事发生了……

王先生：到了2016年3月份，和开发商共同的母公司的这个北京汇金物业他就介入了，他通过安排安保，然后一些社会上雇佣的人，直接把深长城这个物业公司，赶出了小区，通过暴力。

据业主介绍，汇金物业当初是“通过暴力”强行入驻的 / 受访者供图

汇金物业：无法出示合同

然而，汇金物业在2016年3月28日贴出的公告却与业委会的说法不一样。公告中写到：由于北京深长城物业公司目前无法正常提供服务，业委会已正式起诉长城物业解除其服务合同。针对这一情况，记者致电汇金物业了解情况，工作人员并没有给出明确的解释：

记者：汇金物业是跟哪签的合同呢？

汇金物业：开发商吧。

记者：那您这边能出示一下跟开发商签订的合同吗？哪一年签的？合同能提供一下吗？

汇金物业：那我得问一下。

汇金物业在小区内的办公地点/小问摄

镇政府：在住建委有备案

为核实情况，记者致电窦店镇政府宣传科。工作人员核实后文字回复记者表示：世界名园小区由北京市汇金物业管理有限公司进行物业服务，于2017年1月在区住建委变更备案。

窦店镇政府给记者的文字回复

记者在住建委官网并未查到备案信息

但是，记者在北京市住建委官网并没有查询到汇金物业在世界名园A区的备案信息。另外，镇政府也没有对汇金物业的进驻的方式做详细解释。

住建委官网备案信息查询页面 / 网络截图

随后，记者向房山区住建委核实情况，办公室的工作人员表示：

区住建委：我跟我们领导说一声，然后稍后给您回电话吧好吧？

但截至发稿记者没有收到回复。记者又直接拨打了房山区住建委物业管理科的电话，但电话一直无人接听。

业委会：汇金物业与业主个人签订合同

此外，据业委会副主任王先生介绍，汇金物业入住之后，采取了单独签约的方式与业主订立了物业服务合同。

王先生：他是强迫跟业主单独签，有的业主家里要维修找他，没办法了，他就说你跟我签合同，我才给你上门维修。所以是被迫的。

根据业主拍摄保存的照片，记者看到一份汇金物业在2017年6月7日贴出的通知中写到：汇金物业公司从2017年1月1日起对世界名园A区业主、住户进行物业服务工作并在2月10日开始签订《物业服务合同》工作，在规定时间内签订物业服务合同的业主可以享受包括大米、花生油及优惠券等一系列优惠。

汇金物业承诺给签订合同的业主提供优惠/受访者供

那么，物业公司与业主个人签订物业服务合同的做法是否合法呢？物业管理领域资深律师包华认为：

包华：在法律上管这种行为叫强迫交易，是违反刑法的行为。要不然是开发商跟物业服务企业签，要不然是业主委员会代表业主大会，基于业主大会决议，跟物业服务企业签，这两种方式。在法律上单一某一个业主签任何的协议，都不产生选聘物业服务企业的法律后果和效力。

业委会：镇政府不给备案

基于此，业委会希望选聘新的物业公司接管小区。但是，在选聘前，业委会进行了换届补选，换届的结果却一直没有获得镇政府的认可。

小区业委会换届改选结果/受访者供

换届选举投票现场/受访者供

据小区业主介绍，镇政府拒绝给改选后的业委会备案的理由是业委会无法提供业主身份证、房产证等复印件。业委会副主任王先生说：

王先生：我们投诉窦店镇政府不给备案，然后窦店镇政府给回复，他回复说我们没提交名单，我不给备案。

镇政府：不满足备案条件

据王先生介绍，2018年，业委会将窦店镇政府告上法庭，判决结果责成镇政府对业委会备案事宜进行处理。然而，镇政府依然以业委会没提供业主身份、房产证明为理由拒绝备案。业委会在2021年4月向法院申请了强制执行，但结果并没有改变。对此，镇政府在给记者的文字回复中写到：召开业主大会选举或者更换业主委员会委员，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。世界名园A区业主委员会所提交的材料不能满足窦店镇人民政府对相关规定所要求的审核条件，同时，世界名园A区业主委员会拒绝提供窦店镇人民政府所要求提供的补充材料。因此，不能依法进行备案。

律师：备案无需提供业主个人身份证明

对此，业委会向记者表示，镇政府关于总面积的核算存在问题，因此对于“过半”的认定存在偏差。

王先生：镇政府拿着大产权证，初始登记的面积来比较我们投票的面积，说我们不够。但是这个总面积是法规是有计算方法的，是每个专有面积相加，不是大产权证的总面积。大产权证的面积里面有地下车库、公共公摊，各种面积都有，包括开发商的一些东西，包括空置房没卖的。

此外，窦店镇政府要求业委会提供包括身份证、房产证复印件等在内的补充材料，又是否合理呢？包华律师表示：

包华：目前来讲，政府在对业主大会会议表决内容进行指导协助监督的角度上来说，不要求需要这些东西。

律师：备案为告知性，非行政审批

那么，业委会在属地政府的“备案”究竟起到什么作用呢？物业管理领域资深律师包华分析说：

包华：备案在法律上目前我们达到共识，这个法律性质不是审批，不是行政许可，这个备案相当于是最早的公示性备案，告知性备案。现在的通说是在公示性备案告知性备案基础上，行使行政确认责任，它不是行政审批，本身来说都不产生行政审批和行政许可的法律效力或者法律后果，也不影响具体的民事行为本身的法律效益。但是这个行为本身客观上来说，是要借助政府的信用。在政府信用不给予背书的情况下，业主组织自行继续行使权力的空间客观上来说会被压缩。

业委会已申请行政复议

一纸备案的缺失，导致世界名园小区的物业管理长期处于失序状态，业主维权举步维艰。目前，小区业委会已经向房山区政府提出行政复议，暂时还没有得到回复。关于此事的后续进展，“问北京”也将持续关注。

小问说：

物业服务事关业主生活质量，

既然有法可依，

就不应一拖再拖，

希望有关部门加紧处理，

将政策条例落到实处！