《北京市物業管理條例》在2020年5月1日正式實施。其中規定：街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、協調、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉換屆、物業管理委員會組建，並辦理相關備案手續；指導、監督業主大會、業主委員會、物業管理委員會依法履行職責等。然而，在條例落實的過程中，還存在一些偏差之處……比如，房山世界名園小區的物業糾紛問題。

業主對匯金物業怨聲載道

近日，家住房山區竇店鎮世界名園小區A區的業主向“問北京（北京新聞廣播“新聞熱線65159063”）反映，開發商下屬物業公司通過暴力手段強行非法進駐小區，提供服務，業委會希望通過投票選聘新物業公司。而同時，由於改選後的業主委員會多年來一直沒有獲得鎮政府的備案，導致業主無法正常行使權力。

世界名園A區位置/高德地圖

5月14號，記者來到房山區竇店鎮，跟隨業主進入世界名園A區看到，小區內很多樹木都已凋敝，綠化區域雜草叢生。假山破敗，噴泉水池也都已經乾涸。業主高女士向記者訴說了大家對於開發商下屬匯金物業公司的不滿：

高女士：我們對他真是很無奈，我們也會貼個東西，他都會就隨便就給撕掉了。我們怎麼也是對抗、抗衡不過他們的。

小區內景象/小問攝

高女士還說，目前在小區內提供服務的匯金物業公司並不是經過合法程序選聘的物業公司。

高女士：我們A區挺大的，他（匯金物業）覺得基礎設施特別好，然後他就強盜般地把原來的物業打跑了，然後入駐進來了。

小區破敗的景象/受訪者供

小區內路面不平整、雜草叢生/小問攝

小區內噴泉水池都已乾涸/小問攝

業委會：匯金物業使用暴力強行接管小區

這究竟是怎麼回事呢？記者向在場的業委會副主任王先生了解了情況，他介紹說：

王先生：合同開始規定的是匯金物業，但是後來在我們入住的時候，開發商換成了長城物業公司作爲前期物業，他把這個物業管理轉讓給長城物業了。長城從我們入住的時候，2007年開始一直服務到2012年。

據介紹，2011年，世界名園A區成立了業委會。2012年，業委會通過投票表決，選聘了新的物業公司——深圳市深長城物業集團有限公司爲小區提供物業服務，合同規定的服務期到2016年12月爲止。王先生介紹說：

王先生：2012年，我們業委會重新選舉了物業公司，叫做深長城物業公司。這之後的服務也基本都挺好。

然而，2016年3月，讓業主們意想不到的事發生了……

王先生：到了2016年3月份，和開發商共同的母公司的這個北京匯金物業他就介入了，他通過安排安保，然後一些社會上僱傭的人，直接把深長城這個物業公司，趕出了小區，通過暴力。

據業主介紹，匯金物業當初是“通過暴力”強行入駐的 / 受訪者供圖

匯金物業：無法出示合同

然而，匯金物業在2016年3月28日貼出的公告卻與業委會的說法不一樣。公告中寫到：由於北京深長城物業公司目前無法正常提供服務，業委會已正式起訴長城物業解除其服務合同。針對這一情況，記者致電匯金物業瞭解情況，工作人員並沒有給出明確的解釋：

記者：匯金物業是跟哪籤的合同呢？

匯金物業：開發商吧。

記者：那您這邊能出示一下跟開發商簽訂的合同嗎？哪一年籤的？合同能提供一下嗎？

匯金物業：那我得問一下。

匯金物業在小區內的辦公地點/小問攝

鎮政府：在住建委有備案

爲覈實情況，記者致電竇店鎮政府宣傳科。工作人員覈實後文字回覆記者表示：世界名園小區由北京市匯金物業管理有限公司進行物業服務，於2017年1月在區住建委變更備案。

竇店鎮政府給記者的文字回覆

記者在住建委官網並未查到備案信息

但是，記者在北京市住建委官網並沒有查詢到匯金物業在世界名園A區的備案信息。另外，鎮政府也沒有對匯金物業的進駐的方式做詳細解釋。

住建委官網備案信息查詢頁面 / 網絡截圖

隨後，記者向房山區住建委覈實情況，辦公室的工作人員表示：

區住建委：我跟我們領導說一聲，然後稍後給您回電話吧好吧？

但截至發稿記者沒有收到回覆。記者又直接撥打了房山區住建委物業管理科的電話，但電話一直無人接聽。

業委會：匯金物業與業主個人簽訂合同

此外，據業委會副主任王先生介紹，匯金物業入住之後，採取了單獨簽約的方式與業主訂立了物業服務合同。

王先生：他是強迫跟業主單獨籤，有的業主家裏要維修找他，沒辦法了，他就說你跟我籤合同，我纔給你上門維修。所以是被迫的。

根據業主拍攝保存的照片，記者看到一份匯金物業在2017年6月7日貼出的通知中寫到：匯金物業公司從2017年1月1日起對世界名園A區業主、住戶進行物業服務工作並在2月10日開始簽訂《物業服務合同》工作，在規定時間內簽訂物業服務合同的業主可以享受包括大米、花生油及優惠券等一系列優惠。

匯金物業承諾給簽訂合同的業主提供優惠/受訪者供

那麼，物業公司與業主個人簽訂物業服務合同的做法是否合法呢？物業管理領域資深律師包華認爲：

包華：在法律上管這種行爲叫強迫交易，是違反刑法的行爲。要不然是開發商跟物業服務企業籤，要不然是業主委員會代表業主大會，基於業主大會決議，跟物業服務企業籤，這兩種方式。在法律上單一某一個業主籤任何的協議，都不產生選聘物業服務企業的法律後果和效力。

業委會：鎮政府不給備案

基於此，業委會希望選聘新的物業公司接管小區。但是，在選聘前，業委會進行了換屆補選，換屆的結果卻一直沒有獲得鎮政府的認可。

小區業委會換屆改選結果/受訪者供

換屆選舉投票現場/受訪者供

據小區業主介紹，鎮政府拒絕給改選後的業委會備案的理由是業委會無法提供業主身份證、房產證等複印件。業委會副主任王先生說：

王先生：我們投訴竇店鎮政府不給備案，然後竇店鎮政府給回覆，他回覆說我們沒提交名單，我不給備案。

鎮政府：不滿足備案條件

據王先生介紹，2018年，業委會將竇店鎮政府告上法庭，判決結果責成鎮政府對業委會備案事宜進行處理。然而，鎮政府依然以業委會沒提供業主身份、房產證明爲理由拒絕備案。業委會在2021年4月向法院申請了強制執行，但結果並沒有改變。對此，鎮政府在給記者的文字回覆中寫到：召開業主大會選舉或者更換業主委員會委員，應當經專有部分面積佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。世界名園A區業主委員會所提交的材料不能滿足竇店鎮人民政府對相關規定所要求的審覈條件，同時，世界名園A區業主委員會拒絕提供竇店鎮人民政府所要求提供的補充材料。因此，不能依法進行備案。

律師：備案無需提供業主個人身份證明

對此，業委會向記者表示，鎮政府關於總面積的核算存在問題，因此對於“過半”的認定存在偏差。

王先生：鎮政府拿着大產權證，初始登記的面積來比較我們投票的面積，說我們不夠。但是這個總面積是法規是有計算方法的，是每個專有面積相加，不是大產權證的總面積。大產權證的面積裏面有地下車庫、公共公攤，各種面積都有，包括開發商的一些東西，包括空置房沒賣的。

此外，竇店鎮政府要求業委會提供包括身份證、房產證複印件等在內的補充材料，又是否合理呢？包華律師表示：

包華：目前來講，政府在對業主大會會議表決內容進行指導協助監督的角度上來說，不要求需要這些東西。

律師：備案爲告知性，非行政審批

那麼，業委會在屬地政府的“備案”究竟起到什麼作用呢？物業管理領域資深律師包華分析說：

包華：備案在法律上目前我們達到共識，這個法律性質不是審批，不是行政許可，這個備案相當於是最早的公示性備案，告知性備案。現在的通說是在公示性備案告知性備案基礎上，行使行政確認責任，它不是行政審批，本身來說都不產生行政審批和行政許可的法律效力或者法律後果，也不影響具體的民事行爲本身的法律效益。但是這個行爲本身客觀上來說，是要藉助政府的信用。在政府信用不給予背書的情況下，業主組織自行繼續行使權力的空間客觀上來說會被壓縮。

業委會已申請行政複議

一紙備案的缺失，導致世界名園小區的物業管理長期處於失序狀態，業主維權舉步維艱。目前，小區業委會已經向房山區政府提出行政複議，暫時還沒有得到回覆。關於此事的後續進展，“問北京”也將持續關注。

小問說：

物業服務事關業主生活質量，

既然有法可依，

就不應一拖再拖，

希望有關部門加緊處理，

將政策條例落到實處！