來源：燃次元

作者 | 侯燕婷

還有一個月就是交樓時間，北京院子二期還在爛尾狀態，這是當初泰禾業主購買房產時，始料未及的。作爲北京具有代表性的豪宅項目之一，北京院子二期自2019年國慶停工以來，至今沒有獲得好的解決方案。

“我們業主已經在北京公館守了40多天，泰禾不給我們一個復工方案，我們是不會走的。”北京院子二期業主胡平告訴燃財經，業主每天都會去位於北京朝陽區的泰禾集團總部泰禾北京公館“駐守”。日前，燃財經實地探訪了北京公館，北京院子二期的業主“佔領”了二樓，在這裏搭帳篷、鋪牀，24小時輪流值守。

胡平形容這是一場無聲的抗議，一場持久戰。“我們現在看不到希望，泰禾口上說的復工，時間一拖再拖，一開始說4月30日，接着說5月中旬，現在又說6月20日，泰禾說的話我們是不會再相信的。”

泰禾北京公館二樓 來源 / 燃財經拍攝

燃財經曾在2020年12月的《購房者困於爛尾樓：維權成本極高，盤活風險更高》一文中報道了北京院子二期爛尾的來龍去脈，項目涉及無證銷售、違規挪用監管賬戶資金等行爲，許多業主全款買房，卻拿不到網籤合同，而因爲泰禾與工程商中鐵建工、債權人華融的債務糾紛，項目持續停工，其原定交樓時間爲2021年6月。

日前，燃財經來到北京市朝陽區孫河鄉的北京院子二期工地現場，發現有三兩工人正在用綠色環保網將工地的土堆蓋起來，“中鐵建工撤場了，5月18日還跟泰禾對簿公堂，這會不可能復工了。”

北京院子二期工地現場 來源 / 燃財經拍攝

近半年以來，泰禾官方釋放了很多利好消息，比如華髮泰禾太倉院子2020年12月28日南區高層交付、上海院子二期2020年12月31日洋房交付、杭州大城小院3月31日首批公寓交付、南京院子5月5日部分住宅實現交付，此外，泰禾也宣稱南京金尊府、北京金府大院、昌平拾景園、福州灣項目D區、南昌院子、廈門紅樹灣院子等一衆項目都已經復工。

不過，泰禾全國20多個爛尾樓項目的業主並不買賬，一位泰禾南昌院子的業主表示，“4月27日是有270位工人在‘施工’，但宣傳稿發完，後面工地都只有不到百人，都是‘假復工’、‘雲復工’，90多棟樓今年怎麼交付？”

接近泰禾的業內人士何生對燃財經表示，泰禾真正實現有效復工的項目只有北京金府大院，“這個項目還有10多個億的貨值沒賣，現在已經在賣了，不過據項目銷售透露，根本賣不出去。”

一直以打造“中式院落”高端物業著稱的泰禾，曾推出稱霸三年“亞洲十大豪宅”榜首、被業界譽爲“國宅”的泰禾中國院子，北京麗春湖院子、南昌院子、廈門院子也曾是區域的“銷冠”，其充滿人文底蘊的中式古典建築，吸引着世界華人競相追捧。

然而，2020年以來，泰禾從神壇跌落，資金鍊斷裂，數百億債務逾期，全國數萬業主集體維權，“院子”理想埋在土中。

截至4月30日，泰禾已到期未歸還借款金額爲431.55億元，而截至一季度末，短期借款46.3億元，長期借款620.4億元，而現金及現金等價物餘額爲11.67億元，手持貨幣資金僅爲2870萬元。

根據其4月30日公佈的財報數據，2020年，泰禾營業收入約36.14億元，同比減少84.7%；歸屬上市公司股東淨利潤虧損49.99億元，同比大跌1171.83%；資產負債率高達91.03%，公司大股東泰禾投資所持有的47.99%的股份被全數凍結。

從2020年7月30日簽署框架協議開始，業主、債權人都在期望萬科都夠入主泰禾，力挽狂瀾，讓泰禾起死回生，“我樓下的鄰居就是聽說萬科要接盤，覺得有希望，還在去年買了（北京院子二期），我不知道他怎麼想的。”2020年泰禾房地產業務營收23.93億元，這意味着還是有不少人在這種情況下買了泰禾的房子，胡平感到不可思議。

萬科到底救不救泰禾？在萬科2020年業績發佈會上，萬科總裁祝九勝回應道，“好事就比較難辦，近半年時間裏，進展還是不順利。幫人忙也不會給自己添亂，一開始萬科入股泰禾就有很嚴格的入股條件，只有達成全面的債務重組方案，萬科纔會考慮真實入股，從目前進度看還有非常大的難度。”

何生則非常肯定地告訴燃財經，“萬科入股泰禾沒戲了，因爲泰禾不願意把優質項目給萬科做，這事泡湯了……”

泰禾集團一位高管則回應燃財經稱，“萬科和泰禾做的操盤公司，現在進入到一個新的階段，我們只做不說，對於泰禾自身的事情，我們正在盡力落實好、做好……”

奄奄一息

4月9日，泰禾邀請北京院子二期的業主到北京公館“開大會”，表示要和業主建立“面對面溝通機制”，建立彼此的信任關係，不排除每週五都面談一次。

胡平當天也在現場，“副總經理王景崗參與了會談，我們一百多位業主到現場，談了十個多小時，到凌晨兩三點，寫了一個‘同意項目接受託管’的書面承諾書，泰禾簽了字、蓋了章。”

4月9日泰禾北京公館會談現場 來源 / 受訪者提供

業主們大多認爲，總承包商中鐵建工走了，泰禾是不會再復工的，因此希望尋找國企託管項目，利用購房尾款將房子蓋起來。胡平表示，“這位王總當時同意了，我們都挺高興，誰知到了第二天早上，協議就被撕毀了，實際上就是公司實控人黃其森不同意。”

當天，業主就報警，反映“協議被撕毀”這種違法行爲，並開始留守在開會現場。期間，業主也多次走訪相關監管部門，希望得到一個解決方案。

5月6日， 在北京公館二樓電梯旁的牆上，張貼着一張公告，公告的內容是渤海信託表明擁有北京公館的抵押權，泰禾不應再佔用抵押財產，限定泰禾5日內搬離此棟公寓，不過，截至燃財經發稿，早已經超出限定日期，泰禾仍在此辦公，若無其事。胡平對燃財經表示，“這個公告就是我們業主傳上網的，我猜泰禾其實是想嚇走我們，不想我們再呆在這裏。”

來源/受訪者提供

不僅僅是北京，在山西的泰禾業主，日子同樣不好過。太原金尊府是一個五千戶大盤，如今也仍停工爛尾，許多業主也“住進了售樓部”。其中一位業主劉明對燃財經表示，每天都有20多個業主在售樓部，“我已經斷貸4個月了，我們總共有3000多戶是貸款買房的，大概有三分之一都在‘斷貸抗議’。”

據瞭解，太原金尊府有26棟樓，1-17號樓已經封頂，二期有三四棟樓建了三四層，其餘都還是基坑，而項目預售資金監管賬戶僅餘20萬元，剩餘購房尾款約爲十多億元，“有業主計算，項目建好、毛坯交房也需要三十多億元，所以太原金尊府現在很難。”劉明說，2020年12月，泰禾“表演復工”，“結果這羣工人幹了十幾天，也跑去維權了。”

在虛虛實實的“復工”現狀中、泰山壓頂般的債務下，泰禾面臨的各種訴訟糾紛絡繹不絕。4月30日，因未能按約還款，泰禾被判償須於十日內歸還四川信託本息及違約金42.55億元。2月4日，泰禾被判償須於十日內歸還浙商金匯信託本息及罰息共計6.11億元，4月21日被執行標的7億元。

此外，2020年以來，西藏信託、中建投信託、華融資產、中原信託、長安國際信託紛紛因金融借款合同糾紛起訴泰禾。天眼查信息顯示，泰禾集團被上訴涉及金額達57.13億元，7次成爲失信被執行人，執行標的總金額達32億元，其中未履行總金額達25.87億元。

泰禾內部也不太平，2019年上半年就有6位高管辭職，2021年3月份以來，公司又有多位高管離職，包括一位財務總監、兩位總裁助理及品牌總監等。

一位上海區域的泰禾前員工亮哥向燃財經表示，公司內部從2019年開始變得極其混亂，員工離職率非常高，原有的“關愛通”（泰禾內部發放購物券等福利的APP）也停止了，2020年中旬則開始大規模欠薪。

一位北京區域的泰禾前員工也透露，整個公司幹實事的人很少，願意做事的也基本走光了，“劣幣驅逐良幣，二把手張晉元就是看不下去這種混亂現象才走的（2019年4月離職）。每天都在給員工洗腦，還要考試，分A、B、C卷，內容考什麼‘泰禾的產品是最好的’、‘公司是最厲害的’等等……“

優質資產所剩無幾

一直以來，泰禾堅持打造高端產品，尤其是“院子系”高端別墅。根據克爾瑞統計，2017年，泰禾實現銷售規模1007億元，同比增長152%，步入“千億房企”陣營，在全國房地產企業中排名前20。2018年，泰禾實現1303.4億元銷售規模，是其賣房賣得最多的一年。

被稱爲“地王收割機”的泰禾，在全國激進擴張、瘋狂拿地，而高端“院子”去化慢，致其利潤下跌、資金鍊承壓。2019年，泰禾淨利潤從10億元規模陡然下跌至4.66億元，同比暴跌81%，而其流動負債高達1464.3億元，終至暴雷。

根據2020年財報，泰禾連續兩年沒有新的土地項目增加，也沒有新的區域擴張。截至2020年末，泰禾累計土地儲備總佔地面積1290.78萬平方米，總建築面積爲3239.91萬平方米，剩餘可開發建築面積爲923.87萬平方米。

根據燃財經統計，泰禾全國主要開發項目中，在建及部分完工的項目有52個，其中47個項目2020年竣工面積爲0。

值得一提的是，3月30日，泰禾就上海新江灣項目、深圳坪山項目及上海顧村項目終止與信達的合作，因無法繼續參與開發、銷售及運營管理，此舉共計提5.67億元的損失。

日前，燃財經去到北京豐臺區泰禾金府大院售樓部，現場有三四個銷售在接待來訪，項目剩餘2套大平層和多套疊墅未出售。銷售表示，項目年底就能交樓，現在預售證過期了，正在辦理現售證，“現在均價是8.3萬元/平方米，9月我們就開始賣現房，現房不受政府限價政策影響，到時候應該要漲價不少。”

泰禾金府大院售樓部來源 / 燃財經拍攝

燃財經查閱泰禾項目銷售朋友圈發現，泰禾北京區域正在宣傳中國院子、西府大院、金府大院、麗春湖院子、北京公館、泰禾廣場六個項目，宣傳語爲“時代核心資產，大美實景現房”。

今年以來，泰禾就對媒體表示，集團在北京、福州、廈門、上海、南京、杭州和廣深區域等，有中國院子、福州灣、福州金府大院、廈門紅樹灣院子等20餘個項目有望在五六月份滿足銷售條件。

不過，仔細分析泰禾仍在開發的項目，燃財經發現，其優質項目所剩無幾。

據燃財經不完全統計，除卻被世茂收購的廣州、佛山、杭州、蘇州、南昌等區域7大項目，泰禾目前有一批項目屬於去化率達八九成但未完工的，主要有北京院子二期、太原金尊府、南昌院子、鄭州中州院子、蘇州金尊府、肇慶院子等，這些項目沒法再“變現”。

那麼，剩餘待開發、有剩餘貨值且地段、品質較好的項目，大概有上海大城小院、上海奉賢海灣院子、姑蘇院子、深圳院子、武漢知音湖院子、上街院子、鼓山院子、汀溪院子、閩南院子、藍山院子、中山金尊府，以及位於福建區域、珠海、東莞、惠州的一些商業綜合體項目。

何生指出，泰禾手上還是有不少優質資產，如中國院子，還有40套房子，一套價值一個億，“黃其森捂在手裏十幾年了，就不賣。”不過，這一消息是否屬實，無從證實。

萬科救不救泰禾？

3月以來，萬科和泰禾成立資管公司的消息時有傳出。據經濟觀察網4月6日報道，萬科調度了一支由何沁石、單興海、伍迅、丁盛等人組成的團隊，將會和泰禾在上海成立一家平臺管理公司，負責項目對接、協調等相關事宜；並在華東和華南兩個區域成立相應的項目操盤公司。

據悉，3月17日，珠海橫琴昌盛祥泰管理諮詢有限公司在珠海橫琴新區成立，公司註冊資金10萬元，將成爲未來萬科介入泰禾的項目操盤公司之一。

21世紀經濟報道此前報道稱，去年以來，萬科就已着手對泰禾旗下的項目進行梳理，萬科參與盤點的項目主要位於長三角和大灣區，因此不排除這些項目被放入資管公司的可能。

祝九勝在3月31日的萬科業績會上表示，“正在醞釀一個操盤公司，不是接盤公司。操盤公司就是受各方的委託，具體來幹活的，具體來啓動項目、建造、銷售，而不承擔項目本身的債權債務關係。”

“泰禾的問題整體解決還需要很長時間，但不排除有少數項目是有可能先行解套的。對於少數資源條件比較好，債權債務相關協議能達成，各方都支持的這種項目，就能先行啓動，嘗試通過盤活項目自身資源、恢復開工和銷售這種方式來解決一部分問題。”

對此，IPG中國區首席經濟學家柏文喜對燃財經表示，泰禾的一些項目，無論是地段還是本身質量，都是不錯的，但因爲每個項目之間相互擔保、相互增信的，債權、債務相互關聯，關係剪不斷理還亂，想從單個項目角度介入盤活，難度還是相當之大的。

在項目層面，泰禾提出實行“封閉管理”的方法，使得部分項目先行實現債務重組，即項目層面的融資、銷售等資金流動，完全用於項目本身的自運轉，而不必受公司整體經營狀況的影響。

柏文喜指出，“問題在於，這種大公司的債務問題涉及銀行、信託、基金，還有上下游供應鏈公司，既有股權性質的，也有債權、借貸等。債權人比較分散，又都想拿到最高償付條件，實在衆口難調。”

“這種方式無法避免其他金融機構和案外其他債權人，在主張自身權益的過程中，對這些‘封閉管理’的項目採取司法干預乃至凍結措施，從而讓這種逐個盤活項目債務與項目資產的方式存在極大的法律風險。”柏文喜稱，所謂的“封閉管理”只是泰禾對項目直接債權人的一種理想化的設定，並不能阻止案外人申請凍結該項目。

柏文喜認爲，泰禾此前是想通過與萬科合作，就債務問題達成整體和解，這個想法“泡湯”後才選擇“封閉管理”的做法。黃其森目前採用的可能是用和萬科合作的前景作爲誘餌，吊住債權人，然後逐一談判、各個擊破，最終實現整體債務和解。

亮哥也認爲，“資管公司只不過是應付資本市場的一種說法，做做樣子罷了。”

萬科不是慈善家

“萬科介入泰禾全盤重整這個總體目標，實際上還是有可能的。”柏文喜對燃財經表示，目前來看，救泰禾最理想的解決方案是通過逐個項目債務重組，去化解一部分債務，來逐步推動整個泰禾集團的債務重整，從而推動泰禾一整盤子問題的解決，繼而整體上，達成和萬科的兩個合作條件，由萬科來託管和注入新的資源，引入新的資金，對泰禾進行整體盤活。

然而，泰禾目前的債務過於沉重，如上述分析，項目、區域之間的債務交錯複雜，牽一髮而動全身，使得債務重整的方式非常困難，泰禾目前的狀態是極其難以盤活的。

“萬科不會做虧本的買賣，但泰禾的優質項目也不想給萬科，目前爲止資管公司並沒有接盤哪個項目。”何生對燃財經表示，有智囊機構爲泰禾出謀劃策，重點是不能出售手上的資產，包括沒有賣完的房子，因爲資產賣得越多，跟其他債權人談判的籌碼就越少。

“泰禾幾乎所有的項目都存在土地和在建工程抵押的情況，幾乎沒有一塊土地完全屬於自己，都抵押給了金融機構，而目前的財務狀況根本無法對這些土地進行解抵押。所以這些資產不能賣，賣完就只剩下債務，那泰禾就必須破產。”

從公開情況來看，當前萬科未進行股權轉讓，也沒有對泰禾的經營及債務等承擔任何責任，更無任何責任提供任何增信措施或財務資助，完全恪守了去年7月“引戰”公告的內容。

2019年，世茂曾收購泰禾長三角和廣佛地區7個項目，都是選擇優質且“便宜”的項目“購買”。顯然，萬科也會更多瞄準泰禾的優質資產，白衣騎士不會只做慈善，看中的只會是泰禾手中的資產和項目，商場上必定有利可圖，才能合作愉快。

縱觀房地產行業，收購大案可謂屢見不鮮，“大魚喫小魚”的故事不少，融創孫宏斌就是其中一個典型代表。

2017年7月，融創萬達世紀併購開始，孫宏斌和王健林權杖交接，至2018年10月，孫宏斌共斥資耗資501.25億元，收購13個萬達文旅城91%股權及其文旅運營團隊。如此巨資，是中國房地產歷史上交易金額最高的併購。

融創官方測算，13個萬達城91%股份對應的淨資產公允價值約爲670億元，高於交易對價438.44億元，也即此次交易就獲利231.56億元。此外，13個萬達城的房地產開發物業佔比84%，剩下16%纔是文旅、酒店等自持物業，是符合龍頭房企融創品味的“好東西”。

2017年，王健林坦言“遭受磨難和風波”，融創這次收購也可謂“救場”萬達，而幾年下來，融創文旅板塊也做得有聲有色，儘管文旅城建設及運營收入情況還不太理想，但品牌和規模也逐漸起來了。

萬科雖然不及孫宏斌高調，但收購動作也不少。2016年，萬科曾以128.7億元收購黑石集團名下的商業地產公司印力集團96.55%股權以及MWREF公司。2018年，萬科先後花費支付32億元收購華夏幸福環京多個項目，支付15.82億元收購海航廣州項目，以3.55億元購買嘉凱城杭州項目資產包。

目前，萬科也有正在操盤的複雜“爛尾”項目。2017年，王石以551億元拿下廣信資產包，核心資產是廣州市區16宗可開發土地，對應權益可開發計容面積近211萬平方米，其中約98%位於荔灣區、越秀區，相關項目如今可謂“寸土寸金”。

耗時三年，2020年這個複雜資產包有所進展，萬科項目公司轉讓50%股權成立“中信信託·廣州萬溪股權投資集合資金信託計劃”，以此引入以信達爲首的七家戰略投資者。今年3月，萬科廣信資產包首個項目萬科喜悅裏開盤，兩棟18層小洋樓全部售罄，總銷售額近6億元。

反觀泰禾，“寸土寸金”的項目寥寥無幾，而可以給萬科操盤的更是少之又少。在複雜的債務債權糾紛與重組之中，萬科10萬元成立的資管公司能夠起到多大作用，不得而知。

參考資料

《萬科深度進場 泰禾資產處置大幕拉開》，來源：21世紀經濟報道

《救助泰禾操盤平臺隱現 萬科系團隊正在出手》，來源：經濟觀察網

*題圖及部分配圖來源於視覺中國。文中胡平、何生、劉明、亮哥爲化名