華金證券發佈研究報告稱，首予卓越商企服務“買入”評級，預測2021-23年將分別實現歸母淨利5.1/7.1/9.3億元，對應每股收益分別爲0.42/0.58/0.76元，ROE分別爲14.7%/18.2%/20.5%。綜合考慮絕對估值法及相對估值法，予其合理估值爲14港元，相當於2021-23年28.3/20.1/15.4倍預測市盈率。

報告中稱，公司是商務物業管理業態的領軍企業，其獨特的大客戶業務模式使之兼具防禦屬性和擴張能力，這將是公司值得更高交易估值的重要基礎。該行認爲市場不必過度擔憂寫字樓空置率高之於收繳率的負面影響，中指院數據顯示物業百強企業在管辦公物業、產業園區物業的收繳率分別達到97.5%、97.2%，高於全業態平均水平。對於卓越商企服務而言：1）公司定位於中高端市場，絕大部分在管商務物業位於核心城市的核心地段，出租率保持高位；2）公司約60%的第三方外拓項目系大客戶模式，大客戶系以騰訊（00700）、京東（09618）等爲首的科技型企業，並不存在所謂空置率低影響收繳率的問題。

華金證券表示，中長期看，物業管理行業終將進入存量時代，強有力的第三方項目拓展能力將是物業企業脫穎而出的勝負手。公司以商務物管業態爲核心，制定了“1+1+X”的區域擴張戰略，紮根於大灣區、深度佈局長三角，並在全國核心城市開展布局。從經營結果上看，2017-20年公司商務物業的在管面積由486.1萬㎡增長至1667.1萬㎡，複合增長率爲50.8%，其中第三方商務物業在管面積由299.5萬㎡增長至1379.3萬㎡，複合增長率爲66%。目前，公司在深圳CBD和高新區的在管商務項目份額達25%、排名第一（按收益計），而在長三角地區，該行觀察到公司在杭州市已經實現了高密度、高質量、多業態的外拓。

報告提到，以卓品商務爲代表的增值服務有望成爲公司的第二增長曲線。公司憑藉堅實的業務能力取得大客戶的長期合作信任基礎，緊隨大客戶的業務擴張步伐，並通過子品牌卓品商務切入大客戶的日常行政與後勤管理工作，以優質增值服務進一步提升客戶黏性。該行認爲，公司的增值服務營收佔比有望從2020年的14.2%提升至2022年的約20%，屆時將明顯改善公司的盈利結構。

該行稱，關聯地產開發企業卓越集團有望加大新物管項目的支持力度。2017-20年，卓越集團的銷售規模從390億元增長至833億元，21Q1的行業銷售排名已上升至近年來新高的34位。作爲一家處於“三條紅線”監管下“綠檔”房企，卓越集團土地儲備充裕並坐擁大量城市更新項目，隨着“明星職業經理人”陳凱先生加盟集團，該行預計卓越集團的經營趨勢將繼續向好，並將進一步利好公司的關聯方項目獲取。另一方面，公司2020年關聯交易收入佔比僅約12%，低於同業平均水平，體現出了更高的盈利質量。