原标题：上坤物业“起步” | 起底隐形物企㊷

没能赶上房地产的黄金增长期，朱静的地产创业付出了双倍的艰辛，她用10年完成了很多同行20年要奔赴的资本征程。

2020年11月17日，作为年内最年轻的内房股，朱静一手创办的上坤地产（06900.HK）终于敲响了港交所上市的锣声。

如今，风云突变，物管行业成为资本市场上异军突起的新秀，头角峥嵘。这位曾经的地产江湖“晚到者”上坤，正奋笔疾书属于自己的物业新故事。

5月26日，上海上坤物业管理有限公司（简称“上坤物业”）在福建省永安市，收购了一家比自己年龄还要大的物业公司——永安天立物业管理有限公司（简称“天立物业”）65%股权。

而这已经是上坤物业年内收购的第三家颇为资深的物业公司，朱静正开启上坤物业跑马圈地的“原始”积累模式。

物业江湖风云正起，在资本市场浪潮下，朱静能否借此机会抓住物业风口，跻身行业前列？

加速“原始”积累

相对于集中度较高的地产后饱和时代，集中度还不高的物管行业，是百花齐放的有利时机，此时“跑马圈地”，或事半功倍。

而上坤物业在外拓的道路上，并非粗旷式的来者不拒，而是有选择的取长补短。以住宅物业为主的上坤物业将目标瞄准了物管行业的各个细分领域，今年以来收购的三家公司广泛涉及环卫、安保、电梯、增值服务等业务。

3月26日，上坤物业在收并购市场小试牛刀，完成了在汕头当地成立了4年的一家物业公司——汕头市新业安物业管理有限公司（简称“新业安物业”）60%股份的收购。双方将在科技工业园、政府服务、学校服务管理方面展开全方位的合作，上坤物业至此打开了收并购的阀门。

不到2个月的时间，5月12日，上坤物业进一步进军市政公用工程服务领域，收购了四川一家老牌物业公司——四川荣晟物业服务有限公司（简称“荣晟物业”）70%股权。

该物业公司成立于2004年，比成立于2012年的上坤物业起步要早，其经营范围包括市政公用工程、水利水电工程、园林绿化工程施工等业务。

荣晟物业旗下子公司四川蓉兰电梯有限公司（简称“蓉兰电梯”），更是打开了上坤物业在电梯技术咨询、技术服务方面的业务局面。

5月26日，上坤物业收购天立物业65%股权，这家成立于2009年的物业公司，业务范围含盖了环卫、保安、增值服务等业务领域。天立物业旗下三个子公司三足鼎立，分管上述三大业务。

其中，福建众业环境管理有限公司（简称“众业环境”）服务范围聚焦环境卫生、绿化管理、市政管理等城市服务领域；永安天立保安服务有限公司（简称“天立保安”）聚焦于保安服务；永安天乙贸易有限公司（简称“天乙贸易”）聚焦日用品销售、新鲜蔬菜零售、住房租赁等增值服务业务。

97%股权被出质

在上坤地产分拆上市之后，上坤企业集团股份有限公司（简称“上坤集团”）旗下仅留下一些轻资产业务。

资管、商管、物业均在上坤集团旗下。这与当下流行的大物业战略“物管+商管+资管”的运营模式颇为相似。

在上坤集团的众多轻资产中，物业因成立时间最早，成为了资历最深的一个公司，共拥有8家直接控股的子公司，其资产价值可见一斑。

然而作为上坤集团重要资产组成部分，在遇到资金质押需求时，物业首当其冲，成为了被出质的对象。

2020年8月28日，上坤集团出质上坤物业4850股份数额，约占比97%的股份，质押给了天津鼎晖稳达股权合伙企业（有限公司）（简称“鼎晖稳达”）。

同时，上坤集团又将剩下3%的股权转让给了合肥程启贸易有限公司（简称“程启贸易”），而程启贸易背后的控股人正是鼎晖稳达，由其持股99%，剩下1%由郑州的一家公司持有，受益人为陈红卫。

截止目前，97%的股权仍在质押期。在转让3%股权后，上坤物业由上坤集团持股97%，程启贸易持有3%。

上坤集团目前则由林劲峰控股的盈信国富实业持股43%，朱静持股57%，这与上坤地产的持股情况，除了战投人和公众持股外，基本一致。

迎接资本市场

眼下物企上市成潮，资本市场是躲不开的的话题。上坤物业总经理周锦扬对于资本市场的态度也从2019年的“走资本市场可以稍晚一点”到今年的“主动迎接资本市场的挑战”。

“始终以积极进取、开拓创新的姿态，主动迎接资本市场的挑战，为上坤物业市场化进程打下坚实的基础。”在上坤物业2021新春云年会上，周锦扬对上坤物业未来的工作做出要求。

面对资本市场，上坤物业成色几何？关于上坤物业的在管面积情况，官鲜少透露，据上坤集团官网公布，地产开发超过80个优质项目。

联系上坤地产招股书中，截至2020年7月31日的数据，附属公司开发的33个物业项目中，18个物业项目的建筑面积合共为175万平方米。粗略估算，上坤地产80个项目总开发建筑面积约778万平米，这其中还包含大量未交付的项目。

在总开发建筑面积778万平米的基础上，上坤物业承接上坤地产所开发的项目在管面积或不足500万平米，按照眼下有地产基因的物业公司上市前普遍不足5成的外拓比例计算，总在管面积或不到千万平米，尚属“蚊型”物企。

“全员拓展，业绩为王”，这是2020年上坤物业年度经营会上，市场发展部管理层提出的战略思想。