原標題：上坤物業“起步” | 起底隱形物企㊷

沒能趕上房地產的黃金增長期，朱靜的地產創業付出了雙倍的艱辛，她用10年完成了很多同行20年要奔赴的資本徵程。

2020年11月17日，作爲年內最年輕的內房股，朱靜一手創辦的上坤地產（06900.HK）終於敲響了港交所上市的鑼聲。

如今，風雲突變，物管行業成爲資本市場上異軍突起的新秀，頭角崢嶸。這位曾經的地產江湖“晚到者”上坤，正奮筆疾書屬於自己的物業新故事。

5月26日，上海上坤物業管理有限公司（簡稱“上坤物業”）在福建省永安市，收購了一家比自己年齡還要大的物業公司——永安天立物業管理有限公司（簡稱“天立物業”）65%股權。

而這已經是上坤物業年內收購的第三家頗爲資深的物業公司，朱靜正開啓上坤物業跑馬圈地的“原始”積累模式。

物業江湖風雲正起，在資本市場浪潮下，朱靜能否藉此機會抓住物業風口，躋身行業前列？

加速“原始”積累

相對於集中度較高的地產後飽和時代，集中度還不高的物管行業，是百花齊放的有利時機，此時“跑馬圈地”，或事半功倍。

而上坤物業在外拓的道路上，並非粗曠式的來者不拒，而是有選擇的取長補短。以住宅物業爲主的上坤物業將目標瞄準了物管行業的各個細分領域，今年以來收購的三家公司廣泛涉及環衛、安保、電梯、增值服務等業務。

3月26日，上坤物業在收併購市場小試牛刀，完成了在汕頭當地成立了4年的一家物業公司——汕頭市新業安物業管理有限公司（簡稱“新業安物業”）60%股份的收購。雙方將在科技工業園、政府服務、學校服務管理方面展開全方位的合作，上坤物業至此打開了收併購的閥門。

不到2個月的時間，5月12日，上坤物業進一步進軍市政公用工程服務領域，收購了四川一家老牌物業公司——四川榮晟物業服務有限公司（簡稱“榮晟物業”）70%股權。

該物業公司成立於2004年，比成立於2012年的上坤物業起步要早，其經營範圍包括市政公用工程、水利水電工程、園林綠化工程施工等業務。

榮晟物業旗下子公司四川蓉蘭電梯有限公司（簡稱“蓉蘭電梯”），更是打開了上坤物業在電梯技術諮詢、技術服務方面的業務局面。

5月26日，上坤物業收購天立物業65%股權，這家成立於2009年的物業公司，業務範圍含蓋了環衛、保安、增值服務等業務領域。天立物業旗下三個子公司三足鼎立，分管上述三大業務。

其中，福建衆業環境管理有限公司（簡稱“衆業環境”）服務範圍聚焦環境衛生、綠化管理、市政管理等城市服務領域；永安天立保安服務有限公司（簡稱“天立保安”）聚焦於保安服務；永安天乙貿易有限公司（簡稱“天乙貿易”）聚焦日用品銷售、新鮮蔬菜零售、住房租賃等增值服務業務。

97%股權被出質

在上坤地產分拆上市之後，上坤企業集團股份有限公司（簡稱“上坤集團”）旗下僅留下一些輕資產業務。

資管、商管、物業均在上坤集團旗下。這與當下流行的大物業戰略“物管+商管+資管”的運營模式頗爲相似。

在上坤集團的衆多輕資產中，物業因成立時間最早，成爲了資歷最深的一個公司，共擁有8家直接控股的子公司，其資產價值可見一斑。

然而作爲上坤集團重要資產組成部分，在遇到資金質押需求時，物業首當其衝，成爲了被出質的對象。

2020年8月28日，上坤集團出質上坤物業4850股份數額，約佔比97%的股份，質押給了天津鼎暉穩達股權合夥企業（有限公司）（簡稱“鼎暉穩達”）。

同時，上坤集團又將剩下3%的股權轉讓給了合肥程啓貿易有限公司（簡稱“程啓貿易”），而程啓貿易背後的控股人正是鼎暉穩達，由其持股99%，剩下1%由鄭州的一家公司持有，受益人爲陳紅衛。

截止目前，97%的股權仍在質押期。在轉讓3%股權後，上坤物業由上坤集團持股97%，程啓貿易持有3%。

上坤集團目前則由林勁峯控股的盈信國富實業持股43%，朱靜持股57%，這與上坤地產的持股情況，除了戰投人和公衆持股外，基本一致。

迎接資本市場

眼下物企上市成潮，資本市場是躲不開的的話題。上坤物業總經理周錦揚對於資本市場的態度也從2019年的“走資本市場可以稍晚一點”到今年的“主動迎接資本市場的挑戰”。

“始終以積極進取、開拓創新的姿態，主動迎接資本市場的挑戰，爲上坤物業市場化進程打下堅實的基礎。”在上坤物業2021新春雲年會上，周錦揚對上坤物業未來的工作做出要求。

面對資本市場，上坤物業成色幾何？關於上坤物業的在管面積情況，官鮮少透露，據上坤集團官網公佈，地產開發超過80個優質項目。

聯繫上坤地產招股書中，截至2020年7月31日的數據，附屬公司開發的33個物業項目中，18個物業項目的建築面積合共爲175萬平方米。粗略估算，上坤地產80個項目總開發建築面積約778萬平米，這其中還包含大量未交付的項目。

在總開發建築面積778萬平米的基礎上，上坤物業承接上坤地產所開發的項目在管面積或不足500萬平米，按照眼下有地產基因的物業公司上市前普遍不足5成的外拓比例計算，總在管面積或不到千萬平米，尚屬“蚊型”物企。

“全員拓展，業績爲王”，這是2020年上坤物業年度經營會上，市場發展部管理層提出的戰略思想。