樂居財經 範慧茹 發自廣州

在物管行業收併購市場如火如荼的當下，保利發展控股集團股份有限公司集團“逆操作”將旗下物業資產轉讓分割，而未裝入保利物業之中。

6月4日，保利集團旗下子公司貴州久聯集團房地產開發有限責任公司（簡稱“久聯房地產”）掛牌轉讓貴州久聯集團新聯物業管理有限公司（簡稱“新聯物業”）11.49%股權，底價48.56萬元。

轉讓前，新聯物業分別由袁佳持股63.51%，久聯房地產持股11.49%，曹靜持股10.71%，孟慶華持股9.82%，遊瓊持股4.46%。

而轉讓方久聯房地產則由保利久聯控股集團持股99.31%，保利新聯爆破工程集團持股0.69%，背後的大股東正是保利集團。

俗話說肥水不流外人田，眼下物企規模之爭日趨激烈，保利集團爲何不直接轉予兄弟公司保利物業，而選擇掛牌轉讓？看似逆操作的背後，保利集團和保利物業又有何謀劃？

  新聯物業4個月虧損6.6萬

正如科斯定律所言，資源總會流向價值最高的使用途徑，保利集團此時選擇將新聯物業掛牌出讓，或正是兩者之間的價值出現了不匹配。

成立於2002年的新聯物業，註冊資本311萬，法人代表正是63.51%的持股方袁佳。新聯物業在成立之初，就註定了其無法拓展更大的物管市場。

從其經營範圍來看，包含一般經營項目：物業管理（20萬平方米以下）；室內裝飾裝潢；園林綠化工程施工及維護。

物業管理一項，明確標註20萬平方米以下，如果按每戶平均100平方，就是2000套房子，如果按每棟樓2單元，每單元2戶，11層，也就相當於大概45棟小高層的建築面積規模，約2-3箇中型住宅小區的規模。

從其營收來看，在截至今年4月30日的財務報表中，經營出現虧損情況，4個月營收193.23萬元，淨利潤虧損約6.6萬元。

截至4月30日，新聯物業資產總額約958.6萬元，負債約715.9萬元。若以2019年淨利潤21.7萬元來計算此次出讓底價的PE倍數，底價48.56萬元約2.2倍PE，遠低於收併購市場的平均水平。

拋開標的物優質與否，最關鍵的是轉讓方久聯房地產僅持有新聯物業11.49%的股權，即使轉讓給了兄弟公司保利物業，也無法並表。

如此看來，保利集團掛牌轉讓旗下新聯物業或也只不過是正常的非優質資產清算梳理罷了。

  3.8億規模的大體量

轉讓與承接是雙向的選擇，保利物業沒有直接承接新聯物業的背後，或許有別的考量，而從現有的規模體量來看，不接也有其底氣。

2020年，保利物業在管面積一躍成爲上市物企之首，截至2020年底，保利物業在管面積約3.8億平方米，同比增長32.3%。

其中，來自第三方的在管面積約爲2.28億平米，從2019年佔比55.1%進一步增長至2020年59.9%，近6成的在管面積來自第三方。

2020年保利物業新增第三方合同項目382個，對應單年合同金額約17.2億元，其中通過招投標獲得的項目供355個，對應單年合同金額約16.4億元。

保利物業2020年招投標新拓項目合同金額16.4億元，相當於全年物業管理基礎服務收入49.48億的33.1%，這也意味着保利物業的業績增長很大程度上並不依賴於併購增量。

保利物業在第三方外拓項目上也取得了新的突破，來自第三方項目住宅和商寫物管費分別增加0.1元和1.6元/平米/月。

與此同時，保利物業的業績也在穩定增長，2020年取得收入80.4億元，同比增長34.7%；實現歸母淨利潤6.7億元，同比增長37.3%。儘管保利物業的物業管理並非高毛利率，但是2020年保利物業淨利率呈現上升趨勢，爲8.7%，提升了0.3個百分點。