6月11日，融信集团旗下的物业公司融信服务通过了港交所聆讯，即将上市招股。

聆讯后资料显示，截至2020年末融信服务在管面积19.93百万平方米，是一家小而美的物管公司。2018-2020年公司营收复合年增长率为34.7%，净利润复合年增长率高达58.7%，业绩增长稳定。值得一提的是，在住宅与非住宅并重的格局下，融信服务涉及了多种在管业态。独立第三方面积占比高达40%，公司全国化布局已开启。

业绩稳定增长  净利润近2年复合年增长58.7%

融信服务成立于2004年，前身融信物业管理为融信中国集团开发的物业提供物业管理服务。这次上市，融信集团董事长欧宗洪同时担任融信服务董事长及执行董事。

不同于部分物企交班“二代”的做法，集团创始人亲自披挂上阵，可见融信集团对物业板块的重视。而融信服务也确实不负众望。

2017-2020年，公司实现营业收入分别为2.64亿元、4.14亿元、5.18亿元、7.5亿元，同比增长56.6%、25.3%、44.8%；实现期内溢利652万元、3380万元、7151万元、8507万元，同比增长418.1%、111.6%、19%。

可以看到，融信服务近三年业绩提升非常明显。从一家盈利不足千万的小物管成长到2020年盈利接近9000万元。聆讯后资料显示，2018-2020年公司营收复合年增长率为34.7%，净利润复合年增长率高达58.7%，业绩增长稳定。以2017年为基数，近三年营收复合年增长率为41.6%，净利润复合年增长率高达135.4%。

如此高的利润增长，在46家已上市物企中的也不多见。Wind数据显示，46家物业股剔除重组后的华发物业后，融信服务的利润增长仅次于融创服务，排第四位。

根据中指院的资料，按综合实力计，公司位列2021中国物业服务百强企业第19名。在2019年成为中国物业服务百强企业成长性10强之一，并于2020年为中国物业服务百强成长性领先企业之一。

表现在盈利能力方面，公司毛利率在28%左右波动，净利率则从2018年的8.17%迅速提升至2020年的11.34%。

住宅与非住宅并重  在管业态多样化

从业务结构来看，融信服务物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大收入占比分别为48.9%、49.1%、2%，收入结构并不单一。值得关注的是，其中物业管理服务收入包含了住宅及非住宅物业两种在管业态，住宅和商业并重的结构给了公司更多的想象空间。

众所周知，商业物业提价容易、收费较高，能产生更高的利润，近来颇受资本市场欢迎。融信服务非住宅物业包含公共设施、办公楼、商业物业、医院、银行、学校和工业园区。非住宅物业整体对应的平均物业管理费分别为7.4元/平方米、6.6元/平方米、7.4元/平方米，较住宅物业的2.5元/平方米高出不少。

近年来，融信服务为使非住宅物业组合多样化做出了持续努力，非住宅物业在管面积从455万平方米增加到752万平方米，收入占比在2020年为44.9%，贡献了近一半的物业管理服务收入。在管业态的多样化，说明融信服务切入其他物管类型的能力，同时也为公司未来发展提供了更多想象空间，

独立第三方面积占比达40%   全国化布局已开启

飞速的业绩增长最终还需归功于在管面积的增加。

2017-2020年，融信服务在管面积分别为9.5百万平方米、10.6百万平方米、15.9百万平方米、19.9百万平方米，新增在管面积分别为1.1百万平方米、5.3百万平方米、4百万平方米，各报告期新增面积增长稳定。

融信服务背靠融信集团，因此截至2020年公司在管面积中62%在管面积来自于关联方。这是大部分背靠房企的物业公司的普遍状况。

但令人意外的是，融信服务来自于独立第三方物业开发商的项目不少，分别为3.8百万平方米、4.2百万平方米、6.7百万平方米、7.5百万平方米。随着公司总在管规模的增长，第三方项目占比始终维持在40%。这一比例在大多数中小物企中属于较高水平。

融信服务持续在加大对外拓展的力度。公司从2016年开始为第三方项目提供服务，对外投标次数从2018年的4次增加至2020年的22次，中标率分别为22.2%、47.6%和57.9%，不断提高。

较强的外拓能力再加上融信集团的支持，融信服务不仅在海西地区和长江三角洲地区建立了稳固的市场地位，更快速扩展至中国市场其他地区，全国性布局已经开启。

截至2020年末，公司有119 个在管项目和91个已签约管理但尚未交付予项目，覆盖两大主要地区和其他地区的44个城市。在管总建筑面积约19.9百万平方米，总签约建筑面积约38.2百万平方米，以此计算储备率（储备面积/在管面积）为0.96。

这意味着融信服务在规模上还能再造一个“自己”。并且，我们注意到在管面积中62.9%无固定期限、已签约未交付的面积中73.4%无固定期限。最大一波合同到期潮在2022年及以后，公司短期内业绩增长无忧。