6月11日，融信集團旗下的物業公司融信服務通過了港交所聆訊，即將上市招股。

聆訊後資料顯示，截至2020年末融信服務在管面積19.93百萬平方米，是一家小而美的物管公司。2018-2020年公司營收復合年增長率爲34.7%，淨利潤複合年增長率高達58.7%，業績增長穩定。值得一提的是，在住宅與非住宅並重的格局下，融信服務涉及了多種在管業態。獨立第三方面積佔比高達40%，公司全國化佈局已開啓。

業績穩定增長  淨利潤近2年複合年增長58.7%

融信服務成立於2004年，前身融信物業管理爲融信中國集團開發的物業提供物業管理服務。這次上市，融信集團董事長歐宗洪同時擔任融信服務董事長及執行董事。

不同於部分物企交班“二代”的做法，集團創始人親自披掛上陣，可見融信集團對物業板塊的重視。而融信服務也確實不負衆望。

2017-2020年，公司實現營業收入分別爲2.64億元、4.14億元、5.18億元、7.5億元，同比增長56.6%、25.3%、44.8%；實現期內溢利652萬元、3380萬元、7151萬元、8507萬元，同比增長418.1%、111.6%、19%。

可以看到，融信服務近三年業績提升非常明顯。從一家盈利不足千萬的小物管成長到2020年盈利接近9000萬元。聆訊後資料顯示，2018-2020年公司營收復合年增長率爲34.7%，淨利潤複合年增長率高達58.7%，業績增長穩定。以2017年爲基數，近三年營收復合年增長率爲41.6%，淨利潤複合年增長率高達135.4%。

如此高的利潤增長，在46家已上市物企中的也不多見。Wind數據顯示，46家物業股剔除重組後的華髮物業後，融信服務的利潤增長僅次於融創服務，排第四位。

根據中指院的資料，按綜合實力計，公司位列2021中國物業服務百強企業第19名。在2019年成爲中國物業服務百強企業成長性10強之一，並於2020年爲中國物業服務百強成長性領先企業之一。

表現在盈利能力方面，公司毛利率在28%左右波動，淨利率則從2018年的8.17%迅速提升至2020年的11.34%。

住宅與非住宅並重  在管業態多樣化

從業務結構來看，融信服務物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三大收入佔比分別爲48.9%、49.1%、2%，收入結構並不單一。值得關注的是，其中物業管理服務收入包含了住宅及非住宅物業兩種在管業態，住宅和商業並重的結構給了公司更多的想象空間。

衆所周知，商業物業提價容易、收費較高，能產生更高的利潤，近來頗受資本市場歡迎。融信服務非住宅物業包含公共設施、辦公樓、商業物業、醫院、銀行、學校和工業園區。非住宅物業整體對應的平均物業管理費分別爲7.4元/平方米、6.6元/平方米、7.4元/平方米，較住宅物業的2.5元/平方米高出不少。

近年來，融信服務爲使非住宅物業組合多樣化做出了持續努力，非住宅物業在管面積從455萬平方米增加到752萬平方米，收入佔比在2020年爲44.9%，貢獻了近一半的物業管理服務收入。在管業態的多樣化，說明融信服務切入其他物管類型的能力，同時也爲公司未來發展提供了更多想象空間，

獨立第三方面積佔比達40%   全國化佈局已開啓

飛速的業績增長最終還需歸功於在管面積的增加。

2017-2020年，融信服務在管面積分別爲9.5百萬平方米、10.6百萬平方米、15.9百萬平方米、19.9百萬平方米，新增在管面積分別爲1.1百萬平方米、5.3百萬平方米、4百萬平方米，各報告期新增面積增長穩定。

融信服務背靠融信集團，因此截至2020年公司在管面積中62%在管面積來自於關聯方。這是大部分背靠房企的物業公司的普遍狀況。

但令人意外的是，融信服務來自於獨立第三方物業開發商的項目不少，分別爲3.8百萬平方米、4.2百萬平方米、6.7百萬平方米、7.5百萬平方米。隨着公司總在管規模的增長，第三方項目佔比始終維持在40%。這一比例在大多數中小物企中屬於較高水平。

融信服務持續在加大對外拓展的力度。公司從2016年開始爲第三方項目提供服務，對外投標次數從2018年的4次增加至2020年的22次，中標率分別爲22.2%、47.6%和57.9%，不斷提高。

較強的外拓能力再加上融信集團的支持，融信服務不僅在海西地區和長江三角洲地區建立了穩固的市場地位，更快速擴展至中國市場其他地區，全國性佈局已經開啓。

截至2020年末，公司有119 個在管項目和91個已簽約管理但尚未交付予項目，覆蓋兩大主要地區和其他地區的44個城市。在管總建築面積約19.9百萬平方米，總簽約建築面積約38.2百萬平方米，以此計算儲備率（儲備面積/在管面積）爲0.96。

這意味着融信服務在規模上還能再造一個“自己”。並且，我們注意到在管面積中62.9%無固定期限、已簽約未交付的面積中73.4%無固定期限。最大一波合同到期潮在2022年及以後，公司短期內業績增長無憂。