每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

上市物業企業的盈利能力迎來回彈。

截至目前，除方圓生活服務、佳源服務、建業新生活、宋都服務、力高健康生活等5家港股物企年報“難產”外，57家港股上市物企順利交卷。克而瑞物管統計顯示，2023年上市物企平均淨利潤止跌回升，已發佈年報的57家物企平均淨利潤爲2.86億元，同比增長23.15%；平均淨利率5.9%，較上年同期提升0.8個百分點。

《每日經濟新聞》記者注意到，在歷經兩年多的深度調整後，越來越多的物企開啓向內生長之路，專注服務品質提升和精細化運營，更加註重財務的穩健性，七成以上企業2023年持有現金實現正向增長。多名業內人士認爲，隨着物業高質量步伐的不斷邁進，行業將逐步向良性方向發展。

物企對關聯方依賴減弱

克而瑞物管統計數據顯示，2023年57家上市物企營收同比增長14.34%，增速較上年同期下降4.7個百分點。超百億元營收規模的企業數量與上年持平，仍爲9家。碧桂園服務以426.12億元營收居首，萬物雲以331.83億元緊隨其後。

受益於社區增值服務發力，2023年建發物業營收同比大增55.83%，位列行業第一。年報顯示，2023年建發物業社區增值及協同服務收入約13.75億元，較2022年度約4.76億元增長約189.0%；房屋硬裝業務產生收入約6.84億元，較上年度約2690萬元增長約24倍。

2023年上市物企營收TOP10 來源：Wind

Wind數據顯示，在歸母淨利潤方面，2023年共有5家上市物企超過10億元。但受房地產市場下行等多重因素影響，2023年有13家上市物企出現歸母淨利潤出現虧損，虧損金額最多的金科服務達到了9.51億元。

對於業績虧損，金科服務強調，是由於對金科地產集團未償還應收款項的減值撥備，不過該撥備金額較2022年同期已有所下降。

近兩年來，提升獨立性已成爲上市物企的重要課題，這一方面是爲了擺脫爲地產“輸血”，另一方面也是物企提升盈利能力的必經之路。

“2023年至2025年會是物管行業分水嶺，此岸是房地產開發產業鏈末遊，彼岸是基於不動產持有的消費。能否達成行業從此岸到彼岸的涅槃，要擺脫路徑依賴，要自身有更獨立自主的決心。”在今年業績會上，萬物雲董事長朱保全如是說。

2023年上市物企淨利潤TOP10 圖片來源：Wind

事實上，萬物雲與萬科的持續關聯交易收入佔比就呈連年下降趨勢。朱保全表示，公司2023年度剔除所有與開發商相關收入後，對收入影響僅有17.5%，且收入增速變得更快，達14.5%，毛利增速達23.7%。

融創服務非關聯方業務也在2023年持續增長，收入同比增長10%至約64.39億元，佔比達約92%，已成爲集團收入的主要來源。

克而瑞物管統計顯示，2023年共有34家上市物企公佈了在管項目中關聯方面積情況：平均佔比由2022年同期的48.04%，下滑至46.6%，比重超50%的僅有15家物企；60%以上面積來自關聯方輸送的物企，由2022年的9家降至7家。

不再“唯規模論英雄”

2023年，物業行業規模增長繼續放緩，過往粗放式的增長模式正在被摒棄，企業更聚焦有質量的增長。

已披露年報的物企中，2023年在管面積破1億平方米的共17家，與上年相比增加了3家。這17家物企的在管面積合計62.56億平方米，佔比逾八成，行業集中度進一步提升。

其中，碧桂園服務以9.57億平方米繼續保持規模第一，保利物業則以7.2億平方米位居第二，緊隨其後的雅生活服務爲5.91億平方米。

來源：克而瑞物管

需要注意的是，主動退出大量低收繳率、低利潤率、管理難度大、管理成本高的項目正成爲行業的一大趨勢。如金科服務在2023年終止退出的在管建築面積達3573.5萬平方米，同比增長28.63%。對此，金科服務管理層表示，爲了能夠從2024年開始實現輕裝上陣，過去兩年對無利潤或只有利潤無現金流的項目進行了集中釋放。

碧桂園服務管理層也決定退出所收購的嘉寶服務相應物業管理項目，並暫停部分賬面利潤率高但收繳率低的非業主增值服務。同時，嘉寶服務的社區增值服務發展也不如預期，對碧桂園服務的收入和利潤也帶來負面影響。2023年，碧桂園服務對嘉寶服務確認的商譽減值約爲6.15億元。

此外，萬物雲年內退出盈利能力較低的住宅項目89個；綠城服務退出部分低質項目，合計在管面積870萬平方米。據記者不完全統計，2023年多家上市物企項目退出規模超千萬平方米，企業提升規模質量的決心可見一斑。

“物企摒棄盲目追逐規模的‘數字遊戲’，不再以量爲先，而更加註重有質量的拓展，結合成本等經營要素，有選擇、有目的地進行拓展。同時，對於‘拖後腿’的項目，主動選擇‘割捨’策略，從而‘穩住’收益，爲可持續發展奠定基礎。”中指研究院物業總經理牛曉娟表示。

放棄向規模要利潤模式後，物企轉而向社區增值服務尋找突破。記者梳理發現，2023年11家物企社區增值服務收入突破10億元，碧桂園服務以37.5億元居首。其中，建發物業和濱江服務的社區增值服務收入同比分別增長189%和172%，核心原因在於硬裝服務收入均實現指數級增長。如建發物業2023年房屋硬裝業務產生收入達6.8億元，同比增長約24倍。

記者注意到，在各家物企的業績發佈會上，企業高層均提及提升服務質量、開發多元業務探索新的利潤增長點。如中海物業就提出，2024年要實現基礎服務利潤與增值服務利潤1∶1，增值服務則由社區增值和工程增值兩大業務條線所組成；越秀服務則提到，2024年將進一步強化增值服務能力，社區增值服務收入增速將保持在35%~40%之間。

非居領域成新增長“賽道”

需要注意的是，近年來，隨着傳統住宅市場增量空間日益緊縮，存量市場競爭白熱化，不少物企正逐步減少對住宅業務的過度依賴，開始積極挖掘非居物業作爲“第二增長曲線”。

據克而瑞物管統計，已有22家上市物企同時披露住宅與非居的營收及在管面積。整體來看，上市物企非居物管營收增速爲16.5%，領先住宅2.3個百分點。22家上市物企住宅物管總營收爲291.8億元，同比增長14.2%；非居基礎物管總營收爲248.4億元，同比增長16.5%。

“非居物管整體營收略低於住宅，但增速領先。究其原因，一是存量住宅面積增長有限，加之前期物業政府指導價爲主及業委會成立難導致物業費調整難，帶來營收增長放緩。”克而瑞物管分析指出，此外，後勤社會化改革推動物業在醫院、學校等的滲透及商辦園類物業需求的增長，帶來非居物管市場空間不斷釋放，增長勢頭表現強勁。

如招商積餘持續精耕金融業態，2023年新籤年度合同額同比增長67%，高校賽道新籤年度合同額同比增長31%，非居領域年收入已達到了73.1億元，佔總營收比例已達46.78%；得益於收購皆斯內集團及盛康集團帶來的營收增量，東原仁知服務在非居領域的收入同比增長了78.2%。此外，德信服務集團、京城佳業、衆安智慧生活非居營收增速均超過30%。

而在項目拓展方面，越來越多物企更側重於對非住行業的拓展。如據克而瑞物管監測，今年3月第三方拓展規模前三的業態是學校、產業園、公建，合計佔比超過六成，而住宅佔比僅16.4%。其中，頭部企業拓展優勢明顯，如雅生活僅3月在學校業態拓展規模就達133萬平方米，華潤萬象生活在產業園、公建領域單月拓展規模達到了319萬平方米、301萬平方米。

“上市物企在非居物業營收增速明顯超越住宅，且超過在管面積增速，展現出強勁的發展動力。”克而瑞表示，聚焦客戶需求挖掘和服務質量提升已成爲行業策略方向。

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