原標題：“賣房還債”，一封問詢函逼出皇庭國際家底

記者｜張子怡

四年前，皇庭國際斥資8.35億元購入位於成都高新區的“泰然·環球時代中心”的近一整棟寫字樓，四年後，面對愈發緊迫的債務壓力，皇庭國際開始考慮出售當年大手筆購入的寫字樓物業。

6月16日，皇庭國際回覆了深交所此前下發的問詢函，該問詢函涉及的問題多達16項。

16個被關注的事項分別是：營業收入、皇庭廣場被查封、轉讓深圳市同心小額再貸款有限公司51%股權、收購深圳市皇庭商務服務有限公司100%股權、業績補償款、投資性房地產公允價值、應收賬款、非經營性資金、融資租賃款、在建工程、預付款項、營業外收入、其他與經營活動有關的現金-支付往來款、變更會計師事務所、股東股份被凍結。

皇庭國際一一回復了16個問題後，讓外界看到了其捉襟見肘的資金情況，控股股東皇庭集團已經需要通過“拆東牆補西牆”的方式，償還子公司拖欠的債務。

深交所在問詢函稱詢問：“你公司一年內到期的有息負債（短期借款、一年內到期的非流動性負債）期末餘額合計爲38.02億元，而貨幣資金餘額僅爲1.17億元。請結合你公司年內到期債務情況、現金流及重要收支安排、公司融資渠道及能力等，說明你公司的償債計劃、資金來源及籌措安排，是否存在流動性風險。”

皇庭國際對此的解決辦法是：以繼續抵押房產的方式續貸，並出售重慶、成都的物業資產。

皇庭國際稱：公司一年內到期的有息負債中的 36.78 億元均有房產等實物資產抵押和股權質押， 房產均在一二線城市中心區，資產較優質，且抵押率較低。經初步與銀行溝通，各銀行反饋以房產做抵押辦理續貸或新增貸款基本可行。公司考慮出售成都及重慶等非大灣區資產，提高流動性。

此外導致皇庭國際核心資產深圳皇庭廣場被查封的債務，公司則以續貸的方式解決。皇庭國際表示：公司因到期或涉訴等原因尚未償還債務的餘額爲32.6億元，主要是中信信託 27.5億元貸款。近日，隨着上述《關於公司涉及訴訟及資產被凍結的公告》所涉訴訟及融資 承接工作取得的相關積極進展，中信銀行已同意續作該筆業務，渤海銀行及浙商銀行的 續貸工作正在推進中，預計近期會取得積極進展。

皇庭國際系皇庭集團旗下的上市公司，皇庭集團作爲深圳本地房企，由於並未上市外界並不瞭解其資金狀況。據皇庭集團官網介紹，皇庭集團成立於1997年，以開發住宅起家，房地產開發爲戰略發展的重要基礎，項目分佈於深圳、惠州、東莞、重慶、欽州、柳州、廈門等地。

在問詢函回覆中，皇庭集團不樂觀的資金狀況同樣顯現出來，皇庭集團子公司之前的債務最後要由皇庭集團“賣房還債”。

2019年12月，皇庭國際將深圳市同心小額再貸款有限公司(以下簡稱 “同心再貸款”)51%股權轉讓給關聯方深圳市同心投資基金股份有限公司 (以下簡稱“同心基金”)。上述三家公司的最終受益人均爲皇庭集團實際控制人鄭康豪。

在皇庭國際將同心再貸款51%的股份轉讓給同心基金後，同心基金及同心再貸款一直拖欠着公司多達3.6億元的股價轉讓款。

值得注意的是，同心基金的股東均爲粵港澳大灣區知名企業或企業家，包括有卓越的李華、寶能投資的姚振華、鵬瑞集團的徐航。然而，有錢的股東雖多，卻無一人出面爲同心基金紓困。

最終，皇庭國際被拖欠的股權轉讓款由皇庭集團出面償付。

在問詢函回覆公告中，皇庭集團對此的代償方案爲：皇庭集團下屬子公司深圳市皇庭房地產開發有限公司(以下簡稱“皇庭地產”) 正在出售包括皇庭中心等在內的部分優質房產，此類商品房出售款項優先償付所出售物業對應的存量貸款後，再將剩餘資金用於皇庭集團代償同心基金和同心再貸款對公司的上述欠款。目前，皇庭地產已與部分客戶簽署了《商品房買賣框架協議書》(具體出售樓層、面積及價格以最終簽訂的正式房地產買賣合同約定爲準)。

如前述出售物業價款歸還存量貸款後，剩餘資金不能完全償付同心基金和同心再貸款對公司的上述代償欠款，皇庭集團擬通過債務重組的方式將皇庭中心部分物業抵償給公司。

此外，皇庭集團通過以下方式來提高現金迴流速度，儘快歸還同心基金和同心再貸款款項。 包括加快深圳福田、東莞、欽州項目等存量房產去化速度，加快資金回籠。此外，推進自持物業銷售。包括深圳皇庭中心寫字樓，蓋物業擬銷售部分面積，剔除對應相關貸款後的餘值 26.2億元。

值得注意的是，深圳寫字樓市場疲軟數年，空置率居高不下，全市近四分之一的甲級寫字樓物業處於空置狀態，租金連年下降。皇庭集團通過銷售寫字樓物業能夠回款多少，更是不得而知了。