落馬官員豪宅拍賣 228㎡成交價6317萬！買家實際要付1個億？

落馬官員豪宅拍賣，228㎡成交價6317萬，買家實際要付1個億？

記者|甄素靜

“恆裕濱城二期3座40A228平方米，成交價6317萬左右，公司產權，過戶稅費3900萬，樓價稅費合計1億多，單價接近45萬/平。”

6月22日深圳一套豪宅在司法拍賣平臺成交，有關競買人真實支出成本和豪宅摺合單價引發熱議。

3人蔘與競拍，超1.5萬人圍觀，時隔兩年，素有“妖盤”之稱的深圳市南山區恆裕濱城，這次在法拍市場又賺足了眼球。

27.6萬/平撿了漏？

不動產權資料電腦查詢結果表顯示，標的物建築面積228.72平方米，不動產證號爲粵（2017）深圳市不動產權第0180287號，登記價316.9179萬元，登記時間爲2017年9月20日。該房源位於恆裕濱城3座A單元40層，A樓棟總層高爲46層，爲東南朝向四居室，起拍價5618萬元。

該套法拍房保證金600萬元，最終3人出價18次，以6317萬元總價成交，摺合單價約27.6萬/平方米。值得注意的是，從18次出價記錄來看，實際競得人是在競拍結束的半小時前才第一次出價，並在23分鐘內拿下該套房源。

根據標的物詳情中公佈的網絡詢價報告，本案例共採用了177個最新案例進行估價，最高單價33.7萬元/平方米，最低單價22萬元/平方米，平均單價爲27.6萬元/平米。

由此看，27.6萬元/平方米，相較恆裕濱城以往的成交紀錄似乎並不算高，甚至還算撿了個小漏。

3900萬稅費促成45萬/平？

事實到底如何？

熟悉深圳灣片區的資深中介陳悅告訴記者，“該套房源爲公司產權，原價僅300多萬元，第一次登記了，就算是在開發商名下也只能更名當二手房交易，差額土增（土地增值稅）就夠交的了。”

陳悅緊接着算了一筆賬，“土地增值稅要收60%，成交價6317萬減原價316萬後，乘以60%就3600萬了，5%的營業增值稅約300萬，3900萬是這麼來的，只說增值稅和土增就這麼多了，還沒算買家的契稅，契稅是6317萬增值稅減營業增值稅後的3%，差不多是180萬。”

“指導價才13.2萬/平，這一拍，變相告知所有人45萬/平了。”

據不動產權資料電腦查詢結果，該拍賣標的物權利人是“深圳市銀海實業有限公司”。

啓信寶顯示，深圳市銀海實業有限公司的實際控制人爲深圳市恆裕實業（集團）有限公司、富德生命人壽保險股份有限公司，分別持股51%、49%。

資深中介王飛表示，現在二手房市場價該戶型成交價約8000萬元，因爲景觀有遮擋，該戶型在整個小區內算是比較差的，且該房源並不稀缺，市場上也是有同戶型在賣，並非稀缺到只能通過法拍市場來獲取。”

不過關於該套房源的稅費情況，業內還有另一種觀點。

華商律師事務所律師周爭鋒在接受記者採訪時表示，稅費多少最終要看法院執行裁定的表述。如果是連環買賣，到法院訴訟繼續履行，開發商先過戶給原實際擁有人，然後再過戶給買受人，那麼需要按照二手房交易的稅費；如果法拍可以直接確認原房產證無效，直接把房產確認給買受人，那麼就只交契稅即可。

不過另一位拍賣行的工作人員表示，此次拍賣的是原業主的房子，只是其當時還沒從開發商過戶過來而已，房子屬於原業主，還是要先過戶給他，個人對個人。

豪宅爲何被法拍

這套備受關注的豪宅背後還有另一個故事。

公開資料顯示，22日拍賣的該套房源系海南某落馬貪官所有，目前仍登記在開發商控股子公司深圳市銀海實業有限公司名下。

對於拍賣結束後，該套房是按照二手房還是新房交易，以及認定的依據等焦點問題，記者多次致電廣州市中級人民法院，其表示不接受採訪。

就該套房產的後續交易程序，記者分別致電該房源目前實際產權登記人深圳市銀海實業有限公司和其控股股東恆裕集團，恆裕集團相關負責人告訴記者，其並不清楚該事件具體情況。

“恆裕濱城項目開盤已久，現在已轉入二手房，公司現在已經沒有相應的人去直接管理該項目，包括當年賣這個項目的很多人估計也已經不在銀海實業公司了。”

而對於爲何房源產權在開發商名下法院可以直接拍賣，周爭鋒表示，根據《最高人民法院關於刑事裁判涉財產部分執行的若干規定》第七條，刑事判決書認定了這屬於落馬貪官的贓物，判決生效以後，可以直接依據刑事判決書的內容確認歸其所有，直接拍賣。

熱門“妖盤”屢掀波瀾

屢上熱搜的恆裕濱城在業內口碑不一。

2019年底，該小區曾因業主暴力控盤拉昇房價，而被戲稱爲“妖盤”，從而引發官方高度重視。

彼時深圳市住建局發佈通告稱，近日，有媒體報道我市恆裕濱城、中糧鳳凰裏花苑等部分住宅小區業主通過微信羣發佈集體漲價言論，惡意炒作二手房價，造成了不良的社會影響。捏造虛假事實、散佈虛假言論、哄擡房價、惡意炒作等行爲，不僅嚴重背離中央“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，嚴重影響全市房地產市場健康發展，還涉嫌違法違規。

深圳市住建局表示，對於涉嫌集體惡意炒作房價的小區，主管部門將暫停辦理該小區二手房網籤手續，並在該小區發佈二手房交易風險告知書。

而恆裕濱城也是深圳長達一年半的精細化調控裏，最早被下架二手房源、隱去成交均價的小區之一。