原標題：330億！平安人壽收購凱德集團國內6個來福士項目部分股權

作者：侯瀟怡

6 ⽉ 28 ⽇，凱德集團發佈公告稱，與中國平安⼈壽保險（下稱“平安⼈壽”）簽署合作協議，向後者出售中國來福⼠資產組合的部分股權。本次合作涉及項⽬包括上海來福士⼴場、北京來福士中⼼、寧波來福士⼴場、成都來福士⼴場、⻓寧來福士⼴場以及杭州來福士中⼼。據瞭解，該資產組合的總資產價值爲 467 億元⼈⺠幣，平安⼈壽總投資⾦額不超過 330 億元，該交易預計於 2021 年三季度完成。   

21世紀經濟報道記者向平安相關業務人士證實了這一消息。此外，平安人壽相關負責人對此表示，本次平安人壽投資的凱德來福士項目主要爲商業辦公不動產，標的資產中上海來福士廣場等六個項目，是凱德集團最爲核心的優質資產，租戶品質優異，租約穩定。此次投資符合保險資金資產負債匹配的原則，可以優化險資配置，並取得良好且穩定的投資回報，實現保險資金的保值增值。  

凱德繼續負責被收購項目運營及管理

凱德集團公告稱，在⼀系列交易完成後，凱德在各項⽬中的持股⽐例將有所減少，並繼續負責該六個項⽬的運營及管理。   

地產界相關人士表示，這是凱德⼀直以來的商業項⽬運作模式——凱德作爲資產管理公司和建設操盤⽅，⼀般在項⽬開發完成並運營⼀段時間、進⼊成熟運營期後，會和項目建設期的股東一起出售部分股權，並且選擇優質的長期合作伙伴。這次牽手平安壽險應該也是凱德深耕中國的本地化運作戰略的關鍵一步。平安壽險以規模⼤、久期⻓的保險資⾦收購凱德來福士資產組合，則有利於實現保險資⾦的長期穩定收益。   

凱德集團是新加坡知名的⼤型房地產集團，在全球 30 多個國家、200 多個城市的資產管理規模超 6700 億元，“來福士”是凱德集團旗下的核⼼產品線，該資產組合中，上海來福士⼴場等 6 個商業辦公不動產項⽬均屬於凱德集團“來福士”產品線，已建成並運營成熟穩定，被視爲凱德集團的核⼼優質資產。項⽬全部位於中國核⼼城市，均爲地鐵上蓋項⽬，對於區域經濟可持續發展、消費升級的促進作⽤具有重要價值。   

相關資料顯示，此次交易的資產組合⾃交付以來，物業經營狀況穩步提升，2019 年全年出租率均穩定在 90%以上，部分項⽬達到 95%以上。即使 2020 年在特殊時期出租率略有下滑，絕⼤部分項⽬的出租率仍穩定在 90%以上，具有持續穩定的現⾦流。⽽收購完成後，資產組合的運營管理將繼續由凱德集團負責，凱德集團⾸席執⾏官李志勤表示：“凱德將繼續持有這六個來福士項⽬的股權，並負責項⽬的運營及資產管理。我們有能⼒推動並參與項⽬的未來增⻓。“   

投資餘額佔一季度末總資產1%

根據平安人壽的相關公告，該筆投資完成後，平安⼈壽標的項⽬投資餘額佔公司⼀季度末總資產的⽐例約爲 1.0%。截⾄ 2021 年⼀季度，平安⼈壽綜合償付能⼒充⾜率爲239.18%，核⼼償付能⼒充⾜率爲 234.30%，符合監管要求。

而對於保險資金來說，配置不動產，商辦物業是險企看好的優質標的。

保險資⾦具有規模⼤、久期⻓的特點，不動產投資既可保值增值，⼜可分散⻛險。近年來險資投資⼀線城市商圈成熟、出租率穩定的商辦物業的案例屢屢可⻅。 

2010 年，原保監會頒佈《保險資⾦投資不動產暫⾏辦法》，明確保險公司可以投資基礎設施類不動產、⾮基礎設施類不動產及不動產相關⾦融產品，放開保險不動產投資。但保險資⾦採⽤債權、股權或者物權⽅式投資的不動產，僅限於商業不動產、辦公不動產、與保險業務相關的養⽼、醫療、汽⻋服務等不動產⾃⽤性不動產。   

而近年來中國險資機構在不動產配置⽅⾯取得了長足進步，但配置⽐例仍與國際同業存在一定差距，國際⼤型保險公司通常不動產配置⽐例佔其總資產達10%以上。2020年，國壽宣佈投入230億“加註”不動產，聚焦持有型不動產和基礎設施建設。人保則與首開集團達成戰略合作，以辦公寫字樓爲重點，積極開拓商業地產、健康醫療及城市更新等項目。包括此次平安牽手凱德來福士項目，均可以視作在監管政策及風控範圍內，有效優化險資配置之舉。

商辦物業具有投資⾦額⾼、投資回報週期⻓等特點，⼀般需要⻓期的運營和積累才能逐步釋放價值，需要引⼊久期⻓、能夠穿越週期的保險資⾦，⽽險資配置商辦物業，在獲取⻓期穩定期間收益的同時，亦可獲得物業增值帶來的收益。資料顯示，參照監管有關規定，平安在戰略資產配置中，匹配了⼀定⽐例的商業不動產資產，原因在於，商業不動產資產在久期和收益⽅⾯更好匹配保險負債的特徵，即使在經濟下⾏期也具有較⾼的安全投資邊際。  

平安人壽此次加註優秀商辦物業，也印證了其險資配置中對優質不動產的看好。

今年2月，平安集團首席投資官陳德賢在接受21世紀經濟報道記者採訪時就表示，不動產項目投資期限長，租金收益相對穩定，能夠很好的匹配壽險資金規模大、久期長的負債特性，因此合理配置一定比例不動產也是平安的長期投資策略之一。儘管近期出臺了房地產相關新規，銀行集中度管控、開發商三條紅線，短期對行業是有挑戰的，但有穩定租金收入的商業物業，對保險資金來說是非常好的配置資產，可以匹配保單的長期負債。平安的負債平均20年以上，不動產是合適的資產標的。除了成熟、有穩定收益、地段好的商業寫字樓等傳統不動產，公租房、康養、人才房等新型不動產這些都是我們未來的選擇。我們現在手頭持有的物業，佔總保險資金規模2%，租金回報率達到7%，每年爲險資提供約42億的租金收入。  

平安2021年險資配置重點關注七大主題

而對今年整體險資配置的規劃，陳德賢則在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，今年整體延續去年的思路，股票相對回報率比債券還是比較好一點，但今年股票的波動可能會較大，需要在防範風險的同時，利用好股票市場的波動機會，進行一些戰術性操作。體現在股票倉位變動，每年大概只能抓住一到兩次大的超配和低配機會，提升額外的收益。

而平安今年的策略可分兩類：一是看風格，二是看行業。

陳德賢指出，從風格看，低估值高分紅的股票今有修復估值的可能性，2019年高分紅股表現卓越，但去年大幅跑輸，從相對錶現看，今年低估值高分紅的股票再跑輸的概率看來不大，全面反轉仍要些時間，去年長期高分紅股票收益對投資回報有一定影響，但長期的投資必定會面對短期的波動，長遠來說還是會提供穩健的回報。

從行業看，有七個主題需要留意，有投資機會也有風險：

第一，大消費。大消費的主題不單只是個人消費，也包括相關的新型基礎設施投資和海外需求。過去是供給側管理處理產能過剩，現在是需求側管理推動消費。

第二，產業升級。去全球化的概念還是持續，本土產業升級是必然的方向。當中有不少的投資機會。

第三，貨幣政策正常化後延伸出來流動性壓力、債務壓力，這是需要留意的風險。

第四，人民幣匯率偏強。短期美元可能有一個小幅的反彈，但美國貨幣金融結構性問題嚴重，長遠對美元有壓力。人民幣相對來說中國經濟較強，比較穩健，加上海外資金流入，都支撐人民幣匯率偏強。

第五，資本市場有大發展的機會。從去年看IPO的發行量及募集金額，比前一年大幅上升。是從間接融資慢慢變成直接融資的過程，估計今年或者明年的方向越來越明顯，政策也鼓勵資本市場的發展、開放。

第六，數字經濟。政府對推動數字化經濟力度前所未有，但同時也把它納入到監管範圍裏面。總體方向是積極的，未來的數字化經濟機會不少。

第七，新發展理念。十三五規劃中已經提出了十個關鍵字——“創新、協調、綠色、開放、共享”，“十四五”規劃中又再次強調繼續貫徹這一規劃！需要深入研究，抓住這一塊的機會。