6月28日，越秀地產旗下物業公司越秀服務登陸港股市場。上市首日因暴雨暫停的交易在當天下午開啓，截至29日兩天股價漲幅約8%，對應市盈率（TTM）爲32.9倍，在目前物業股中處於中位。越秀服務順利平穩起航。

據瞭解，此番上市公司引入了多達10家基石投資者保駕護航，涵蓋了大型投資機構及上下游產業鏈的合作方兩大類機構投資者，包括新華資產管理、嘉信金融集團、金蝶、商湯科技、升輝控股、深圳凱爾漢湘實業、華科資本、尚慧企業以及索菲亞兩位董事江淦鈞及柯建生。

多種業態綜合發展  淨利率領先

越秀服務是一家擁有國資背景的物管公司，其控股股東爲越秀地產。公司主要業務包括爲商業物業及非商業物業兩種業態提供物業管理服務。從財報來看，以住宅、公建、產業園等非商業物業貢獻收入約69.4%，商業物業收入佔比30.6%，在物業股中發展較爲均衡。

截至2020年12月31日，越秀服務總在管面積爲3260萬平方米，其中96.1%的物業位於一線、新一線和二線城市。根據中指研究院的統計，公司綜合實力排在百強物業第16位；就2020年管面積的市場份額而言，在提供商業運營服務的物業服務百強企業中排名第七。

2018-2020年，越秀服務的營業收入連續三年保持強勁增長，分別爲7.63億元、8.96億元和11.68億元，年均複合增長率達23.7%；同期淨利潤率創新高，分別爲4731.4萬元、9320.7萬元和2.04億元，年均複合增長率高達107.5%。

對應淨利潤率由2018年的6.2%大幅增加至2020年的17.4%；整體毛利率2018年的25.9%上升至2020年的34.5%，兩者均領先於物業服務百強企業的平均表現。這個盈利表現在有着國企背景的物管公司中着實難得。

以2020年數據爲例，華潤萬象生活淨利率爲12.1%、中海物業爲10.8%、金融街物業爲10.2%、保利物業爲9.7%、招商積餘爲4.7%。無論是對比商業還是住宅業態，越秀服務的利潤率都較高，在45家物業股中可以排前15位。

利潤率的提升來自於各業務毛利的增加。以住宅、公建等業態爲主非商業部分毛利率近幾年持續提升，從2018年的21.3%提高至2020年的36.1%。另一方面，毛利率較高的非業主及社區增值服務佔總營收比例不斷提升，分別爲31.7%、36.8%以及40%，整體規模保持了較快增長，驅動綜合毛利率不斷提高。

隨着年初十部委聯合發佈《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，鼓勵企業探索“物業服務+生活服務”模式。越秀服務提出將順應“智慧城市”發展方向，積極拓展“物服+X”業務網絡。比如“物服+酒店”、“物服+長租公寓”及“物服+康養”等多領域融合。公司增值服務未來仍有提升空間，盈利能力也有望再度提高。

獨特的TOD綜合物業管理模式   大灣區優勢明顯

越秀服務此次上市受到頗多關注，不僅僅是國企背景，還有兩大特點值得關注。

一是大灣區優勢明顯。截至2020年12月31日，越秀服務的版圖已拓展至19個城市，當中6個位於大灣區，其中包括香港，是爲數不多在中國內地和香港均有業務佈局的物管企業，並且在大灣區的總在管面積爲2530萬平方米，佔總在管面積的77.6%。

根據廣東省統計局的資料，大灣區貢獻了中國商品房總銷售額超 10%。2014-2019年， 大灣區房地產開發投資額、已竣工物業總建築面積複合年增長率亦遠超全國水平，大灣區物業管理市場發展潛力巨大。

此次上市募資14.3億元，公司表示將依託於大灣區國企背景和深耕佈局的優勢和未來，持續並重點關注大灣區內優質物業的拓展機會，以鞏固其在大灣區的領先地位。大型住宅、寫字樓、 商業物業、公建物業、工業園區、康養機構、產業園、學校等業態均在越秀服務的併購範疇內。同時越秀地產2020年末在大灣區擁有1350萬平方米的優質土地儲備，將爲越秀服務在大灣區的發展提供強有力支持。

第二是越秀服務獨特的TOD 綜合物業管理模式，即“地鐵+物業”結合。TOD即以公共交通爲導向的開發，在規劃居民區或者商業區時，是公共交通使用最大化的規劃設計方式。

2020年11 月，越秀服務向廣州地鐵收購了廣州地鐵環境工程公司及廣州地鐵物業管理公司，一舉成爲擁有“地鐵環境工程維護+地鐵物業管理運營業務”的複合型物業管理公司，新增在管面積5百萬平方米。這筆收購不僅爲越秀服務增加了新的業態，也因其承擔地鐵列車等特種設備清洗工作而建立起強大的技術壁壘，大大增強其外拓同類型業務的核心競爭力。

除此之外，越秀服務的控股股東越秀地產亦是國內最大的TOD發展商之一。截至2020年末越秀地產擁有5個TOD住宅項目，總建築面積約4百萬平方米。越秀集團、廣州地鐵與華中地區新一線城市的某地鐵服務運營商簽署了戰略合作框架協議，三方將在軌道交通建設及運營、TOD物業開發、物業管理業務等多個領域開展合作。越秀服務可藉助廣州地鐵及越秀地產的資源和優勢，獲得更多的TOD綜合物業管理的機遇，成爲國內領先的TOD綜合物業管理服務平臺。

隨着近兩年持續的物業潮，目前A+H物業股已經多達47家，而尚在排隊的物企還有20多家，二級市場物業股突破70家的可能性很大。物業標的越來越多，市場估值也在兩極分化中，最高華潤萬象生活高達123倍，而中奧到家僅4.4倍。

但無論是盈利更高的商管華潤萬象還是非住宅物管新大正，都被市場給予了較高估值。越秀服務獨特的TOD綜合物業管理模式，無疑同樣具備想象空間及競爭壁壘。

科技賦能提升運營效率

衆所周知，物業管理行業是人力密集型企業。員工成本是物企最大的成本，但近年來人力成本上漲趨勢明顯，如何降本增效是所有物企的難題。

近年來，越秀服務持續擴大人工智能方面的投入，2020 年4月，公司分別與阿里雲、浙江大華股份簽訂框架合作協議，組建“人工智能實驗室”，在社區智慧管理場景中充分發揮了人工智能、大數據、物聯網等技術優勢，實現了技術替人、技術助人，也使得物管行業從勞動密集型轉向勞動專業性，進一步提高服務的標準化。

公司員工成本及分包成本佔銷售成本的比例也從2018年的63%下降至2020年的60%。

越秀服務自2010年提出數字化管理戰略，現已建立了覆蓋全國項目的集中運營控制管理中心，該項目應用了行業領先“數字孿生”技術，涵蓋收入分析、成本動態、服務滿意度、設備運行狀態及用戶畫像等智能服務。截至2020年底，“悅秀會”、“悅享會”會員計劃共擁有 157 萬個會員。

未來，如何通過科技賦能降低人工成本，進一步提高社區增值服務，讓服務可以快速複製和標準化複製，將是物業管理行業的必經之路。