原標題：太罕見！51㎡住房低至1.2萬，業主：來晚了，去年賣七八千！實探東北昔日資源重鎮：10年人口爆降17%！樓市真實情況是這樣．．． 

64㎡住房僅售1.5萬元、51㎡住房售價爲1.2萬元、56㎡住房售價1.4萬元，看到這兒是不是有點不敢相信自己的眼睛，是不是覺得自己看錯了？其實，這樣的真實案例正發生在黑龍江省雙鴨山市。

此前，黑龍江的鶴崗、遼寧的阜新曾因二手房“白菜價”而刷屏。如今，雙鴨山的部分二手房價格則是刷新了鶴崗、阜新的紀錄。

近日，證券時報·e公司記者前往雙鴨山，實地瞭解雙鴨山樓市的真實情況。

部分小區二手房售價僅200餘元/ ㎡

雙鴨山，位於黑龍江省東北部，地處完達山脈北麓、三江平原腹地，隔烏蘇里江與俄羅斯相望。雙鴨山市是黑龍江省重要的煤炭、電力、鋼鐵和糧食生產基地，被譽爲“黑土溼地之都、綠色生態之城、烏蘇里江畔的明珠”， 是曾經爲新中國建設做出過重大貢獻，奉獻了“光”和“熱”的城市。

7月11日，證券時報·e公司記者來到雙鴨山，以看房者的身份在雙鴨山的部分小區、在售樓盤進行走訪探查。

雙鴨山市寶山區的康安嘉園小區，是去年剛剛辦理入住的一個棚戶區搬遷安置小區。證券時報·e公司記者在該小區看到，一些房屋窗戶上都寫着“出租出售”字樣及聯繫電話。

康安嘉園一些房屋窗戶上都貼着售房信息

“很多外地人都來買房，你也是要來買房的吧？現在來有點晚了！去年7、8月份小區剛剛交房，一套頂樓50㎡左右的房子售價僅爲7000元、8000元。現在房價都被‘拼縫’炒起來了，頂樓價格都得1萬元以上。”有該小區業主表示。

雙鴨山寶山區的康安嘉園小區

據悉，所謂“拼縫”就是類似房屋中介性質，自己手中本身不擁有房源，但是與房源擁有者非常熟識，並知悉售房的心理底價。“拼縫”通過在小區中搭訕購房者，確定購房意向之後，從真正房源擁有者手中拿鑰匙帶購房者看房，一旦成交從中賺取差價，出售的價格越高，從中賺取的差價也就越多。

證券時報·e公司記者在該小區看房期間，還偶遇來自黑龍江省佳木斯和河北廊坊的看房者。“在網上了解到這裏的房子便宜，就特意開車過來看看，如果有價格合適的就買下來。自己肯定不會來住，主要就是期望日後能夠升值。”一位來自佳木斯的看房者說，“因爲房價便宜，所以即便買後不能升值，也不會有太大的損失。”

證券時報·e公司記者注意到，在多棟6層樓房的頂樓窗戶上，均用醒目的紅底黃字寫着“賣樓”的字樣，且所留聯繫電話均爲同一個號碼，並直接寫明價格1.2萬元。“這些房源的確都是我的，分爲51㎡和56㎡兩個戶型，售價分別是1.2萬元和1.4萬元，均包含600元的物業押金。”房主在電話中介紹說，“現在還不能更名過戶，但是可以籤購房協議，只要你買完之後不拖欠物業費、採暖費，那麼4、5年之後我們負責幫助更名。”

“應該還能講價，剛纔房主說如果一次性購買兩套51㎡住房，總價可以優惠到2萬元。”來自佳木斯的購房者悄聲透露。

上述房主表示，如果對康安嘉園的房子不滿意，還可以考慮附近的安悅小區和惠民小區，自己在那兩個小區也有房源，並且都是頂樓。“安悅小區51㎡的1萬元、56㎡的1.3萬元，惠民小區51、52㎡的售價是1.1萬元。”這位房主說，“要買抓緊買，很多外地人都來買房，房源越來越少。”

之後，證券時報·e公司記者又來到四方臺區的惠民新城一期，並再度遇到了河北廊坊的看房者。該小區同樣是棚戶區改造而來的回遷小區，小區現內階段在售房源要少於寶山區的康安嘉園小區。

證券時報·e公司記者撥通了該小區一棟層高爲6樓的樓房頂樓窗戶上的賣房電話。“我這個房子是64㎡，標準的兩房一廳一衛格局，最低售價是1.5萬元，包含了1000元的物業裝修押金和200元的水費。”房主在電話中介紹說。

該樓頂層一套64平方米住宅售價1.5萬元

此前，黑龍江的鶴崗、遼寧的阜新曾因二手房“白菜價”而刷屏。如今，按照雙鴨山的部分小區二手房價格64㎡1.5萬元、51㎡1.2萬元、56㎡1.4萬元計算，摺合成每平方米的價格分別是234元、235元和250元，這樣的價格水平刷新了鶴崗、阜新的紀錄。

7月二手房均價2775元/m²

實際上，不論是康安嘉園、還是惠民新城，均爲棚戶區改造性質的小區，而且售價在1萬餘元的房子也均爲頂層樓房。並且，兩個小區分別位於雙鴨山市的寶山區和四方臺區，都是傳統礦區，距離雙鴨山市中心相對較遠。

雙鴨山市四方臺區的惠民新城小區

根據寶山區政府官網介紹，該區距市中心19公里，轄區內有3個國有煤礦和14個地方煤礦（其中生產煤礦4個，提能改造煤礦10個）。年產原煤500萬噸左右，其中地方煤礦年產原煤100萬噸左右，是雙鴨山市重要的煤炭生產基地。

四方臺區政府官網顯示，四方臺區因煤而建，因煤而興，距市中心15公里。1958年成立四方臺煤礦，1980年設立行政區，是資源型城區。煤炭總儲量達8.8億噸以上，其中可採儲量5.7億噸，年原煤產量731萬噸（國有煤礦650萬噸、地方煤礦81萬噸）。

康安嘉園和惠民新城部分二手房售價僅一萬餘元的現象並不代表雙鴨山市二手房市場的全貌。安居客雙鴨山房價網的數據顯示，雙鴨山7月二手房均價2775元/m²，雙鴨山6月二手房均價2777元/m²環比上月下跌0.05% ，同比去年同期下跌3.14%。

還是以康安嘉園爲例，該小區4樓面積爲64m²的樓房，售價大約在4萬元左右；毗鄰康安嘉園的陽光小區，非頂樓的70m²住宅，售價爲4.2萬元。

在雙鴨山市中心的二手房價格明顯要更高，而且不同區域、不同小區的房價相差也比較大。證券時報·e公司記者在採訪中獲悉，有雙鴨山市民在不久前剛剛將位於雙鴨市一馬路小學附近的學區房出售，房屋面積爲78.38m²，成交價格爲13萬元，摺合每平方米的售價爲1658元。

位於六馬路的老二院的7層住宅樓，位於2樓的3室1廳1衛面積爲117㎡的住宅，售價爲24萬元，每平方米價格爲2051元；寶鼎家園附近精裝修面積爲88㎡的樓房售價爲17.6元，相當於每平方米2000元；隸屬於雙鴨山實驗學校學區的福悅灣一期，樓高26層位於11層面積爲68㎡的精裝修二手房，售價爲31萬元，摺合成每平方米的單價爲4558元。

“雖然寶山區和四方臺區的房價比較低，但是雙鴨山市中心的居民很少會去那裏買房，畢竟離市中心太遠了。”有雙鴨山當地房產中介人士表示，而且基於孩子上學等因素的考慮，寶山區和四方臺區一些經濟條件相對比較好的家庭更傾向於在市中心買房。就市中心的二手房而言，那些產權清晰、不存在糾紛的學區房，關注度更高，成交的機會也更大一些。

雙鴨山市五馬樓附近一家商鋪的經營者告訴證券時報·e公司記者，雙鴨山人口負增長，雖然房價比大城市低很多，但是房子仍然過剩賣不動。

有資深業內人士在微信公衆號發文指出，人口持續減少的城市，雖然房價看似不高，但是考慮到人口在不斷流出，區域內產業對人才的吸附力十分有限，因此這類區域的房子在未來會越來越過剩，除了自住之外並無太多投資價值。

雙鴨山的一處爛尾樓

樓市去庫存 可選新盤較爲有限

證券時報·e公司記者在雙鴨山走訪二手房市場的同時，順便踏查了一些新建在售樓盤。

位於雙鴨山五馬路與東平行路交叉口的興佳．家園，距離在當地頗具影響力的松江國際購物大廈商圈只有幾分鐘的路程。證券時報·e公司記者瞭解到，該樓盤目前在售的房型中，南北通透的戶型均價在3300元/㎡左右，廂房的價格大約在2990元/㎡。“南北通透的戶型所剩已經不多，只剩下四樓的兩套了，其他都是廂房。”該樓盤的一位男性銷售人員介紹說。

位於雙鴨山濱水東路和民生大街交匯處的雙鴨山第一中學，是當地人公認排名NO.1的名校。該區域除了有雙鴨山第一中學之外，還有能夠中小學連讀的雙鴨山實驗學校。正是因爲有了名校的加持，所以該區域的商品房在雙鴨山也是名列前茅。

“目前在售的是二期樓盤，具體的銷售價格會在7月底正式公佈，應該不會低於4000元/㎡，這在雙鴨山應該算得上是相對高端。”福悅灣的銷售人員表示。

雙鴨山頗有名氣的學區房福悅灣

在福悅灣所在的雙鴨山一中板塊，還有一處名爲香‪溪悅府的在售樓盤。“我們樓盤房屋的售價是3900元/㎡起，從四樓開始每高一層，每要平方米就加價50元。”香溪悅府的銷售人員介紹，“我們不但是學區房，而且今年年底就能交房，相當於即買即住。”

值得一提的是，證券時報·e公司記者發現，雙鴨山市可供選擇的在售樓盤並不是很多。雙鴨山當地一位房地產銷售人員告訴證券時報．e公司記者，因爲雙鴨山還有很多存量房需要去庫存，所以政府控制不讓興建新的樓盤，這是導致雙鴨山目前新建商品房樓盤項目較少的直接原因。

“現在都是老舊小區進行改造，不允許開發新樓盤。”另一樓盤的銷售人員說。

上述說法也獲得了雙鴨山住房和城鄉建設局一位工作人員的證實：“今年仍然是以去庫存爲主，的確沒有審批新的樓盤，現在在售的幾個樓盤都是前幾年已經辦好手續的。”

值得注意的是，根據《雙鴨山市2019年國民經濟和社會發展統計公報》，2019年，雙鴨山房地產開發規模明顯收縮。全年完成房地產開發投資6.6億元，比上年下降61.7%。商品房銷售面積26.6萬平方米，下降44.7%，其中住宅銷售面積23.1萬平方米，下降45.9%；商品房銷售額6.9億元，下降47.3%，其中住宅銷售額5.7億元，下降48.4%。

由於證券時報·e公司記者未能查閱到《雙鴨山市2020年國民經濟和社會發展統計公報》，因此並不清楚雙鴨山2020年房地產開發相關數據。“受到疫情的影響，2020年的房地產市場也不是很好。”上述工作人員表示。

10年間常住人口減少17.35%

最新公佈的七普數據顯示，雙鴨山市常住人口數爲1208803人；而雙鴨山市六普數據顯示的常住人口數爲1462626人，這意味着在2010年至2020年的10年間，雙鴨山的常住人口減少了253823人，降幅爲17.35%。

“雙鴨山物價不高，自然環境也不錯，還是比較適合居住的。但是雙鴨山整體收入水平不高，缺少更多、更好的發展機會，因此很多中青年都選擇了走出去發展。一些老年人的兒女在外地站穩腳跟後，也跟着兒女去了外地，這就導致了雙鴨山近年來常住人口不斷減少。”有雙鴨山市民告訴e公司記者。

《雙鴨山市2019年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，該市全年城鎮常住居民人均可支配收入26844元，比上年增長6.2%。國家統計局於2020年2月公佈的《中華人民共和國2019年國民經濟和社會發展統計公報》則顯示，按常住地分，城鎮居民人均可支配收入42359元，比上年增長7.9%，扣除價格因素，實際增長5.0%。城鎮居民人均可支配收入中位數39244元，增長7.8%。

吉林大學博士生導師宋冬林告訴證券時報·e公司記者，在東北三省，除了瀋陽、長春、哈爾濱和大連之外，其他的城市幾乎都存在人口外流。實際上人口外流有的時候不完全是錢的問題，還極有可能是受到更舒適的環境，更適宜的氣候，更好的服務等因素吸引。“而且實事求是地說，東北的人力資源政策和南方經濟發達地區相比的確落後，這也需要有關部門去反思。”宋冬林說。

大連海事大學的時建人教授告訴e公司記者，牡佳高鐵開通之後，必然會改變沿線城市人流、物流、信息流的流向和流速，流動人口可能要增多，但是常住人口減少的趨勢並不會因此改變。交通條件的改變爲農業、旅遊業與之關聯的產業發展起到巨大的推動作用，同時爲中心城市提供服務的產業也有了發展基礎，它會改變產業結構和人口類型結構，改變不了人口減少的趨勢。

“鳥類會根據季節的變化而進行遷徙，這是追逐自然環境的生存法則，人同樣也是如此。東北地區人口外流，實質上就是‘陽光的轉移’和經濟中心轉移所導致的。”時建人說。

今年5月，國新辦舉行新聞發佈會，介紹第七次全國人口普查主要數據結果。會上，國務院第七次全國人口普查領導小組副組長、國家統計局局長寧吉喆介紹東北地區的人口變化情況時表示，東北地區人口的減少，受到自然環境、地理環境、人口生育水平和經濟社會發展等多方面因素的影響。東北在我國處於高緯度地區，冬季相對漫長且寒冷，一些東北人口向比較溫暖的南方遷移流動，這也是全球許多國家人口遷移流動的趨勢性特徵，歐洲、美國都有這種現象。另外，受生育觀念、生育行爲等因素的影響，東北地區的人口自然增長率長期低於全國平均水平。

高鐵開通，既要搶抓發展機遇也應謹防虹吸效應

雙鴨山政府在今年年初的政府報告當中提及，2020年，雙鴨山基礎設施不斷完善。牡佳客專雙鴨山段軌道鋪設提前完工，雙鴨山西站主體結構封頂，寶迎鐵路一期工程開工建設。2021年，要加快交通基礎設施建設。確保牡佳客專雙鴨山段和雙鴨山西站投入運營，完成高鐵新區廣場和公路客運樞紐中心建設。完成寶迎鐵路一期路基工程。

據悉，牡佳客專即牡佳高速鐵路，是一條連接黑龍江省牡丹江市、林口縣、雞西市、七臺河市、樺南縣、雙鴨山市和佳木斯市的高速鐵路，是中國最靠近國土東端的高速鐵路。高鐵沿線城市也將全部納入到以黑龍江省省會哈爾濱爲中心的兩小時、三小時經濟圈。雙鴨山市當地也是對牡佳高速鐵路寄予厚望，期望高鐵的貫通能夠力助雙鴨山實現新一輪經濟騰飛。

在採訪中，有東北地區的經濟界人士對證券時報·e公司記者表示，高鐵開通是一雙刃劍，既有望對沿線經濟發展起到推動作用，但也可能加大哈爾濱形成虹吸效應，加劇相關中小城市的人口流失以及產業空心化。

“任何事情的影響都不會是單向的，高鐵沿線城市的中小城市應該考慮怎麼把不利的影響縮小到最低、最大限度發揮自身長處。”宋冬林表示，十四五規劃提出區域發展的着力點要放在城市羣的建設。對於以哈爾濱爲中心的城市羣，各城市不能各自爲戰，而是應該由黑龍江省的層面提出一個更加統籌合理的規劃。

作爲區域中心城市，哈爾濱未來怎麼定位？哈爾濱的中心城市功能是什麼？區域中心城市的功能要和過去的功能要有一些區分，只有將哈爾濱作爲中心城市和其外圍的衛星城市以及更外圍的城市之間的關係理順，才能更好地實現產業層面的統籌設計和佈局，才能更好地促進區域經濟的發展，新建高鐵沿線城市在融入以哈爾濱爲中心的經濟圈、城市羣后，才能獲得更好的發展機會。

宋冬林說，如果中心城市的功能還是和其他城市功能一樣，那麼可能會對雙鴨山等牡佳高速鐵路的沿線城市形成更加明顯的虹吸效應。所以哈爾濱作爲區域城市羣的中心城市，其功能定位應該是生產性服務業和社會性服務業的中心城市，應該發展更加高端的產業，要成爲區域的研發中心，畢竟哈爾濱的科教資源資源是黑龍江省其他城市所不具備的。與此同時，哈爾濱應該將一部分製造業外移，由所在城市羣的其他城市進行承接。

“雙鴨山等牡佳高鐵沿線城市應研究本城市資源優勢與中心城市的需求，可以將其作爲地方經濟轉型的一個方向，增加與中心城市間的粘性，減輕高鐵開通後可能產生的虹吸效應。”時建人表示，另外，地方政府要研究區域優勢和新的資源價值，發展新的產業或產業升級轉型，關鍵是地方特色，地方優勢，地方品牌。

轉型，資源型城市的多途徑選擇

資源型城市是以本地區礦產、森林等自然資源開採、加工爲主導產業的城市類型。這類城市最基本的特徵就是地理位置的資源決定性， 產業結構的資源依賴性和就業結構的資源依附性。資源型城市經濟轉型就要減少主導或支柱產業對不可再生性自然資源開採和加工的高度依賴， 使城市經濟增長擺脫對自然資源存量的束縛， 從而規避資源衰竭城市衰落的風險， 實現城市的可持續發展。

據瞭解，雙鴨山、阜新等資源型城市近年來也一直在努力進行轉型。例如，根據公開報道，雙鴨山始終已實現了由“一煤獨大”向現代煤電化、糧食和綠色食品深加工、石墨及新材料、生態旅遊、特色種植多業並舉、多元發展新格局的轉變，以主導產業的戰略升級帶動了經濟發展方式轉變。

阜新也已打破過去一煤獨大的產業格局，形成了農產品加工、裝備製造及配套、能源、化工四大優勢產業，四大優勢產業總產值佔全市工業比重達到80%左右。

談及資源型城市轉型，時建人說，每個人的家庭背景不一樣，職業背景不一樣，文化教育背景不一樣，生活環境不一樣，最後成長出來的孩子就不一樣。同樣，不同的資源型城市轉型也不可能遵循相同的路徑。從支柱產業看，因爲主導產業、產業基礎、歷史文化背景、自然環境、區域資源集合等差異，資源型城市分爲單一型和複合型；按資源劃分有牧業型、林業型、煤炭型、金屬礦山型等；按地貌類型不同又分爲平原型、山地型和丘陵型；從所處氣候地帶又可分爲寒溫帶型、溫帶型、亞熱帶型。

“因此，必須綜合資源型城市的各項指標進行綜合分析，將所處區域的自然生態基礎、交通條件，原來的支柱產業發展現狀、歷史經濟表現，周邊區域的經濟條件等因素，構建出科學合理的指標體系，搞清楚資源型城市的產業體系、人口結構、產業發展動力和城市發展體系等一系列問題，最終來確定城市轉型的路徑和方向。”時建人認爲。

宋冬林說，資源型城市轉型的實質就是主導或支柱產業擺脫自然資源存量和產量的束縛的過程，重點就是調整產業結構， 建立起資源節約型、環境友好型的新型產業體系。不同的資源型城市歷史條件不同， 發展階段不同， 所選擇的具體路徑也應有所區別。建立這個新產業體系可有多種途徑選擇：既可以是支柱產業的“去資源化”， 也可以“廣化深化”或者“多元化”。

“資源型城市的衰落是由於市場作用的結果，所以主張市場去解決這個區域發展不平衡不充分的問題顯然不符合實際，政府應該發揮積極作用。”宋冬林認爲，從歐盟一些國家的經驗來看，在解決資源型城市發展經濟方面，相關政府部門也在發揮着非常重要的作用。因此，有關政府部門在推動資源型城市轉型時除了要有相應的區域產業政策外，還要有實質性的投入，包括重大項目的引進和稅收優惠等。

記者觀察：資源型城市，進一步轉型升級意義重大

資源型城市轉型問題並非我國獨有，世界上衆多國家都面臨着這個問題。從20世紀初期開始，德國魯爾區、法國洛林地區、美國匹茲堡與休斯敦等曾經相當輝煌的資源型城市和地區就因爲資源枯竭而陷入困境。之後，通過政策引導和產業結構調整等，一些衰落的資源枯竭型城市出現了再次復興，但是也有一些並未能如期成功轉型。

最近20年來，伴隨經濟的快速發展、工業化進程加快推進，我國一些資源枯竭型城市轉型問題也逐漸顯現出來。在2000年左右，我國的一些資源型城市便開始面臨轉型的問題。

據瞭解，我國資源枯竭型城市轉型以2007年《國務院關於促進資源型城市可持續發展的若干意見》發佈爲界，此前主要依靠資源企業和資源型城市自身努力、自發進行轉型．而此後，各級政府積極參與、緊密合作，給予許多優惠基金、項目和其他幫助， 由此資源型城市進入由中央政府支持和主導的轉型升級、實現可持續發展的歷史機遇期。

客觀地說，近年來我國資源型城市轉型取得了非常明顯的成績。今年6月28日至29日，國家發展改革委在安徽省淮北市組織召開全國資源型地區轉型發展暨採煤沉陷區綜合治理經驗交流現場會。會議認爲資源型地區轉型發展已經取得顯著成效。會議指出，2012年以來，在各方面共同努力下，協調配合、上下聯動、齊抓共管的資源型地區轉型發展體制機制不斷健全，政策框架逐步完善，工作合力不斷增強，各地紮實推進優化經濟結構、治理生態環境、保障改善民生等重點任務，轉型工作取得重要階段性成果。

推動資源型城市進一步轉型升級，促進這些城市可持續發展，對於維護國家能源資源安全、推動新型工業化和新型城鎮化、促進社會和諧穩定和民族團結、建設資源節約和環境友好型社會具有重要意義。

尤其是我國東北地區是中國資源型城市分佈相對密集的地區，這些城市如何進行新一輪轉型 讓城市煥發新的生機和活力，不僅事關相關城市發展，更是對東北新一輪振興有着重要影響。

習近平總書記在七一講話當中指出：“維護社會公平正義，着力解決發展不平衡不充分問題和人民羣衆急難愁盼問題，推動人的全面發展、全體人民共同富裕取得更爲明顯的實質性進展。”

因此，雙鴨山等資源型城市進一步轉型升級，將有助於促進區域經濟發展，提高區域百姓的收入水平，推動人民實現共同富裕，可謂是意義非常重大。