原標題：樓市降溫的上半年：漲價城市持續“縮圈”，一線城市領漲

上半年，房地產市場走勢如何？伴隨經濟數據出爐，今日也揭開了面紗。

7月15日，國家統計局公佈的數據顯示，6月份，新房銷售上漲城市數量年內首次下滑，且價格漲幅首次出現回落。相比之下，二手房銷售價格上漲城市的數量已連續3個月減少，價格漲幅連續2個月收窄。

前6個月，商品房銷售面積約8.86億平方米，同比增長27.7%，其中，住宅銷售面積增長29.4%。商品房銷售額約爲9.29萬億元，增長38.9%，其中，住宅銷售額增長41.9%。

近來，政府對於房地產市場的調控基調未變，“房住不炒”定位下，因城施策步伐加快。深圳、成都、西安等多地出臺二手房參考價政策，重拳出擊使得熱門城市的二手房市場快速降溫，銷售價格亦回落。

諸葛找房數據研究中心分析稱，受近期多城調控升級、信貸環境收緊，疊加房企衝刺年中業績“以價換量”現象增加的影響，市場熱度有所回落。

二手房價格漲幅連續2個月收窄，一線城市仍“熱”

上半年收官的6月份，新房和二手房銷售價格上漲城市數量繼續回落，其中，二手房銷售價格漲幅已連續2個月收窄。

統計局數據顯示，6月份新房銷售價格環比上漲的城市有55個，較5月份減少7城，濟南領漲，環比漲幅爲1.5%。 70城平均漲幅爲0.41%，漲幅較上月收窄0.11個百分點；

二手房方面，6月二手房銷售價格環比上漲的城市有48個，比上月少了2城，其中，北京再度領漲，環比上漲1.3%。70城二手住宅價格環比上漲0.28%，漲幅較上月收窄0.02個百分點。

1~4月份，杭州、上海、北京、徐州分別成爲當月二手房銷售價格的領漲城市，環比漲幅分別爲1.7%、1.3%、1.4%及1.4%。

從上半年單月環比漲幅排名前三城市來看，一線城市仍爲二手房房價上漲的密集地帶，半年時間，廣州和上海分別有4次和3次躋身當月漲幅前三甲城市。

此外，徐州、金華、重慶、西安等地也曾現身當月漲幅前3城市之中。

諸葛找房數據研究中心表示，北京二手房銷售價格環比漲幅已連續2月居70城之首，這是在學區房熱度的帶動下，北京二手房熱度居高，但隨着西城區、海淀區等多校劃片教改政策落地施行，學區房熱度或將得到一定程度遏制。

從開發端來看，上半年，全國房地產開發投資約7.22萬億元，同比增長15%，比1~5月份18.3%的增速進一步放緩。同期，房地產開發企業土地購置面積爲7021萬平方米，同比大幅下降11.8%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，全國房地產開發投資下滑的速度比預期要大，5月和6月單月的增速都比較小，應適當關注房企的投資意願和信心，尤其是在資金壓力略大的情況下。此外，房地產開發企業土地購置面積情況也比預期差，原因是房企拿地面臨較大資金壓力以及土地集中供應等政策影響，下半年房企應積極把握拿地機會，改善樓市供求關係。

相比之下，銷售端依然火熱。前6個月，商品房銷售面積約8.86億平方米，同比增長27.7%，其中，住宅銷售面積增長29.4%。

二手房參考價新政4城落地，深圳房價由漲轉跌

上半年“房住不炒”基調下，一些熱點城市持續加碼樓市調控，新政策、新手段接連出臺，市場降溫效果立竿見影。

深圳、寧波、成都、西安接連出臺的二手房參考價政策，火熱的二手房市場開啓回落趨勢。2021年2月8日，深圳市住建局發佈《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》，全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格首次“揭祕”，普遍低於市場成交價，深圳成爲首個出臺這一政策的城市。

政策落地當月，深圳二手房網籤數量便開始下降，爲5272套，而1月份時這一數字爲8971套。隨後，深圳二手房網籤數量逐月下跌， 3~6月份分別爲4869套、4396套、3781套以及3216套。

銷量下滑的同時，價格同樣下跌。統計局數據顯示，深圳二手房銷售價格在4月份扭轉大漲勢頭後，已連續於5、6月份環比下跌，5月份跌幅爲0.1%，6月份跌幅則擴大爲0.2%。

深圳之後，多個城市接連出臺這一政策調控樓市。4月16日，寧波市住建局發佈通知稱，建立熱點學區二手住房交易參考價格發佈機制；5月底，成都市住建局發佈二手房成交參考價相關政策；7月份，西安住建局也發佈了《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》。

無論深圳、成都還是西安，都是近年來樓市比較火熱或者人口流入量較大的城市。其中，成都常住人口已經突破2000萬人，成爲我國第四個人口超2000萬的城市。而今年以來西安二手房銷售價格已經“六連漲”，1至6月份環比漲幅分別爲1%、0.9%、0.6%、0.8%、1%及0.9%。

二手房成交參考價政策主要影響的是購房者貸款額度，即銀行會參考官方價格發放房貸，若官方價格大幅低於市場掛牌價，這意味着購房者從銀行貸款額度下降，同樣的二手房需要付更多首付才能買下來，資金緊張的購房者自然被“勸退”，二手房的成交量也會下滑。

平安證券研報認爲，整體來看，二手房指導價制度對於抑制房價過快上漲，穩定市場預期有明顯效果，不排除後續指導價制度在更多熱點城市落地。

今年上半年，學區房調控也成爲樓市調控的重點領域。中共中央政治局4月底會議提到，要防止以學區房等名義炒作房價。

嚴躍進認爲，此次會議將防止以學區房等名義炒作房價上升到了更高地位，這比較罕見，充分說明這一問題的嚴重性以及中央對學區房管控的導向，預計後續大城市打擊學區房炒作會成爲一大政策重點，也會有一些動作，比如約談炒作學區房的中介機構等。

今年以來，北京、成都、西安等地已接連出臺學區房相關政策，禁止炒作學區房。4月，北京發佈《關於進一步加強房地產市場秩序整治工作的通知》，將“借學區房等炒作房價”作爲整治重點之一，檢查經紀機構是否存在以“學區、學區房、學區名額”等爲名宣傳推廣房源等行爲。

到了5月，成都發布《關於開展“學區房”等虛假違法廣告專項整治工作的通知》，專項整治的主要範圍包括以廣告或其他形式的宣傳明示或者暗示購買者可以簽約入讀、劃片入讀特定中小學的；在廣告或其他形式的宣傳中使用“學位房”“學區房”“學府房”“名校”配套等引發購房者對特定中小學入學資格產生誤解的，以及以書面或口頭形式承諾特定中小學入學資格等行爲。

業內人士認爲，後續仍將有城市發佈禁止炒作學區房的相關政策措施，伴隨着目前正在推進的教育改革，學區房將進一步降溫。

下半年樓市“穩定”是關鍵詞，市場呈分化趨勢

展望下半年，58安居客房產研究院分院院長張波對貝殼財經記者表示，一般來說，進入7月，受天氣等衆多原因影響，房地產市場熱度將會有所下降，但是，預計今年7月的房產市場依然會有着多樣化表現。

其中，最重要的原因是22城土地集中供給，一年三次集中供地，上半年僅集中供給一次，另外二次都在下半年，這就極大考驗房企的資金實力。在這一背景下，房企會加快出貨節奏，快速回籠資金以備拿地，因此，部分熱點城市的出貨會加速，部分去化慢的城市或加大促銷力度，房價的表現也將分化。

另外，由於今年金融機構針對個人房貸的上限管理，導致大量購房者在上半年買房節奏變慢，這也會導致三季度二手房市場的需求量呈現積壓式增長，對於房價影響也不容小覷。

張波表示，總體來看，“穩定”無疑是下半年樓市最確定的關鍵詞，房價穩定、地價穩定是基礎，購房者的預期穩定也在土地“兩集中”之下變得更爲確定。可以說，一些熱點城市整體熱度相比去年下半年已經明顯降溫，並且這種趨勢還會延續。更值得關注的是分化，整體穩定不代表各板塊間熱度沒有差異，也不代表一、二手房的房價表現整體趨同，市場的分化依然有着明顯特色。