原標題：上半年樓市先揚後抑 下半年政策“補漏”有望深化

今年上半年，全國樓市整體延續了去年下半年以來的回暖態勢，商品房銷售面積創下半年紀錄新高，熱點城市熱度不減。但隨着調控逐漸顯效，進入6月，全國房價整體漲幅開始回落。

國家統計局15日發佈的6月70大中城市房價數據變動情況顯示，70城新房、二手房價格的整體漲幅均小幅收窄，價格上漲的城市數量也均較上月有所減少，樓市呈穩中有落態勢。

與過去幾個月不同的是，新房和二手房價格走勢分化的格局被打破。6月份，除了二手房市場繼續降溫外，70城新房價格漲幅也出現年內首降。

同日統計局發佈的上半年經濟運行數據也顯示，1-6月份，全國房地產開發投資和商品房銷售面積兩年平均增速雖仍保持歷史較高水平，但均較前五月增速有所回落。

“時至年中，在調控深化、細化和金融端不斷收緊趨勢下，一二三線城市的樓市熱度均有所收斂。” 諸葛找房數據研究中心首席分析師陳霄告訴第一財經，但同時，樓市分化仍在繼續，熱點一二線城市房價保持強韌性。而在長三角核心城市調控不斷升級下，次熱點城市如無錫、揚州、金華等的市場熱度近期也出現抬升跡象。

展望下半年，中指研究院高級分析師馬琛稱，房地產調控政策環境仍整體偏緊，房地產金融監管會持續強化。高基數下，下半年全國商品房銷售規模預計將同比高位回落，但全年仍有望創新高。

北上廣深二手房市場“退燒”

業界普遍認爲，本輪樓市升溫，始於熱點城市的二手房市場。二季度以來，伴隨二手房市場的降溫，部分城市樓市總體出現降溫。

數據顯示，4月份，統計局監測的70城中，二手房價格上漲的城市數量開始減少，新房市場熱度開始高於二手房市場，5月份，70城二手房價格漲幅降到年內最低，並在6月份繼續探底。

分城市能級來看，率先開啓二手房市場調控的一線城市，其市場降溫的信號更早傳出。4月份，北上廣深的二手房價格環比上漲0.8%，漲幅比上月回落0.2個百分點，連續三個月處在下行通道。其中，深圳當月二手房價格漲幅首次出現環比零增長，並在隨後兩個月降至負區間。

深圳二手房市場熱度的降溫，與其率先推出二手住房參考價格發佈機制密切相關。2月8日，深圳市住建局發佈消息，建立二手住房參考價格發佈機制，併發布了全市3595個小區的指導價。

隨後，深圳二手房成交量迅速萎縮。深圳住建局數據顯示，4月深圳二手房成交4877套，環比下跌28%；5月成交3027套，環比下跌37.9%，6月成交2575套，環比下跌14.9%。

馬琛認爲，調控政策對二手房着力難度大，但二手房指導價格的推出，無疑是抑制二手房市場虛火的一大利器。

“二手房指導價出臺後，部分城市、部分銀行房貸投放將以參考價格爲準，若實際成交價高於參考價，則實際首付比例將有所提升，對購房者的資金提出了更高要求，在一定程度上驅動了城市二手房成交量下降。同時二手房指導價一定程度上影響了購房者對房價的預期，市場觀望情緒增加，導致市場成交量有所下降。”他進一步分析稱。

除了深圳外，其他三個一線城市也爲降溫二手房市場使出招數。例如，上海着力於打擊二手房源掛牌價虛高，並於7月9日實施二手房源價格覈驗；北京則將整治重點放在了打擊二手學區房炒作上；而廣州在5月下旬收緊房貸後，6月份二手房價格漲幅環比回落0.3個百分點，低於一線城市環比漲幅均值。

“一線城市二手房調控的機制具有借鑑意義。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，二季度以來，二手房調控從一線城市延伸至熱點二線城市，而二線城市的調控手段大都爲“模仿作業”，但調控效果依然顯著。根據統計局數據，6月份，在各等級城市中，二線城市的二手房市場降溫最爲明顯。

政策“補漏”有望深化

今年年中，全國樓市整體出現了剎車跡象。進入下半年，房地產市場的政策環境如何？樓市調控又將如何發力？

“短期來看，房地產調控政策環境仍趨緊。”中指研究院常務副院長黃瑜稱，下半年，會有更多三四線城市從限購、限貸、限售等方面加碼調控，而熱點一二線效仿深圳出臺成交價參考機制的城市有望擴圍。

7月8日，西安市住建局發佈《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》，其中明確，進一步規範二手房市場，而早於3月底，西安市政府辦公廳就曾在相關文件中提出，要逐步建立二手住房交易參考價格發佈機制，規範中介機構房源信息發佈行爲。

從統計局數據來看，今年5月、6月西安二手房價環比漲幅分別爲1.0%和0.9%，位列全國第三和第四位。

除了推廣二手房指導價，陳霄認爲，熱點城市的二手學區房市場也需持續關注。據機構統計，截至目前，全國已有北京、深圳、廣州、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原和溫州等13個城市出手整治學區房炒作亂象。

新房方面，針對二季度新房市場熱度一度高於二手房市場的現象，貝殼研究院首席分析師許小樂認爲，局部新房市場熱度較高的城市或將面臨調控進一步收緊的可能。

爲平抑有抬升勢頭的新房市場和進一步降溫二手房市場，黃瑜表示，除了對房價的調控外，房地產調控的長效機制也將進一步落實和深化。例如，房地產金融監管持續強化，信貸環境進一步收緊；土拍政策中，上海模式或將成爲熱點城市細化完善土拍規則的借鑑模板。