原標題：房地產調控時代：未來或將至少40城落實“二手房成交參考價”機制 

7月26日，無錫宣佈正式落實“二手房成交參考價”機制，首批將發佈100個住宅小區二手住房成交參考價格。

近年來，針對房地產市場的調控政策可謂是密集落地，此次“參考價”機制則將矛頭指向了問題久懸不決的二手房市場。

據悉，爲應對掛牌價格混亂、一二手房價格倒掛等問題，已有深圳、東莞、寧波、成都、三亞、西安、紹興、無錫等二手房市場過熱城市實施了“二手房成交參考價”機制，且調控效果已初顯。

有觀點認爲，整體看來，“參考價”機制完善了二手住房市場的監管，穩定市場預期效果明顯，能夠有效抑制房價過快上漲趨勢；亦有觀點認爲，該機制一定程度上影響了剛需購房人的購買力，或可造成新房市場再度翻“熱”、租房價格上升等問題。

深圳成交價下降15% 機制作用凸顯

近年來，部分城市二手住房交易規模大、佔比高。同時，二手住房，尤其是學區房等價格虛高、炒作現象較爲明顯。基於此類原因，各大城市積極對二手住房價格進行調控，“參考價”便是重中之重。

最先建立二手房成交參考價機制的城市是深圳，最快收穫成果的也是深圳。

據瞭解，2月8日，深圳提出以二手住房網籤價格爲基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，並以住宅小區爲區域網格單元，發佈了3595個住宅小區二手住房成交參考價格。

上海易居房地產研究院發佈的《二手住房成交參考價格制度》報告數據顯示，今年1月份，深圳二手住房價格出現歷史最高點，即每平方米72436元。

隨着“參考價”制度的推進，房價下跌或降溫成爲大趨勢。6月，深圳二手住房價格爲每平方米61500元，每平方米累計下跌10936元，價格縮水了15%。

與此同時，1月至6月，深圳全市二手房網籤30505套，同比去年同期網籤的58662套，下滑了48.0%。

價格與銷量同時“降溫”，足以體現“參考價”機制的價值，有深圳作爲榜樣在前，全國多個熱點城市陸續學習跟進。

其中，成都於5月末落實該機制，6月份二手房成交量便下降近半，月成交2886套，基本回歸到去年末的水平。

“‘二手房成交參考價’機制是定價規則的重建，有利於幫助市場迴歸理性。”易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進稱，預計未來全國至少有40個城市會落實“二手房成交參考價”機制，且都是重點大城市。

首付額度&租房價格或將提升

除了穩房價、穩預期的作用之外，“二手房成交參考價”機制的另一特點是影響了二手房買家的首付比例和貸款額度。

例如，一個二手房市場成交價是8萬，但成交參考價爲6萬，那麼銀行貸款就只能按照6萬來做額度審批。直接導致購房人首付提高20%-30%。

“實際首付比例的提升，對購房者的資金提出了更高要求，在一定程度上驅動了城市二手房成交量下降。”中指研究院指數事業部高級分析師馬琛稱，同時，“參考價”一定程度上影響了購房者對房價的預期，市場觀望情緒增加，導致市場成交量有所下降。

有聲音認爲，若二手房首付比例提升，可能會導致大批剛需購房人羣放棄二手房市場，轉而搶購首付較低，或有首套房優惠政策的新房，從而導致新房市場翻“熱”。

對此，易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進認爲，二手房市場冷卻將會導致二手房源增加，從而減少了新房市場壓力，從該角度來講，二手房市場降溫有助於一二手房市場共同平穩。

另一方面，市場冷卻，買賣雙方均處於觀望狀態，或可導致租房人羣增加，持幣觀望情緒加重的同時，使市場租金上揚。

以暫未實行“參考價”的北京爲例，數據顯示，目前，北京每年二手房成交量約爲15萬套，若成交量下跌，就意味着每年會有7萬至8萬家庭進入租房市場，房租上升的可能性較大。

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成交價依然靈活，但程度未知

“參考價”並非“定價”，記者瞭解到，機制實施過程中，圍繞“參考價”，實際成交價仍有上漲或下跌的空間。

“房管部門也明確了成交價並非不能漲，上下可以有所浮動。”嚴躍進稱，未來有關部門也會對每個城市的參考價格做出調整，機制的落實並非是對價格的刻意打壓，而是要令二手房市場在一個合理的空間內浮動。

對於上下浮動的空間要求，嚴躍進稱，“目前暫沒有設定過，但有關部門會依據房子的戶型、位置、配套、物業等條件給出合理的價格，任何城市的價格都不是僵硬的，都會有上下浮動的情況。”

關於未來是否會針對該部分出臺補充政策，暫且未知。