原標題：保利發展換帥，接棒者劉平還面臨這些重壓

記者 | 黃昱

宋廣菊退休的這一天終於還是來了，保利發展未來將走向何方是外界關注的問題。

7月29日，保利發展發佈2021年第四次臨時董事會決議公告，通過《關於更換公司董事長的議案》，根據國務院國資委關於幹部管理的相關規定，同意宋廣菊因年齡原因辭去公司董事長、董事職務，董事長一職由公司董事、總經理劉平接任。

劉平生於1968年，歷任廣東省審計廳直屬分局科長、保利發展計劃部經理、總經理辦公室主任、總經理助理、董事會祕書、副總經理，從2016年底開始擔任保利發展總經理。

宋廣菊的離任早有預兆。早在今年3月24日，國資委官網消息顯示，因年齡原因，免去徐念沙的保利集團黨委書記、黨委常委、董事長、董事職務；免去宋廣菊（女）的保利集團黨委常委職務，不再擔任中國保利集團有限公司副總經理職務，退休。

保利發展表示，宋廣菊爲公司的改革發展傾注了大量心血，做出了重要貢獻，打下了堅實基礎。在宋廣菊的帶領下，保利發展實現了跨越式發展，並確立“一主兩翼”發展戰略，致力於打造“不動產生態發展平臺”。

儘管如此，直到退休，這位最大央企房企女掌門仍有一些目標未能達成，例如帶領保利發展帶回“行業前三”、實現多元化轉型、解決和保利置業之間的“同業競爭”問題等。

“重回前三”的重壓

自劉平擔任總經理以來，保利發展內部就開始進行了較大的人事調整，原有副總經理包括劉平、陳冬桔、胡在新、王健、吳章焰、餘英，後陸續變更爲張豔華、張偉、孔峻峯、潘志華、劉文生、劉穎川。

作爲一家老牌央企，保利發展在2012年邁進千億門檻，排名第三。然而2012年之後，恒大、碧桂園、融創等發展迅猛，保利發展再也沒進過前三，除在2015年滑落到第六名之外，保利發展的銷售排名常年保持在第五的位置。

2016年地產行業進入新一輪調控週期，房企規模優勢明顯加大，如何重回前三成爲新任總經理劉平的一大難題。彼時，剛上任不久的劉平在股東大會上坦言，公司與前三面房企的差距確實存在，但保利要繼續保持在第一方陣的地位，不會放任這種差距繼續增大。

在2017年股東大會上，宋廣菊喊話保利發展將會在未來兩到三年回到行業前三的目標，

，並立下“345戰略”，2017年要實現銷售額3000億元，2018年要實現銷售額4000億元，2019年衝擊5000億元。

“人只要有夢想，總會實現的。”宋廣菊曾稱，保利發展總規模重回前三是公司的一個奮鬥目標，實現這一目標的路徑有很多，除了常規拓展之外，還可以通過收購、兼併、整合等方式。

然而實際的情況是，保利發展不僅沒有在原定期限內“重回前三”，2019年實現5000億元銷售額的目標也未能達成，延遲一年，在2020年突破5000億元，全年銷售實現簽約金額5028.48億元，同比增加8.88%，與碧萬恆超7000億元的銷售額差距較大。

事實上，在2019年5月的股東大會上，宋廣菊就改口將“重回前三”的期限延長，稱是未來3至5年的一個目標。

今年上半年，在去年同期基數較低的情況下，保利發展僅實現了約27%的增速，簽約金額累計約爲2851.85億元。克而瑞數據顯示，上半年，百強房企的平均增速爲36.7%，保利發展仍位居第五位。

劉平曾坦言，因爲城市佈局、週期性戰略等因素，保利發展與“碧萬恆”之間確實存在差距，但保公司要繼續保持在第一方陣的地位，不會放任這種差距繼續增大。

去年下半年以來，明顯可以看到保利發展開始在土地市場發力。2020年拓展項目146個，拓展成本2353億元，同比增長51%，拿地銷售比達46.79%，2019年則爲33.7%。

今年上半年，在22城首輪集中供地的背景下，保利發展13個城市都有斬獲，拿地總數爲22宗，拿地金額約爲472億元，在5個城市拿地金額位居第一，其中包括上海。

另據中指院數據，保利發展在22城首批集中供地中的權益拿地金額爲396億元，在各大房企中排名第三，位居融創、萬科之後。

除了規模之外，利潤增長乏力也是保利發展目前面臨的一大難題。財報顯示，保利發展2020年實現營業總收入2432.08億元，同比微增3.06%，同比增速減少約18個百分點；歸母淨利潤同比增長 3.54%至289.48 億元，2019年同期大幅增長47.90%至279.59億元。

今年上半年，保利發展出現“增收不增利”的情況，營業總收入同比增長22.25%至約901億元，營業利潤約爲188.9億元，同比增長8.70%，歸母淨利潤約爲103億元，同比僅增長1.72%。

宋廣菊的得與失

1960年生的宋廣菊，現年61歲，跟上一任保利發展董事長李彬海退任時的年齡一樣。2010年6月，掌舵保利發展18年的李彬海因年齡原因辭去保利發展董事長、董事職務，由原爲保利發展總經理的宋廣菊接班。

保利發展原名保利發展，1992年，曾任廣州軍區司令部參謀、科長、技術局後勤部部長的李彬海奉命組建保利南方集團房地產部（即廣州保利發展）。歷任國防科工委、廣州軍區幹部的宋廣菊於1993年加入保利發展，屬創始元老之一。

從軍人到商人，宋廣菊曾感慨道，房地產是一個涉及面廣、整合需求強的行業，從立項到交樓起碼要跟政府近80個部門打交道，這既需要韌性，也需要應變之才，而軍人在協調作戰、戰略規劃、決策能力方面有自己的獨到優勢，無論從整合能力還是決策魄力而言，軍人都最適合做開發商。

宋廣菊先後擔任保利發展辦公室主任、總經理助理、副總經理、常務副總經理等職務。2006年保利發展在上交所上市，成爲在股權分置改革後，重啓IPO市場的首批上市的房地產企業，時任總經理的宋廣菊曾自豪的表示，這是其職業生涯中最爲得意的事。

上市後的保利發展，全國化佈局加速，並啓動“住宅+商業”雙輪驅動戰略，進入多元化佈局階段。2009年，保利發展首個大型購物中心佛山保利水城開業。

2009年保利發展實現簽約金額433.82億元，同比大幅上漲141.38%，僅次於萬科、綠城，躋身上市房企三強之列。

到了2010年，接任保利發展董事長職位的宋廣菊開始成爲這家規模最大央企開發商的“掌舵者”，當年她立下了 “軍令狀”：未來三到五年，再造一個新保利發展。

再造一個保利發展的目標在2012年就如期達成，當年保利發展的合約銷售額爲1017.39億元，成爲繼萬科之後第二家躋身千億俱樂部的房企。

規模增長的同時，保利發展加大對多元化業務的投入，並於2018年更名爲保利發展，形成以不動產投資開發爲主體，以綜合服務與不動產金融爲翼的 “一主兩翼”業務版塊佈局。

一向很少在公開場合亮相的宋廣菊，出現在了這次品牌升級發佈會上，她表示：“保利發展總是以市場爲導向，以戰略引領。如果社會矛盾發生轉變，美好生活需求更加多元，那麼我們一定會思考變化，駕馭變化。如果‘保利發展’代表着未來的發展邏輯和方向，那麼戰略升級與品牌升位是必須，更是必然。”

然而，保利發展的多元化成果並不太理想。數據顯示，2020年保利發展的地產開發收入爲2263.76 億元，佔總收入比例爲 93.08%；兩翼產業實現市場化收入 154.32 億元，佔總收入比例6.92%。

地產主業仍然是保利發展的主要收入來源，其它多元化業務除了2019年底成功上市的保利物業外，在行業內已經沒有太大存在感，尤其是曾經給予厚望的養老產業。

保利發展是首批進軍養老產業的房企之一，也是投入資源最多的一家。2008年保利發展派高層到日本爲自家開展養老業務“取經探路”，2012年開始全面性佈局養老產業，提出居家養老、社區養老和機構養老“三位一體”養老模式。

保利發展曾在2016年提出規劃，用5年時間，在50個城市籌建80-100家和熹會；社區居家養老方面，則在未來3年時間，在30個核心城市籌建300家和熹健康生活館，包括30家旗艦店和270家體驗店。未來，保利預計在固定資產與運營資金方面投入50億-60億元。

保利發展的養老產業推進進度低於預期，不僅面臨盈利模式不成熟的問題，其近些年也鮮有披露最新的籌建情況。

如今宋廣菊退休離場，保利發展的轉型壓力將落到下一任管理者的身上。