近日有消息稱，監管部門將出臺新的房地產政策，要求房企買地金額不得超過年度銷售額40%。

根據克而瑞數據統計，2021年上半年，光明地產上半年拿地金額403.0億元，全口徑銷售金額179.2億元，拿地-銷售比高達224.89%，遠遠超過40%的標準。

光明房地產集團股份有限公司（下稱“光明地產”）控股股東爲光明食品有限公司（下稱“光明食品”），光明食品持有光明地產35.22%的股份，實際控制人爲上海市國有資產監督管理委員會。

業績滑坡

根據年報顯示，2020年光明地產營業總收入爲149.8億元，同比增長6.49%，但營業成本爲143.5億元，同比增長24.28。年度歸屬淨利潤爲1.068億元，同比減少79.38%。光明地產解釋淨利潤下降主要是受新冠疫情、市場銷售區域及銷售產品結構等因素影響。

光明地產最近三年營業收入分別爲204.94億元、136.1億元、149.85億元；淨利潤分別爲14.18億元、5.7億元、1.07億元，營業收入和淨利潤都在逐年下滑。

債務壓力大

2020年末，光明地產賬上貨幣資金爲93.57億元，受限貨幣資金爲16.32億元。實際可支配的靈活資金爲77.25億元，短期債務爲191.59億元，短期償債壓力較大。2020年公司剔除預收款後的資產負債率爲79.3%，淨負債率爲188.5%，現金短債比爲0.49，“三道紅線”全踩，負債情況不容樂觀。

存貨比例高

2020年光明地產的庫存去化週期爲11.4個月。近三年總資產週轉率分別爲0.32、0.17、0.17，資產週轉率較低。2020年末，光明地產流動比率爲1.52，速動比率0.35。

光明不斷擴張土地儲備，但存貨佔比卻居高不下，2018-2020年，光明地產存貨值分別爲468.23億元、611.37億元、604.29億元，佔總資產比重分別爲62.91%、70.68%、68.49%。

光明地產上半年發行了兩期中期票據，分別爲21光明房產MTN001和21光明房產MTN002，發行總額分別爲6.5億元、6.7億元。上半年發行中期票據共計13.2億元，以緩解資金壓力。

回收華東地區之外的項目  繼續深耕長三角

從光明地產的主營構成來看，華東地區的主營收入佔比波動較大，2018~2020年華東地區收入佔比分別爲86.04%、61.79%、74.63%，曾在2019年6月末期跌至47.85%，後逐漸回升至2020年末的74.6%。

2021年2月4日，光明房地產以5526.23萬元的總交易金額收購光明食品旗下的上海東平小鎮農場有限公司30%的股權，新增項目用地面積17.32萬平方米。

2021年6月1日，光明房產全資子公司農工商房地產有限公司掛牌轉讓柳州同鑫房地產開發有限公司33%的股權及債權，按1.56億元爲低價進行掛牌轉讓。

2021年上半年，光明房產新增5個房地產項目，土地成交總價合計42.13億元，新增項目用地面積共46.70萬平方米，這5個房地產項目都位於上海。2021年7月29日，光明地產又以11.93億元拿下合肥西縣一宗宅地，樓面價約9655.21元/平方米，溢價率達29.83%。

光明地產於2020年作出“迴歸上海、迴歸產業、深耕長三角、深耕中心城市”的戰略調整，出售長三角之外的項目，既是爲了回籠資金，也是爲了在長三角地區擴張土地。

2021年上半年拿地-銷售比顯示，光明地產擴張的熱情不減，但存貨去化或許纔是光明地產的當務之急。