出品：大眼樓管

作者：湯朝露

近日有消息稱，監管部門將出臺新的房地產政策，要求房企買地金額不得超過年度銷售額40%。

根據克而瑞數據統計，2021年上半年，新鴻基地產上半年拿地金額70.8億元，全口徑銷售金額41.6億元，拿地-銷售比高達170.19%，遠遠超過40%的標準。

淨利潤下降

2019/20年報顯示，新鴻基地產營業收入826.53億元港幣，同比減少2.97%。營業利潤爲354.55億元，同比減少3.11%。歸母淨利潤爲235.21億港元，同比減少47.63%。

2018年至2020年新鴻基地產淨利潤持續下降，分別爲港幣499.51億元、449.12億元、235.21億元。2020年淨利潤同比減少47.63%。

2018-2020年平均淨資產收益率也在逐年下降，分別爲9.63%、8.13%、4.13%，總資產週轉率分別爲0.13、0.12、0.11，總體水平較低，且在逐年下降。

償債能力下降

2020年，新鴻基地產的資產負債率爲26.00%，較2019年增加2.66個百分點。債務增加主要是用於支付2019年11月購入的位於西九龍的商業地皮。

2020年新鴻基流動債務爲973.42億港元，一年內到期的債務合計263.75億港元，同比增長187.69%。銀行存款及現金317.05億港元，短期償債能力較差，有一定的現金流壓力。

近三年財務費用逐年增加，2018年至2020年分別爲港幣19.85億元、24.46億元、25.28億元。

2020/21中期報告顯示，新鴻基地產資產負債率爲24.45%，較2020年有所降低。一年內到期的銀行及其他債務爲187.48億港元，較2020年有所下降。

香港土儲面積佔比不斷上升  2020年增加內地拿地

2020年新鴻基在香港的土地儲備爲57.5百萬平方尺，比2019年減少了0.9百萬平方尺；在內地的土地儲備爲68.1百萬平方尺，較2019年增加了4.1百萬平方尺。

2016年至2019年連續4年香港土儲面積不斷增加，佔比加重。2020年新鴻基地產在內地增加拿地，而香港地區的土儲有所減少。2020/2021中期報顯示，2020年末，新鴻基在香港的土地儲備爲5600萬平方尺，在內地的土地儲備爲6690萬平方尺，內地的土地儲備佔比較2020年仍在上升。

新鴻基地產的主要銷售收入和租金收入都來源於香港地區，2020年物業銷售總額爲港幣183.77億元，其中內地銷售額24.34億元，佔比僅13.24%。

2021年上半年，新鴻基地產上半年拿地金額70.8億元，全口徑銷售金額41.6億元，拿地-銷售比高達170.19%，遠遠超過40%的標準。可以看出這兩年新鴻基預備在內地加大拿地力度，但新政策一旦落實，新鴻基地產可能要重新在香港地區拓展土地。