原標題：任澤平：全球房價漲幅明顯，國內新房改迫在眉睫

中新經緯客戶端8月14日電 題：《任澤平：全球房價漲幅明顯，國內新房改迫在眉睫》

作者 任澤平（東吳證券首席經濟學家）

源於全球多國普遍實施量化寬鬆政策，疊加疫情積壓的改善型需求釋放等原因，近一年內，全球主要經濟體房價實現了較大幅度的增長。

面對當前的市場情況，我們認爲國內推動新一輪房改（新房改）迫在眉睫，中國需要加快構建以人地掛鉤、控制貨幣和房產稅爲核心的房地產長效機制，以此促進房地產市場長期平穩健康發展。

疫情下的全球房價漲幅明顯

根據萊坊國際（Knight Frank）數據，2020年第一季度至2021年第一季度，土耳其房價上漲幅度達到32%，高居全球榜首；緊隨其後的是新西蘭房價，上漲幅度爲22%；盧森堡位居第三，房價漲幅爲16.6%；斯洛伐克位居第四，房價漲幅爲15.5%；美國位居第五，房價漲幅13%，創2005年以來房價最大漲幅。而亞洲主要國家的漲幅則低於全球平均水平，新加坡的房價漲幅最大，爲6.1%；緊隨其後的是日本房價上漲5.7%；中國房價漲幅爲4.3%。

疫情期間房價漲幅較大，源於多國實施量化寬鬆政策，以及疫情積壓的改善型需求釋放等原因。

從貨幣政策看，爲刺激疫情後經濟復甦，多國央行實施量化寬鬆政策。首先，寬鬆的貨幣政策使市場中的流動資金變多，政府通過企業紓困資金、失業救濟金等方式將貨幣送到民衆手中。其次，貨幣政策寬鬆，房貸利率普遍降低，利於民衆購房。再次，貨幣貶值讓民衆急於求得資產保值，具備保值增值屬性的房地產成爲投資首選。

從需求端看，疫情期間積壓的改善性需求，在疫情後得到釋放。而疫情這類“黑天鵝”事件讓更多投資者開始試圖通過分散配置資產來降低風險，擁有第二套住房成爲更多高淨值人士的選擇。

從供給端看，寬鬆的貨幣政策引發了資產價格普遍上漲，原材料價格上漲又提高了建築成本。疫情影響，行業工人短缺，加劇原材料供給緊張，由此推高了原材料價格，帶動房價上漲。

過去51年，大都市圈房產“跑贏”了“印鈔機”

從全球視角看，一個國家的房地產市場取決於：經濟增長、人口變化、貨幣供應、住房制度。其中，前兩項是基本面因素；而貨幣供應的超發會導致國內本幣房價大漲，但不一定是美元房價大漲，即該國的房子在全球視角下不一定具備投資價值；而一個國家的住房制度體現的是該國房地產市場的政策導向。

房地產具有抗通脹屬性，能部分分享國家經濟增長紅利，並且多數國家的大都市圈的房產是能夠“跑贏”“印鈔機”的少數資產之一。

從全球資產配置角度看，一些經濟增長潛力大的新興經濟體，特別是其核心城市房地產有較大的投資潛力。一般而言，新興經濟體貨幣超發比較嚴重，房價漲幅也較大。但投資者更關注美元房價漲幅，即剔除了貨幣相對超發導致的匯率變化下的房價。全球範圍內，一些經濟增長潛力大的新興經濟體，未來有可能出現類似中國房地產市場過去的“黃金時代”，不過需要提醒的是，要注意規避政治、法律等相關風險。

呼籲中國新房改

我們呼籲，國內要構建居住爲導向的中國新住房制度。過去行業多年發展表明，短期調控無法解決長期供需不平衡的根本矛盾，深化住房制度改革纔是實現房地產市場平穩健康發展的根本。對此，我們提出幾點建議。

一是改革“人地掛鉤”，優化土地供應。目前推行的“人地掛鉤”並不能解決熱點城市人口流入與住房供應緊張之間的矛盾。未來應推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地佔補平衡與城鄉用地增減掛鉤，如東北和西部地區售賣用地指標，可以有效解決目前東北、西部用地指標大量浪費的問題。嚴格執行“庫存去化週期與供地掛鉤”原則，優化當前土地供應模式。

二是保持貨幣政策和房地產金融政策長期穩定。實行長期穩定的住房信貸金融政策，穩定購房者預期，支持剛需和改善型購房需求，同時抑制投機性需求。支持房企合理融資需求，規範融資用途，防止過度融資。

三是轉變住房供應結構，豐富供應主體。當前中國住房供給體系重銷售輕租賃，多元主體供給型的住房體系尚未建立。未來供應主體將從開發商爲主轉變爲政府、開發商、租賃中介公司、長租公司等多方供給；供給形式也將由商品房爲主轉向商品房、租賃房、共有產權房等多品類。不過，住房供應結構的探索與政策出臺須因地制宜，人口淨流出城市尤其需要警惕盲目跟風。

四是穩步推動房產稅試點。隨着大開發時代結束，存量房時代下，土地出讓金減少、交易環節稅收減少，推出房產稅是大勢所趨。從國際經驗看，房產稅通常被成熟市場經濟體作爲地方財政收入的重要穩定來源。房產稅改革的總原則是“立法先行、充分授權、分步推進”。“立法先行”是先立法再開徵；“充分授權”是授權各地方因地制宜試點、不應一刀切，本身房產稅按照國際經驗就是地方主體稅；“分佈推進”是積極穩妥推進，要力爭方案成熟並做好社會預期引導。（中新經緯APP）