原標題：國家統計局：7月銷售跌至近一年新低，樓市調控成效顯現！

7月中下旬以來，多地“打補丁”式調控頻出，當月中央有關房地產市場端和金融端政策及表態已超十餘條，新一輪樓市調控更加高頻化、精細化和全面化。受此影響，商品房市場量價熱度持續減弱。

8月16日國家統計局公佈房地產行業數據顯示，7月全國商品房銷售規模創年內新低，較2020年、2019年同期分別回落、持平，商品房銷售價格漲幅回落。1-7月，商品房銷售面積和銷售額漲幅均有所收窄。

與此同時，融資與信貸政策雙收緊下新房銷售需求短期透支，房企審慎下新開工面積同比降幅擴大、累計同比轉負，受此影響全國房地產開發投資增速再度下滑。

整體而言，房地產業持續發揮經濟穩定器作用，行業銷售規模將繼續保持兩位數以上增長速度，下半年房企將審慎開工，同時投資策略偏向積極。

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7月銷售面積、金額創年內新低

國家統計局數據顯示，前7月，全國商品房銷售面積和銷售額均突破10億平方米和10萬億元，同比分別增長21.5%和30.7%，較2019年同期分別增長14.5%和28%。值得注意的是，全國商品房銷售面積和銷售額前7月漲幅均有所收窄，同比分別收窄6.2和8.2個百分點。

單月來看，7月銷售規模創年內新低，商品房銷售面積和銷售金額分別爲13013萬平方米和13499億元，環比均下降超四成，並均回落至年內單月最低值。其中商品房銷售面積較2020年同期下降8.5%，較2019年同期持平僅增0.1%，較6月漲幅收窄9.7個百分點。

7月恰逢房企年中銷售節點，“以價換量”的衝量方式疊加各地嚴格收緊的涉房信貸政策，導致全國房地產市場短暫透支。對比東中西部和東北地區銷售表現變化，上半年表現亮眼的東部地區遇冷尤爲顯著，1-7月東部地區商品房銷售面積累計同比漲幅較1-6月收窄了9.2個百分點，僅次於東北地區且高於全國水平。

從實際市場情況來看，三季度起隨着信貸資質嚴審、二手房陸續停貸，河北、山東等東部地區以及多數中西部地區省市均出現案場到訪和銷售流速降低甚至減半現象。中短期來看，持嚴的信貸政策外加居民購買力短期透支，全國商品房銷售面積、金額同比降幅或將繼續擴大。

圖：全國月度商品房銷售面積、

銷售金額及其同比走勢（單位：萬平方米、億元）

數據來源：國家統計局

02

重點城市房價漲幅收窄

根據全國商品房銷售面積、金額估算來看，7月商品房銷售均價環比略升至10373元/平方米。年中銷售節點過後，房企普遍取消促銷折扣。

從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看，房價漲幅顯著回落，一線城市一二手房價漲幅一併收窄。一線城市新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格環比均上漲0.4%，漲幅比上月均回落0.3個百分點。從二手住宅銷售價格來看，北京和上海環比均上漲0.7%，漲幅比上月分別回落0.6和0.3 個百分點，深圳下降0.4%，成爲二手房價格唯一下行的一線城市。

從上漲城市來看，7月份70大中城市中有51城新建商品住宅價格環比上漲，較6月份減少4城，青島、銀川、海口以1.0%的漲幅領跑。二手房方面，有41城二手住宅價格環比上漲，較6月減少7城，海口以1.3%領漲，南充、岳陽領跌。

此外，7月住建部對上半年房價漲幅相對較高的部分熱點城市約談後，金華、惠州、徐州新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅均有所回落。其中徐州新房房價環比漲幅收窄0.5個百分點、惠州二手房房價環比下降0.1%。

圖：2019年1月以來70城及各能級城市

新建商品住宅價格指數環比走勢

數據來源：國家統計局

圖：2019年1月以來70城及各能級城市

二手商品住宅價格指數環比走勢

數據來源：國家統計局

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7月新開工同比銳減22%，

累計增速轉負

1—7月，房地產開發企業房屋施工面積891880萬平方米，同比增長9.0%。房屋新開工面積118948萬平方米，下降0.9%；房屋竣工面積41782萬平方米，增長25.7%，其中住宅竣工面積30125萬平方米，增長27.2%，增速與1-6月持平。施工、新開工面積較1-6月增速分別減少1.2和4.7個百分點。

7月施工和新開工面積不甚樂觀，房屋新增施工面積和新開工面積分別環比下降47%和34%，其中房屋新開工面積僅17660萬平方米，較過去兩年同期分別下降21.5%和12.6%，導致前7月房屋新開工面積增速進一步回落進入負區間。

房企融資端全面受限，融資成本持續上漲，各地涉房信貸的收緊使得房企銷售回款週期一再拉長。數據顯示，1-7月份，房地產開發企業到位資金118970億元，同比增長18.2%，全國房企本年到位資金增速已連續7個月回落。從這一角度來看，資金重壓下，施工和新開工計劃和進度偏向審慎態度，減緩非重點地區的建安投資已成爲行業普遍選擇。

圖：房地產開發企業新開工面積月度走勢（單位：萬平方米）

數據來源：國家統計局

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7月投資同比微增1%，漲幅收窄

從投資的角度來看，國家統計局數據顯示，1—7月，全國房地產開發投資84895億元，同比增長12.7%，比2019年1—7月份增長16.5%，兩年平均增長8.0%，回落0.2個百分點。7月開發投資額爲12716億元，環比降28.8%，同比增長1.4%，漲幅收窄4.6個百分點。

圖：全國房地產開發投資額月度走勢（單位：億元）

數據來源：國家統計局

投資規模環比回落、同比及累計同比增速大幅收窄，主要原因在於建安投資進一步頹萎和土拓投資延續歷史低位。在融資、信貸雙收緊的環境下房企以房屋新開工爲代表的建安投資與7月進一步收縮，房屋竣工進度也短期對投資失去有力支撐。

而7月22城第二輪集中供地“斷供”，三四線城市成爲絕對成交主力，受此影響，前7月房地產開發企業土地購置面積同比下降9.3%至8764萬平方米，土地成交價款爲5121億元，下降4.8%。二者較1-6月降幅分別收窄2.6和0.8個百分點。房企土地購置面積與土地成交價款降幅一定幅度收窄，但兩者規模仍尚處於歷史低位，受此影響，全國房地產開發投資增速進一步回落。

圖：全國房地產開發企業

土地購置面積和土地成交價款增速

數據來源：國家統計局

目前，東中西部及東北地區此前市場過熱城市在調控政策和信貸政策收緊後短期出現需求透支現象，整體增速將受到一定拖累。同時土地購置面積保持低位下後續新房供應將長期保持較低水平，對新房銷售規模增長有一定抑制作用。

在房企投資端，預計土拍政策層面將迎更多細化和調整，在保證增加住宅用地有效供應的大方向下，部分高地價城市或適度放寬土拍要求。與此同時，有潛力的二三四線城市將成爲房企投資重點，整體土地購置面積預計將迎來一輪迴溫。下半年，房企施工和新開工將再度採取審慎態度，後續整體新開工規模單月及累計降幅或將擴大。基於建安投資預期降幅擴大、土拓投資仍將延續歷史低位的判斷，二者對整體開發投資增速起到負面作用，後續投資增速預計將趨穩。

長遠來看，在各地“因城施策”之下，堅持房住不炒，持續穩地價、穩房價、穩預期，房地產市場有望保持平穩發展。