出品：新浪財經上市公司研究院

作者：陳憲

8月23日，合景悠活發佈2021年上半年業績公告。上半年公司實現營業收入12.29億元，同比增長83.1%；實現期內淨利潤爲3.2億元，同比大增156.1%。同期毛利率爲44.2%，較上年提高5.2個百分點；淨利率爲25.96%，較上年同期提高7.4個百分點，盈利能力進一步增強。

截至2021年6月30日，公司總在管建築面積約1.65億平方米，總訂約建築面積約2.22億平方米，較2020年同期分別增長617.8%、540.8%。

對於這份高質量增長財報，市場也給予了不錯反饋。中報發佈次日（24日），合景悠活股價漲10.42%。

多元業態同步發展  下半年從環衛切入城市服務

合景悠活背靠房企合景泰富，2020年10月上市。上市後合景悠活陸續收購了潤通物業、雪松智聯、上海申勤等公司，規模擴張的同時業績也呈現出高質量發展的趨勢。

首先，公司整體盈利能力提升明顯。2021年上半年實現主營業務收入12.29億元，同比增長83.1%，毛利5.4億元，同比增長107.6%；淨利潤3.2億元，同比增長156.1%，每股基本盈利達到人民幣16分，同比增長100%。

按地域劃分，上半年總收入中大灣區以及長三角地區佔比最高，分別達到45%和24%。可見公司多年深耕大灣區以及長三角地區等經濟發達地區的效益持續凸顯。

按板塊劃分，目前收入佔比中住宅、商業和公建佔比分別爲69%、21%、10%。合景悠活堅持多元化全業態多品牌的戰略，涉及住宅、購物中心、寫字樓、酒店、學校、醫院、產業園，包括一些政府的公建等業態。

上半年非住宅以及商業營運的收入3.84億元，同比增長85%，主要原因廣州潤通的並錶帶收入貢獻以及上半年商業運營業績良好導致。在公建方面，合景悠活已經擁有了廣州潤通、廣州慶德、北京高騰、上海申勤等行業標杆的優質品牌。經過高素質高效率的收併購，公司一方面實現規模的跨越，另一方面迅速實現全業態和全產業鏈的覆蓋。

下半年合景悠活持續加強在大灣區、長三角的優勢，擴大這些核心區域以及城市的周邊業務，以環衛、綠化和市政服務爲合作的切入點，向城市服務進軍。

在管面積半年翻了三倍

業績的大幅增長背後是在管面積的大幅提升。

上半年合景悠活在管面積爲1.65億平方米，爲2020年底的近4倍，合約面積爲2.22億平方米。第三方拓展進展順利，面積佔比增至86.2%。

規模增量除了源於合景泰富集團的持續交付，更重要的是隨着雪松智聯和上海申勤收併購在上半年相繼完成，帶來新增約1.1億平米的在管面積。再加外拓帶來新增約1600萬平米的在管面積。

2020年12月，合景悠活以2.14億元收購廣州市潤通物業管理有限公司 80% 股權，這是悠活自10月份上市後第一單公告的併購。今年1月，合景悠活發佈公告稱，將以13.16億元收購雪松智聯科技集團有限公司80% 股權。兩筆大單帶來的效果也是顯著的。

雪松智聯是一個全國佈局的多品牌的企業，過去的三年它的收入複合增長率在50%以上。上海申勤本身在管面積1800萬方，密集地佈局在上海這個區域，有助於提升公司在長三角區域的業務發展以及公建領域的品牌滲透度。

對於收併購的整合，合景悠活表示將通過數字化轉型、企業文化根植、共享平臺資源、利潤分享等方式，做到差異化的定位又能充分地協同，打好“一品多牌”這張牌。

在完美消化了大體量的併購後，合景悠活並不打算停下腳步。

公司管理層在業績會上表示，上半年的收併購已經大致上順利落地了，外拓的成績也比較好。對於年初150%的收入增長業績是保持信心的，在管面積預計年底去到2億方左右。

運營效率全面提升  跨越式高質量增長

在收入規模快速增長的同時，公司營運能力也在不斷提升。上半年合景悠活實現毛利率爲44.2%，較上年提高5.2個百分點。淨利率爲26.0%，較上年同期提高7.4個百分點。

分業務來看，住宅物管毛利率爲42.6%，較上年提升7.2個百分點。非住宅物業及商業運營服務毛利率爲47.8%，較上年提高0.7個百分點。兩部分業務利潤率自2018年以來穩步提升。

住宅物業板塊利潤率的提升主要來自兩個因素，一是項目密度提高帶來規模效益；二是標準化、數字化的運營提升服務效率。

在毛利率增長的帶動之下，今年上半年公司淨利潤爲3.2億元，淨利潤率爲25.96%，顯示出公司良好的經營實力和營運能力。

公司管理費用率從2019年中報的15%下降至2020年中報的14.6%，2021年中報再度大幅下降3個百分點至11.6%，佔收入的比重逐年遞減，說明公司規模效益突顯，運營的效率越來越高。

同時第三方物管費收繳率提升至91.1%，反映了隨着公司服務能力的升級，客戶滿意度提升，公司運營能力得以進一步的優化。截至2020年6月末，公司資產負債率爲27.3%，流動比率爲337.7%，現金及現金等價物爲30.76億元，現金充沛。

此外，商業運營方面上半年公司購物中心以及寫字樓運營數據表現亮眼，購物中心的銷售總額同比增長82%，客流量同比增長88%，面對疫情的影響，出租率始終保持在90%以上，整體寫字樓表現可圈可點，出租率在90%以上，收繳率也一直保持在98%以上的領先水平。

合景泰富預期新開業的優質商業項目，包括25個商場和11個寫字樓，且項目多位於大灣區、長三角以及成渝等經濟發達地區的一線及核心二線城市，爲公司未來的商業板塊的增長帶來極高的確定性。