原標題：花樣年潘軍：房地產行業變天了，過去唯規模論現在強調現金流

“房地產現在進入下行通道，市場在下行，從7月份整體來看，行業的週轉率包括銷售速度出現下行，第二波集中供地速度也在減緩，過去大家唯規模論，認爲規模越大越安全，現在看起來也不是，現在強調現金流和利潤。”在8月26日花樣年控股（01777.HK）的2021年半年報業績會上，公司董事會主席潘軍如是說。

預計全年的毛利率會維持在20%以上

財報數據顯示，公司2021年上半年合同銷售281.2億元，同比增長60.6%；合同銷售面積173.6萬平方米，同比增長28.2%；銷售均價爲16198元/平方米，同比增長25.3%；總收入109.5億元，同比增長18.5%；淨利潤3.03億元，同比增長9.5%；歸母淨利潤1.53億元，同比增長58.7%；毛利率20.8%，較2020年下降3.8%；物業開發收入83.7億元，同比增長26.3%；淨負債率74.8%。

對於毛利率下降的原因，花樣年管理層解釋，整個行業呈現下降的趨勢。具體到花樣年來說，這部分入賬的項目區域售價比較低，一定程度上也限制了利潤率，此外還入賬了一部分低毛利率的項目，如車位，這會對整體毛利率產生影響，上半年項目的平均售價爲8700元/平方米，較2020年有所降低。但管理層預計，花樣年全年的毛利率會維持在20%以上。

從銷售地區分部來看，華東區域貢獻了34.3%的銷售收入，約96.52億元；其次是西南地區，銷售額72.28億元，佔比25.7%。

截至6月30日，花樣年控股銀行結餘及現金315.83億元，總結款514.88億元，淨資產266.15億元，銀行貸款佔總借款比例提高至20%。花樣年管理層在2021年半年報業績會上表示，公司一年內到期債務比例有所上升達到36.3%，預計到年底會迅速恢復到正常水平。

在債務管理方面，花樣年管理層稱，針對10月到期的美元債券已準備好資金到期償還，對於12月到期的美元債將通過自有資金償還，資金來源包括已有資金及出售大宗資產，針對12月到期的人民幣債券，公司已啓動再融資工作，針對2022年和2023年到期的美元債券，將提前通過要約回購和交換要約手段對其進行管理，改善公司的債務年期結構。

土地儲備方面，截至6月30日，公司總規劃土地儲備3843萬平方米，新增6幅土地，新增投資項目107萬平方米，權益建築面積約54萬平方米，總地價約103億元，權益地價約62億元。新增可售貨值約198億元，權益可售貨值約107億元，城市更新項目2094萬平方米，總貨值4671億元，可售貨值2829億元。

潘軍稱，2021年預計花樣年的城市更新項目可售81億元，2022年會超過200億元。

在拿地方面，花樣年採取招拍掛+收併購，比如明確土地畫像，容積率小於等於2.5，產品存在溢價空間，土地總價15億元以內，規模在15萬平方米以內，採取快週轉策略；利用城市更新項目，開拓大灣區項目，加速項目轉化；收購一線城市核心地段舊樓，通過改造提升舊樓品質及品牌效應獲得較高的投資回報。

“行業變天了，過去唯規模論，現在強調現金流和利潤”

對於2021年的花樣年來說，花樣年管理層認爲，今年的“換倉”重點是錢。具體來看，控制債務總額，優化主要債務指標；積極做好債務管理，優化債務渠道結構和年期結構，降低境外債務比例和短期債務比例；積極拓展融資渠道，特別是境內外的銀行融資，降低融資成本；加強銷售回款，提升資金利用效率。

業績會上，潘軍談及目前的房地產行業時表示，如今進入到房地產下行通道，市場整體下行，花樣年也在處理自重的資產，包括長期的投資項目。“上次跟投資人見面也專門談到了這些動作，比如說處置一些商場和酒店，這些對公司未來經營來說只會減少負債，增加現金流，目前有幾個商業項目進行的比較順利。”

“房住不炒每年都在提，也在通過一系列的金融政策調控，從7月份整體來看，行業的週轉率包括銷售速度出現下行，第二波集中供地速度也在減緩，從整個未來大的趨勢來說，花樣年判斷這是行業變天了，因此必須要產生變化。”潘軍稱，花樣年在投資節奏方面要進行調整。“過去很多企業也是根據金融機構來決定自己的投資節奏，過去大家唯規模論，認爲規模越大越安全，現在看起來也不是，現在強調現金流和利潤。花樣年要把經營重點放到整體的運營效率上，要確保現金流的安全。土地的選擇方面要確保能夠有現金流利潤的，所以在考覈機制方面也進行了相應的調整，不僅考覈銷售規模，更重要的是銷售以後可用現金流的考覈，這也改變了過往行業一貫的看銷售速度的情況，現在有的銷售沒有現金流，對於企業來說壓力就比較大。”

潘軍認爲，從中長期來說，地產行業仍然是一個對國民經濟非常重要的行業，短期來看是國家在重點調控的行業，重點調整行業規則。“但是我們相信，中國老百姓仍然是需要好房子和好服務的，我們會堅定不移地提升專業能力和現金流，爲大家提供好房子。”

截至8月26日收盤，花樣年控股報0.71港元/股，跌幅1.39%。