原标题：中介挂牌价：15万，政府指导价：9.7万！广州二手房调控“下狠手”，银行也开始行动了

针对二手房虚火，广州重拳出击！

8月31日晚，广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》（以下简称《通知》），明确建立二手住房成交参考价格发布机制，为二手住房交易提供市场参考。

至此，国内实行二手房指导价的城市又多一个。

▲图/广州市住建局网站

广州市住建局表示，这是在“房住不炒”的总基调之下，贯彻落实房地产调控要求、构建房地产长效机制的重要措施，有利于提升广州市二手住房市场信息透明度，规范交易秩序、稳定市场预期。

当天，广州市住房政策研究中心还公布了首批96个热点区域住宅小区的二手住房交易参考价格，涉及天河、越秀、海珠、番禺、黄埔5个热门区域。

综合来看，其他多个城市在制定二手房指导价时，都参考了网签成交价格、评估价格等因素，还采取了各项举措，包括中介公司不得以“学区房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价，信息发布平台要对已挂牌房源开展自查等等。

但像广州这样二手房指导价几乎接近市价一半，普遍打出“骨折价”的城市，也是不多，消息一出，引发市场广泛探讨。

为什么广州成为“下手最狠”的城市，这将对广州楼市有何影响？新政将从哪些方面为广州二手房交易降温？二手房参考价格机制能够进一步落实铺开吗？

给实际成交价“打骨折”了

广州出台“二手房交易参考价”制度并不让人意外。仅仅今年以来，深圳、西安、成都、三亚、东莞、宁波、无锡、金华、绍兴、温州、合肥、衢州等10多个城市都建立了二手房指导价制度。

广州的《通知》主要提出两点规定：

其一，成交活跃的热点区域，以住宅小区为单位，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格。

其二，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

广州的政策及首批官方参考价格公布之后，人们发现，几乎名单中所有小区的二手房指导价都大大低于市价，有的甚至直接打了将近对折。

比如，位于广州市天河区的保利心语花园是此次参考价最高的小区，为96957元/平方米，而在一些中介平台上，该小区成交均价显示已达15.4万元/平方米；另一个位于天河区的中海花城湾小区参考价92641元/平方米，实际成交均价已超17万元/平方米，相当于打了5.5折。

也有“折扣”稍微低点的，比如万科新里程项目，中介平台成交均价约4.2万元/平方米，指导价为33601元/平方米，东圃广场中介平台成交均价约4.9万元/平方米，指导价为37985元/平方米。

“广州出台二手房指导价符合预期。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，一方面，广州属于一线城市中房价上涨动力略强的城市，一手房管控后，二手房存在明显炒作的现象。另一方面，积极出台二手房指导价是近期各大城市稳定房地产的重要政策，各类城市普遍都会出台。

广州住建局还表示，下一步将继续加强对二手住房市场运行的监测分析，结合市场运行情况，适时发布其他热点区域小区的交易参考价格。

一度“摁不住”的火爆广州楼市

步入2021年，广州的楼市调控政策日趋密集，自2月起，各类的调控手段就没有停止。

2月，南沙区规定，人才新政客户必须提供南沙收入证明和劳动合同。同月，黄埔区房贷新政取消了双外客户准入（即外地户口、外地收入证明）。3月，广东银保监局发布消息，发现辖内（不含深圳）银行机构涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户，要求各单位进行整改。

4月，广州政府约谈6个区政府负责人。随后，各区陆续要求各房地产开发企业严格按照政府备案价格销售商品房，执行“一房一价”标价，不得以捆绑搭售或“双合同”等限定方式变相实行价外加价……由此可知，从资格限定、资金来源到房源供给等等，广州一直在贯彻落实房地产调控要求。

并且，就在本次二手房参考价机制发布的前一天，广州市住建局刚刚召开下半年进一步规范房地产市场秩序工作会议，组织了10家房地产开发企业、10家房地产中介机构参与会议，通报了今年以来广州市房地产市场出现的新情况、新问题，以及房地产市场专项整治情况。

然而从现实来看，2021年鼓点般袭来的调控尚没有完全遏制住广州楼市的火爆势头，投机炒作现象依然存在。数据显示，今年6月份，全国70个城市中，二手住房价格指数超过5%的共有25个城市，广州以13.2%的二手住房价格指数涨幅排在榜首。

而涨幅居前的25个城市中，已经有4个落实了二手住房参考价制度，业内普遍预计，“剩下的21个城市升级或推进（二手房指导价）的概率较大，尤其是一二线重点城市。”

国家统计局最新发布的2021年7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况中，广州的二手住宅销售价格涨幅比6月依然上涨0.6%，在70个大中城市中排名前五；在新建商品住宅销售价格方面，广州也是环比上涨0.2%，涨幅比6月稍稍回落0.8个百分点。

保持二手房价格合理、稳定，对于稳定新房和租房价格、促进房地产市场平稳健康发展有重要意义。因此，在全国各地调控政策互相参考的背景下，广州出台相应的政策仅是时间问题。

专家：未来市场可能量价齐跌

广州市此次新政将会对二手房成交有何影响？可以参考首个推行二手房参考价格制度的深圳房价走势。

▲图/CRIC 易居研究院

统计数据显示，今年1月份，深圳二手住房价格出现历史最高点，即为72436元/平方米，随着二手住房成交参考价制度的推进，到了6月份，其价格为61500元/平方米，累计每平方米下跌10936元，缩水达到15%。

为何会导致热度降低？

从各大城市出台参考价后的市场表现可见一斑。比如，根据《通知》要求，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。

通过线下中介门店以及线上各个平台反馈的情况来看，不难发现政策出台之后，一个最明显的迹象是“房源下架”，部分楼盘出现“0套房源”的情况，这意味着高于参考价的房源减少了曝光机会，交易的机会降低。

同时，在心理预期上，新制度让买卖双方进一步观望，让成交进一步冷却，这是在价格预期引导、降低交易热度上对二手房交易进行“釜底抽薪”。

“某个区域高于某个价格的房地产不能在线挂售，这一定程度上降低了区域房地产的价格。”中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林说。

更为直接的一个影响来自银行和杠杆。二手房确定性高、拿房产证快、有议价的空间、容易做高评估价提高杠杆炒房，备受炒房客的青睐。参考价发布机制会提高二手房炒作的交易成本。

本次《通知》明确，二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一，而相关机构必然包括银行，参考价将是银行评估和放贷的依据。

也就是说，如果二手房指导价低于挂牌价，则申请的可贷额度将会有所减少，若根据网签交易价格放贷，则卖家需要支付更高的首付款。

举例而言，假如某楼盘挂牌成交价为400万元，那么银行能给予首套房购买者七成的贷款280万元，购房者需首付120万元，但如今该楼盘的参考价为300万元，银行根据该价格给予七成贷款210万元，那么购房者需准备首付190万元，首付门槛提高了70万元。

据媒体报道，民生银行广州分行已在广州二手房指导价出台之后公布商业银行房贷评估细则，二手住房按揭抵押物价值核定一直按照“评估价格和网签交易价格孰低”的原则执行。在孰低的基础上，再按照借款人的家庭名下住房套数、征信按揭记录、婚姻状况、收入水平等限购限贷政策要求核定贷款成数和贷款金额。

严跃进认为，二手房参考价机制的建立效果是比较明显的，二手房市场确实面临降温态势，后续广州二手房量价都有下跌的可能，一些私下乱涨价的操作也会继续被管控。

他提醒市场关注：“过去购房市场往往是咨询什么时候购房的多，而近期确实出现了咨询什么时候可以卖或抛售的问题，这也说明房东的预期正在调整。”

克尔瑞广州分析师肖文晓认为，目前来看，广州发布的参考价和深圳的情况很像，如果银行积极跟进，将其作为房贷评估标准，广州二手房市场全面缩量也将在预料之中。

保障性租赁住房将是破局抓手

根据国家统计局数据，7月份各线城市二手住宅销售价格整体环比涨幅回落或转降，不仅是深圳在出台二手房指导价后二手房市场得到明显调整，多地二手房市场都有明显降温。

可以预见的是，二手房参考价制度将会在更多城市落地，尤其是那些前期房价涨幅较大、二手房市场热度居高不下的城市。以东莞为例，该市于8月2日凌晨发布了“史上最严莞八条”，其中一条就提出“加快建立二手住房成交参考价发布机制。”

而作为人口第一大省，以及人口净流入的省份，广东有着房价上涨的动能。第七次全国人口普查公报数据显示，广东省2020年总人口达到1.26亿，过去10年，深圳、珠海、广州、中山、佛山和东莞的人口增速均超过30%，人口继续向经济发达的珠三角地区集中。

与此同时，广东的城镇化进程也在继续推进。《广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》提出，2025年，广东省的城镇化率要达到74.8%，较2019年提升3.4个百分点。

未来一大批年轻人、新市民仍持续涌入广东，广州、深圳等大城市还将继续面临住房增长的需求。人口净流入带来人才的同时，也带来了房价的上涨压力，如何落实好“房住不炒”，实现居有其屋，考验着广东的管理智慧。

专家提醒，在市场经济环境下，商品价格最终由市场供需关系决定。在需求增加的背景下，增加供给是治本之道，城市要注重配套制度的建设，尤其是廉租房、经济适用房等的推进，通过公共产品的投放来稳定房地产价格预期，让百姓更有获得感。

今年早些时候，广东省政协副主席、广东省住房和城乡建设厅厅长张少康也表示，“长租房”的提出，表明住房租赁将逐步从一种阶段性、临时性的居住模式，向长期性、稳定性的居住模式转变。长租房意味着住得更长久、更安心、更舒适，同时也对住房租赁发展提出了更多、更高的要求。

在广州出台新政的同一天，住房和城乡建设部部长王蒙徽在国务院新闻发布会上重申，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

由此可见，二手房指导价的确是调控房地产的重要举措，但要真正解决大城市的住房问题，加快住房保障体系的建设才是本质性破局的关键抓手。

附：广州首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格表