原標題：中介掛牌價：15萬，政府指導價：9.7萬！廣州二手房調控“下狠手”，銀行也開始行動了

針對二手房虛火，廣州重拳出擊！

8月31日晚，廣州市住房和城鄉建設局發佈《關於建立二手住房交易參考價格發佈機制的通知》（以下簡稱《通知》），明確建立二手住房成交參考價格發佈機制，爲二手住房交易提供市場參考。

至此，國內實行二手房指導價的城市又多一個。

▲圖/廣州市住建局網站

廣州市住建局表示，這是在“房住不炒”的總基調之下，貫徹落實房地產調控要求、構建房地產長效機制的重要措施，有利於提升廣州市二手住房市場信息透明度，規範交易秩序、穩定市場預期。

當天，廣州市住房政策研究中心還公佈了首批96個熱點區域住宅小區的二手住房交易參考價格，涉及天河、越秀、海珠、番禺、黃埔5個熱門區域。

綜合來看，其他多個城市在制定二手房指導價時，都參考了網籤成交價格、評估價格等因素，還採取了各項舉措，包括中介公司不得以“學區房”等名義炒作房價，不得誘導小區業主參與哄擡房價，信息發佈平臺要對已掛牌房源開展自查等等。

但像廣州這樣二手房指導價幾乎接近市價一半，普遍打出“骨折價”的城市，也是不多，消息一出，引發市場廣泛探討。

爲什麼廣州成爲“下手最狠”的城市，這將對廣州樓市有何影響？新政將從哪些方面爲廣州二手房交易降溫？二手房參考價格機制能夠進一步落實鋪開嗎？

給實際成交價“打骨折”了

廣州出臺“二手房交易參考價”制度並不讓人意外。僅僅今年以來，深圳、西安、成都、三亞、東莞、寧波、無錫、金華、紹興、溫州、合肥、衢州等10多個城市都建立了二手房指導價制度。

廣州的《通知》主要提出兩點規定：

其一，成交活躍的熱點區域，以住宅小區爲單位，由廣州市住房政策研究中心在過去一年二手住房網籤成交價格基礎上，綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素，形成二手住房交易參考價格。

其二，房地產經紀機構、房地產網絡信息發佈平臺等應對掛牌房源開展對照自查，不得發佈價格虛高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相關機構，應將二手住房交易參考價格作爲開展業務的參考依據之一。

廣州的政策及首批官方參考價格公佈之後，人們發現，幾乎名單中所有小區的二手房指導價都大大低於市價，有的甚至直接打了將近對摺。

比如，位於廣州市天河區的保利心語花園是此次參考價最高的小區，爲96957元/平方米，而在一些中介平臺上，該小區成交均價顯示已達15.4萬元/平方米；另一個位於天河區的中海花城灣小區參考價92641元/平方米，實際成交均價已超17萬元/平方米，相當於打了5.5折。

也有“折扣”稍微低點的，比如萬科新里程項目，中介平臺成交均價約4.2萬元/平方米，指導價爲33601元/平方米，東圃廣場中介平臺成交均價約4.9萬元/平方米，指導價爲37985元/平方米。

“廣州出臺二手房指導價符合預期。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，一方面，廣州屬於一線城市中房價上漲動力略強的城市，一手房管控後，二手房存在明顯炒作的現象。另一方面，積極出臺二手房指導價是近期各大城市穩定房地產的重要政策，各類城市普遍都會出臺。

廣州住建局還表示，下一步將繼續加強對二手住房市場運行的監測分析，結合市場運行情況，適時發佈其他熱點區域小區的交易參考價格。

一度“摁不住”的火爆廣州樓市

步入2021年，廣州的樓市調控政策日趨密集，自2月起，各類的調控手段就沒有停止。

2月，南沙區規定，人才新政客戶必須提供南沙收入證明和勞動合同。同月，黃埔區房貸新政取消了雙外客戶准入（即外地戶口、外地收入證明）。3月，廣東銀保監局發佈消息，發現轄內（不含深圳）銀行機構涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額2.77億元、920戶，要求各單位進行整改。

4月，廣州政府約談6個區政府負責人。隨後，各區陸續要求各房地產開發企業嚴格按照政府備案價格銷售商品房，執行“一房一價”標價，不得以捆綁搭售或“雙合同”等限定方式變相實行價外加價……由此可知，從資格限定、資金來源到房源供給等等，廣州一直在貫徹落實房地產調控要求。

並且，就在本次二手房參考價機制發佈的前一天，廣州市住建局剛剛召開下半年進一步規範房地產市場秩序工作會議，組織了10家房地產開發企業、10家房地產中介機構參與會議，通報了今年以來廣州市房地產市場出現的新情況、新問題，以及房地產市場專項整治情況。

然而從現實來看，2021年鼓點般襲來的調控尚沒有完全遏制住廣州樓市的火爆勢頭，投機炒作現象依然存在。數據顯示，今年6月份，全國70個城市中，二手住房價格指數超過5%的共有25個城市，廣州以13.2%的二手住房價格指數漲幅排在榜首。

而漲幅居前的25個城市中，已經有4個落實了二手住房參考價制度，業內普遍預計，“剩下的21個城市升級或推進（二手房指導價）的概率較大，尤其是一二線重點城市。”

國家統計局最新發布的2021年7月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況中，廣州的二手住宅銷售價格漲幅比6月依然上漲0.6%，在70個大中城市中排名前五；在新建商品住宅銷售價格方面，廣州也是環比上漲0.2%，漲幅比6月稍稍回落0.8個百分點。

保持二手房價格合理、穩定，對於穩定新房和租房價格、促進房地產市場平穩健康發展有重要意義。因此，在全國各地調控政策互相參考的背景下，廣州出臺相應的政策僅是時間問題。

專家：未來市場可能量價齊跌

廣州市此次新政將會對二手房成交有何影響？可以參考首個推行二手房參考價格制度的深圳房價走勢。

▲圖/CRIC 易居研究院

統計數據顯示，今年1月份，深圳二手住房價格出現歷史最高點，即爲72436元/平方米，隨着二手住房成交參考價制度的推進，到了6月份，其價格爲61500元/平方米，累計每平方米下跌10936元，縮水達到15%。

爲何會導致熱度降低？

從各大城市出臺參考價後的市場表現可見一斑。比如，根據《通知》要求，房地產經紀機構、房地產網絡信息發佈平臺等應對掛牌房源開展對照自查，不得發佈價格虛高的二手住房房源。

通過線下中介門店以及線上各個平臺反饋的情況來看，不難發現政策出臺之後，一個最明顯的跡象是“房源下架”，部分樓盤出現“0套房源”的情況，這意味着高於參考價的房源減少了曝光機會，交易的機會降低。

同時，在心理預期上，新制度讓買賣雙方進一步觀望，讓成交進一步冷卻，這是在價格預期引導、降低交易熱度上對二手房交易進行“釜底抽薪”。

“某個區域高於某個價格的房地產不能在線掛售，這一定程度上降低了區域房地產的價格。”中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林說。

更爲直接的一個影響來自銀行和槓桿。二手房確定性高、拿房產證快、有議價的空間、容易做高評估價提高槓杆炒房，備受炒房客的青睞。參考價發佈機制會提高二手房炒作的交易成本。

本次《通知》明確，二手住房交易涉及的相關機構，應將二手住房交易參考價格作爲開展業務的參考依據之一，而相關機構必然包括銀行，參考價將是銀行評估和放貸的依據。

也就是說，如果二手房指導價低於掛牌價，則申請的可貸額度將會有所減少，若根據網籤交易價格放貸，則賣家需要支付更高的首付款。

舉例而言，假如某樓盤掛牌成交價爲400萬元，那麼銀行能給予首套房購買者七成的貸款280萬元，購房者需首付120萬元，但如今該樓盤的參考價爲300萬元，銀行根據該價格給予七成貸款210萬元，那麼購房者需準備首付190萬元，首付門檻提高了70萬元。

據媒體報道，民生銀行廣州分行已在廣州二手房指導價出臺之後公佈商業銀行房貸評估細則，二手住房按揭抵押物價值覈定一直按照“評估價格和網籤交易價格孰低”的原則執行。在孰低的基礎上，再按照借款人的家庭名下住房套數、徵信按揭記錄、婚姻狀況、收入水平等限購限貸政策要求覈定貸款成數和貸款金額。

嚴躍進認爲，二手房參考價機制的建立效果是比較明顯的，二手房市場確實面臨降溫態勢，後續廣州二手房量價都有下跌的可能，一些私下亂漲價的操作也會繼續被管控。

他提醒市場關注：“過去購房市場往往是諮詢什麼時候購房的多，而近期確實出現了諮詢什麼時候可以賣或拋售的問題，這也說明房東的預期正在調整。”

克爾瑞廣州分析師肖文曉認爲，目前來看，廣州發佈的參考價和深圳的情況很像，如果銀行積極跟進，將其作爲房貸評估標準，廣州二手房市場全面縮量也將在預料之中。

保障性租賃住房將是破局抓手

根據國家統計局數據，7月份各線城市二手住宅銷售價格整體環比漲幅回落或轉降，不僅是深圳在出臺二手房指導價後二手房市場得到明顯調整，多地二手房市場都有明顯降溫。

可以預見的是，二手房參考價制度將會在更多城市落地，尤其是那些前期房價漲幅較大、二手房市場熱度居高不下的城市。以東莞爲例，該市於8月2日凌晨發佈了“史上最嚴莞八條”，其中一條就提出“加快建立二手住房成交參考價發佈機制。”

而作爲人口第一大省，以及人口淨流入的省份，廣東有着房價上漲的動能。第七次全國人口普查公報數據顯示，廣東省2020年總人口達到1.26億，過去10年，深圳、珠海、廣州、中山、佛山和東莞的人口增速均超過30%，人口繼續向經濟發達的珠三角地區集中。

與此同時，廣東的城鎮化進程也在繼續推進。《廣東省國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》提出，2025年，廣東省的城鎮化率要達到74.8%，較2019年提升3.4個百分點。

未來一大批年輕人、新市民仍持續湧入廣東，廣州、深圳等大城市還將繼續面臨住房增長的需求。人口淨流入帶來人才的同時，也帶來了房價的上漲壓力，如何落實好“房住不炒”，實現居有其屋，考驗着廣東的管理智慧。

專家提醒，在市場經濟環境下，商品價格最終由市場供需關係決定。在需求增加的背景下，增加供給是治本之道，城市要注重配套制度的建設，尤其是廉租房、經濟適用房等的推進，通過公共產品的投放來穩定房地產價格預期，讓百姓更有獲得感。

今年早些時候，廣東省政協副主席、廣東省住房和城鄉建設廳廳長張少康也表示，“長租房”的提出，表明住房租賃將逐步從一種階段性、臨時性的居住模式，向長期性、穩定性的居住模式轉變。長租房意味着住得更長久、更安心、更舒適，同時也對住房租賃發展提出了更多、更高的要求。

在廣州出臺新政的同一天，住房和城鄉建設部部長王蒙徽在國務院新聞發佈會上重申，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，穩妥實施房地產長效機制，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。

由此可見，二手房指導價的確是調控房地產的重要舉措，但要真正解決大城市的住房問題，加快住房保障體系的建設纔是本質性破局的關鍵抓手。

附：廣州首批熱點區域住宅小區二手住房交易參考價格表