8月份，上海針對二手房貸款出臺了“三價就低”政策，樓市調控劍指存量市場。

在樓市政策持續並且密集出臺的情況下，上海中原地產數據顯示，8月份，上海二手住宅成交1.8萬套，環比下跌24.3%，同比下跌39.6%。

購房需求向外圍剛需區域集中

從空間分佈來看，8月份外圍區域成交佔比有所擴大。比如外環以外區域8月份成交佔比爲59.1%，比7月提升2.2個百分點。基於調控政策因素，越是市中心總價越高，對於支付能力要求也高，在預算有限的背景下，需求或進一步集中在外圍剛需區域。

從板塊成交排名來看，也能體現剛需聚集區域成交活躍。8月成交前五的板塊分別是惠南板塊、南橋新城、奉賢新城、嘉定新城和青浦新城。

中原地產分析師盧文曦認爲，未來五大新城是長期熱點，市場成交熱點排名靠前說明很多剛需和剛改力量已經認同這些區域。

“三價就低政策最直觀的影響是提高了部分客戶的首付比例，近期，我們門店負責的板塊影響稍微小一點，都是剛需樓盤，且總價都在400萬元左右，來諮詢的客戶還可以，沒有受政策太大的影響。”鏈家地產浦東惠南板塊一經紀人說道。

上述提到的“三價就低”政策，即今年8月初落地的一項樓市新政。澎湃新聞（www.thepaper.cn）從滬上多家中介機構獲悉，從8月6日起，申請貸款金額，將參考買賣合同價、交易中心覈驗價、銀行評估價，以三者孰低作爲貸款申請房價標準。

也就是說，網籤價、評估價、涉稅價，銀行根據相應價格評估後看哪個最低，就按哪個價批貸款額度，具體以各銀行實際執行時間爲準。

舉例來說，若一套房產的買賣合同價爲1000萬元，但交易中心覈驗價或銀行評估價在800萬元，那麼貸款時，只能依照800萬元及以下作爲貸款依據。“等於變相增加了首付。”滬上一經紀人說道。

在業內人士看來，三價取其低作爲貸款標準，有利於管控二手房市場溫度，進一步擠壓投資客的空間，同時有助於銀行規避樓市遇到波動，抵押物價值縮水的風險。

伴隨着不斷細化的政策落地，上海中原地產數據顯示，8月中原價格指數爲680.6，環比下跌1.7%，這一指數是這輪行情以來第一次出現環比下跌。

盧文曦指出，從走勢來看，第一季度上漲速度最快，伴隨政策落地，第二季度房價漲幅不如一季度那麼大。7月則走出“量價背離”行情，7月成交量環比減少，但價格還在上漲。很明顯，這種行情不具備持續性。隨着8月成交量進一步下挫，價格指數也出現拐點。

買賣雙方觀望氣氛冒頭

買賣雙方觀望氣氛也開始冒頭。中原地產指出，買家基於二手房的貸款政策，導致增加首付比例，對於支付能力不強的買家而言是一大打擊，如果沒有好的選項，不排除這部分需求轉向新房市場或者乾脆擱置購房計劃。

而作爲房主，客源減少後，對於價格的堅持度也會逐步下降，尤其是一些總價七八百萬元以上的房源，看房人數明顯減少，如果房主急於出售的話，不排除價格率先出現鬆動的可能。

“我們門店今年以來受到的影響相對較大，3月份是因爲教委公佈的教育新政，板塊內的部分學區房出現了價格波動，買家諮詢的會比較多，賣起來沒有之前那麼順利，價格也有一定的回落，但當時網上說的降價百萬之類的還是個例。7月份出臺了二手房源掛牌價覈驗，超過價格的不能在外網展示，但因爲這邊學區房之前都漲過一波，所以通過覈驗掛出來的就比較少。8月份的‘三價就低’，增加了一部分客戶的首付預算，觀望的會比較多一些。”鏈家地產浦東梅園板塊一經紀人表示。

展望9月市場，盧文曦認爲，雖然從時間節點進入傳統銷售旺季，但是二手房市場不會有“金九銀十”。其認爲，一方面，政策會持續發力。另一方面，二手房掛牌量減少，並且市場預期也發生了轉變。

從中原數據顯示，7月後每週新增掛牌量出現減少，8月則進一步收縮。今年周度新增高峯大約在1.2萬套左右，大部分時間在1.1萬套左右震盪，進入7月後出現下墜，8月則勉強站上8000套，下跌的趨勢已經明朗。同時，隨着大量政策出臺，市場預期也在發生轉變。

兩個月內4次發佈樓市新政

從發佈的政策力度及頻次看，今年下半年以來，上海在兩個月內已接連出臺4次新政促進房地產市場平穩健康發展。

7月9日，上海市房管局召開上海市規範二手住房房源掛牌管理會議。會議要求，7月9日起，上海在已實施房源掛牌覈驗的基礎上，增加價格信息的核驗。上海市房地產交易管理部門將以市場真實價格爲依據，對每套房源進行覈驗，沒有通過價格覈驗的房源不得對外發布。

7月23日，爲加強房地產市場調控，強化市場監管，進一步嚴格執行住房限購政策，上海市住房城鄉建設管理委、市房管局、市自然資源確權登記局聯合出臺《關於加強住房贈與管理的通知》。

按照新規，自2021年7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，在住房限購政策執行中，該住房自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數；受贈人應符合國家和上海市住房限購政策。

另據上觀新聞報道，從7月24日開始，上海首套房貸利率將從4.65%調整至5%，增加了35基點，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%，增加了45基點。

8月6日，滬上多家中介機構收到房貸新標準：“上海自今日起，申請貸款金額，將參考買賣合同價、交易中心覈驗價、銀行評估價三者孰低作爲貸款申請房價標準。”