來源：中國經營報

本報記者 盛蘭 張家振 上海報道

“房貸荒”已經延續到了2022年。

“目前排隊人數較多，放款時間可能需要等候半年，預計至少要到春節前後了。”準備在上海申請首套個人住房貸款的張彥（化名）在諮詢時得到了這樣的答覆。

近日，《中國經營報》記者先後聯繫中國銀行、交通銀行、建設銀行、招商銀行、上海銀行、浙商銀行、浦發銀行和蘇州銀行等12家銀行分設在上海、金華、杭州、無錫、南京、蘇州、合肥和武漢8座城市的分行貸款中心諮詢房貸辦理情況，工作人員分別給出了“已暫停個人住房貸款業務”或“受住房貸款餘額不足影響，放款週期延長”等回覆。

限制加槓桿，房貸利率上調，正成爲房地產市場“穩房價、穩預期”的重要利器。一家國內頭部房產中介平臺上海一區域負責人張峯（化名）向記者感嘆：“受銀行收緊住房貸款影響很多客戶由於沒有資金，購房者看房買房的熱情開始降低，而二手房房東擔心遲遲拿不到尾款，也會對意向購房者比較挑剔，更希望尋得能夠全款支付的購房者。”

另外，延緩放款也給開發商帶來了衝擊。一家房企上游供應商的相關負責人便向記者透露：“項目公司稱今年銀行放款慢，導致他們此前開盤的項目沒有回籠到充足的資金。我們作爲供應商也遲遲未收到房企應付的款項。”

部分銀行全面暫停房貸申請

“在上海，今年從申請到放款至少需要半年時間。其中，審批流程大概需要20天左右，放款需要4個多月的時間。”張峯告訴記者，“而去年同期從審批到放款，大概只需要1個月左右。”

記者在採訪中發現，中國銀行武漢分行、招商銀行金華及合肥分行、浙商銀行杭州分行、徽商銀行合肥分行等工作人員均明確表示已暫停房貸申請，主要原因在於貸款額度不夠，至少得到明年才能恢復申請，明年的具體時間也還不確定。

其中，中國銀行武漢分行僅暫停了二手房貸款，招商銀行和浙商銀行多家分行則全面暫停了新房和二手房的貸款。徽商銀行合肥分行的一位工作人員則告訴記者：“目前已經暫停了二手房的貸款，我們一直是沒有涉及新房貸款的。”

而在尚未暫停房貸申請的銀行中，只有建設銀行蘇州分行、招商銀行蘇州分行以及上海銀行寧波分行工作人員表示，放款時間大概在2~3個月。另外多家銀行工作人員則稱：放款時間現在不能確定，至少需要半年左右，大概得等到明年1~2月份。

此外，多家銀行分行工作人員表示，目前只對列入銀行准入範圍開發商的購房者，或者有合作關係的中介機構平臺客戶提供貸款，交通銀行工作人員表示：“我們沒有指定的合作開發商或中介平臺，購房者只要手續齊全都可以申請。”

對此，部分銀行工作人員給出的解釋是：“首先是爲了降低風險，畢竟有第三方作擔保。其次是因爲貸款額度緊張，我們也要選擇優質的開發商或者合作的中介平臺。”

近日，記者在上海浦東新區採訪瞭解到，一計劃9月份開盤的新建住房項目銷售人員告訴記者：“項目開發商是國內的頭部房企，有常年合作的銀行，會爲我們預留貸款額度。在項目一期房源中，有部分貸款客戶，放款時間只需要一個月左右。”

對於銀行“挑客”的現象，中國光大銀行金融市場部分析師周茂華向記者解釋道：“一是在房地產調控趨嚴的情況下，部分銀行的房貸資金額度本身偏緊張。二是出於防範風險考慮，銀行對有合作關係的開發商比較瞭解。與此同時，這有助於加快合作開發商的資金回籠速度，降低貸款違約風險。”

以招商銀行爲例，根據其近日發佈的2021年中期報告的數據顯示，其房地產貸款佔比合計爲32.22%，其中個人住房貸款佔比爲24.71%。

而去年12月份，中國人民銀行、銀保監會聯合發佈了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。根據不同的機構類型，劃分不同的房地產貸款集中度。其中，針對中資大型銀行，房地產貸款佔比上限爲40%，個人住房貸款佔比上限爲32.5%。而中資中型銀行的上限則分別爲27.5%和20%。這使得今年以來，銀行加強了對房地產貸款的控制。

按照“銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度”要求，由於招商銀行屬於中型銀行，監管部門對其個人住房貸款佔比和房地產貸款佔比上限分別爲20%和27.5%。這也意味着，該行個人住房貸款佔比和總房地產貸款佔比已經全部超過了警戒線。

多城接連上調房貸利率

“目前首套房的利率是5.73%，二套房的利率是5.98%。”交通銀行武漢分行營業部貸款中心的工作人員向記者坦言：“目前的利率，僅供參考，預計近期武漢的住房貸款利率要上調。”

事實上，今年以來，“加息潮”已經在多個城市蔓延。根據融360大數據研究院公佈的數據顯示，進入2021年，已經有30個城市的房貸利率較2020年底上漲，加入了上調房貸利率的陣營，並紛紛突破了6%和7%的“關口”。

根據上述數據顯示，今年全國房貸利率整體水平開始止跌轉漲，全國房貸的平均利率已經連續多個月處於穩步上升的狀態。在今年5月，全國首套房貸款平均利率爲5.33%，較2020年底上漲11BP；二套房貸款平均利率爲5.61%，較2020年底上漲了8BP。而到了7月份，全國首套、二套的房貸平均利率則分別達到了5.38%、5.65%。

與此同時，今年5月份以來，杭州、寧波、蘇州等地多家銀行上調了首套及二套房貸利率。其中蘇州上調幅度較大，在5月份，蘇州市將首套房貸款利率上調了60BP至5.65%，二套房上調40BP至6.0%。

但是，記者注意到，從7月底開始，蘇州市的首套房貸利率便“突破”了6%。而蘇州市多家銀行的二套房貸利率，已經逼近7%。

近日，浦發銀行蘇州分行的工作人員向記者表示：“目前首套房和二套房的利率分別爲6%和6.5%”。而蘇州銀行在蘇州當地的工作人員也透露道：“首套房利率已經達到6.5%，二套房利率爲6.7%。”

而一直處於房貸利率“低窪地”的上海市，也在7月末，全線上調了房貸利率，步入“5時代”。日前，中國銀行和交通銀行等大型國有銀行上海分行營業部貸款中心負責人向記者確認稱：“上海首套房貸利率已從原先的4.65%上調至5%，二套房貸利率則從5.25%上調至了5.7%。”

除了一二線城市之外，三四線城市也紛紛迎來房貸利率上漲潮。

以蘇州市管轄區域內的縣級市——崑山爲例，有數據顯示，截至8月末，該縣級市大部分銀行的首套房貸利率爲6.5%~6.7%。與此同時，對於仍有貸款未結清的購房者，執行的二套房貸利率則從6.7%起，最高值已經突破了7%。

招商銀行崑山支行的工作人員告訴記者：“首套房貸利率是6.5%左右。而對於二套房，若貸款人仍有貸款未結清，那麼二套房貸款利率至少得在7%以上。”

記者按照等額本息的還款方式計算到，若爲首套房，以貸款期限爲30年、貸款額爲500萬元、4.9%的等額本息基礎利率爲例，那麼購房者共需支付的利息總額約爲455萬元。

若按利率上調至6%計算，則利息總額將達到580萬元左右，相較4.9%的利率，購房者需多支付125萬元的利息；若按照7%的房貸利率計算，那麼利息總額將共計698萬元左右，相較於4.9%的利率，購房者需多交付的利息則將達到243萬元。

對於房貸利率上調所帶來的影響，張峯則向記者坦言：“房貸利率的上調，尤其是今年以來大幅度的利率上漲情況，會導致總利息額大幅上漲，增加了資金壓力，限制‘高槓杆’。這對於房地產市場，是立竿見影的一種調控手段。”