原標題：法拍房“冰與火”：上海天價別墅激戰107輪成交，杭州過億豪宅卻慘遭流拍

來源：時代週報

華洲君庭獨棟別墅 圖片來源：淘寶法拍

9月7日上午10點整，位於上海浦東華洲君庭的一套獨棟別墅拍賣結束了常規出價環節，但因爲兩位參拍買家僵持不下，這幢別墅的拍賣進入延時階段，雙方不斷以新的報價“狙擊”對手，場面焦灼。

同一時間，杭州餘杭區“杭松居”的一套中式別墅也結束了拍賣競價倒計時。與華洲君庭的激烈戰況有所不同，由於無人出價，杭松居中式別墅在倒計時歸零的那一刻，便宣告流拍。

這兩套別墅分別是阿里法拍歷史上叫價最高的兩套房源。其中，杭松居中式別墅的起拍價爲1.155億元，是杭州“史上最貴法拍房”。上海華洲君庭獨棟別墅的起拍價則達到2.64億元，不僅爲上海“最貴法拍房”，也刷新了司法網絡拍賣單套住宅價格紀錄。

顯然，從拍賣情況來看，兩套房源有着截然不同的結果。杭州杭松居中式別墅拍賣遇冷的情形下，上海華洲君庭獨棟別墅卻先後經歷了107輪出價，最終以3.15億元的價格成交，較起拍價高出近20%。而兩套豪宅的不同境遇也在說明，法拍房市場已現分化。

拍賣信息顯示，華洲君庭獨棟別墅位於上海市浦東新區張江板塊，整幢房子的產證面積達到1401.17平方米，評估價2.64億元，起拍價與評估價持平，爲2.64億元，摺合每平方米約18.87萬元，是名副其實的“頂級豪宅”。

法拍房的“爭奪賽”總在最後一個小時內被觸發。華洲君庭獨棟別墅於9月6日開啓競價環節，但在9月7日距離競拍結束倒計時還有37分鐘之前，兩位參拍買家均按兵不動，直至9時23分，編號“O9411”買家率先出價，拉開了這場價格戰。

此後50多分鐘裏，“O9411”買家與另一位“A0311”買家緊追對方進行報價，幾乎每一次都是一方出價後，另一方立即加價，戰況最爲激烈的時候，雙方曾在一分鐘內進行4次有效報價。

首先出價的“O9411”買家以3.15億元的價格贏下這場“戰役”，這一價格相較於評估價和起拍價，高出5060萬元。

圖片來源：淘寶法拍

對不少人來說，圍觀頂級豪宅的拍賣就像見證一個歷史時刻的誕生，畢竟像華洲君庭這樣的標的，在日常中並不常見。但是，比驚心動魄的拍賣過程更具戲劇性的，往往是豪宅背後那些與富豪成敗相關的故事。

阿里拍賣披露的信息顯示，此次被掛牌拍賣的華洲君庭獨棟別墅房源來自一家宣佈破產清算的企業“上海捷品信息科技有限公司”（以下簡稱“上海捷品”）。上海捷品的名稱外界並不熟知，但說起上海捷品破產背後所關聯的“中技系”及其實控人顏靜剛，資本市場都不陌生。

從浙江溫嶺走出來的顏靜剛曾是出色的“資本玩家”。他在2005年成立號稱“國內最大的空心方樁製造商”的上海中技樁業有限公司（以下簡稱“中技樁業”）。2010年開始，啓動中技樁業IPO。

起初，中技樁業的IPO之旅磕磕絆絆，因多起安全事故的發生，中技樁業兩度衝刺IPO以失敗告終。2013年，顏靜剛另闢蹊徑，嘗試以借殼的方式推動中技樁業上市，並在次年成功借殼“ST澄海”登陸A股，後將公司更名爲“ST富控”。

然而，顏靜剛的資本腳步還未停下。2015年和2017年，顏靜剛與妻子梁秀紅又接連拿下ST尤夫、宏達礦業兩家上市公司，完成A股“三駕馬車”的搭建，試圖藉助資本的力量擴大版圖，佈局遊戲、大健康、新能源等熱門行業。

不過，新的商業帝國尚未成型，顏靜剛卻等來了證監會發出的“證券市場禁入令”。2020年，證監會指出，其名下ST尤夫存在關聯交易、對外擔保、或有負債未披露等涉嫌違法違規行爲；ST富控則存在信披違規及財報造假的問題。

自此，顏靜剛一墜千丈。與其相關的債務問題隨之發酵，上海捷品成爲受到拖累的關聯方之一。

法院信息披露，華洲君庭獨棟別墅遭到拍賣的關鍵原因在於“中技系”旗下一公司與上海泓甄投資管理有限公司（以下簡稱“上海泓甄投資”）存在一筆借款合同糾紛，涉及借款及利息共計1.7億元，而上海捷品對該付款義務承擔連帶清償責任。

後上海捷品因無力清償債務，上海泓甄投資向上海市第三中級人民法院申請對上海捷品進行破產清算，其名下價值不菲的華洲君庭獨棟別墅成爲套現還債的重要資產。

其實，在北京、上海、深圳、杭州等房價較高的一二線城市，總價高昂的法拍房常會出現多人競價的場面。但今年以來，房地產調控逐步覆蓋法拍房，市場有了分化的跡象。

如果僅以價格來看，此次流拍的“杭州史上最貴法拍房”的起拍價爲1.155億元，市場價約爲1.65億元，起拍價相當於在市場價的基礎上打了7折。但即便如此，這套杭松居中式別墅在上架後僅獲得一人報名參拍，且這名參拍買家最終放棄出價。

當然，價格並不是勸退買家的唯一因素。一位從事司法拍賣中介業務多年的業內人士向時代財經表示，通常法拍房的地段、起拍價、估價、抵押情況是影響買家積極性的主要原因，但今年部分城市法拍房被納入限購範圍，極大影響買家的入市情緒。

杭州是較早將法拍房被納入樓市限購範圍內的城市之一。今年3月，杭州宣佈樓市限購政策覆蓋至法拍房，根據政策要求，參與限購範圍內住房司法拍賣的競買人，須符合杭州住房限購政策。

需要注意的是，此次拍賣的杭松居中式別墅實際包含桃花源西錦園6幢6-1室、6-2室兩套房源，也就是說，只有“本地戶籍且名下無房”的買家纔有可能滿足同時拿出兩張“房票”的條件，這在某種程度上就將許多買家擋在了門外。

加之8月杭州樓市限購升級，提高了落戶年限、社保繳納年限，一夜之間數萬人失去購房資格。在此市場環境下，杭州法拍房進一步降溫，甚至連深受買家青睞的學區房也遭遇流拍。

時代財經查詢到，整個8月，杭州所成交的法拍住宅幾乎全部以低於評估價的價格成交，且流拍率有所增長。有媒體做過一項統計，8月份杭州21次住宅司法拍賣中，共有7次流拍，流拍率達到33%。

相比之下，同樣將法拍房納入限購範圍的上海，雖然市場相對冷靜，6-7月法拍房成交一度到達全年低點，但買家們對豪宅的熱情仍然高漲。

翻查阿里拍賣平臺成交數據可以發現，8月，上海法拍房成交總價排在第一位的是一套位於華潤外灘九里的豪宅。該房源建築面積409.3平方米，評估價6028.38萬元，起拍價4219.86萬元，吸引了8位買家報名參拍，競拍輪次高達884輪，最終成交價超過評估價，爲6610.866萬元。

此外，8月上海法拍房前十位的房源，均爲總價超過2000萬元的豪宅，並且每套房源都經歷了多輪競價。

“豪宅的優勢是價格，比如這次拍出華洲君庭獨棟別墅，估價2.64億元，但市場價遠不止這個價格。”前述業內人士稱，在房屋情況較好，無司法查封、無他人佔用的情況下，可觀的溢價空間成爲豪宅的優勢。

時代財經查詢到，此前上海中介行業曾傳出，華洲君庭有一套面積2040平方米的獨棟別墅房源，報價爲8.5億元，單價超過40萬元/平方米。若以該價格作爲參考，此次拍出的房源，市場價也不菲。