地產行業進入艱難時刻，大佬之間合縱連橫令人目不暇接，9月20日，碧桂園和富力地產之間又披露了一筆大交易。

港股碧桂園服務下午公告稱，於2021年09月20日，碧桂園物業香港（本公司間接全資附屬公司）與富力物業簽訂股權轉讓協議。據此，碧桂園服務以不超過人民幣100億元的代價收購富良環球，由此間接收購富良環球所持之各目標公司100%股權。

完成收購事項後，碧桂園服務將持有富良環球100%股權，並間接持有各目標公司100%股權，而富良環球、富力物業服務香港、廣州富星及目標公司將成爲碧桂園服務與的附屬公司，其業績、資產及負債將會於本集團賬目內綜合入賬。

富力出售物業資產

富力出讓資產顯然是爲了度過資金難關。

9月20日富力地產發佈公告稱，李思廉及張力爲公司的執行董事及大股東，與集團溝通，爲支持集團將提供約港幣80億元的股東資金，並預計於未來一至兩個月內完成。公司預期於九月二十一日收到約港幣24億元。

同一時間，富力集團旗下的富力物業公司，也與碧桂園簽署股權轉讓協議，碧桂園將以不超過100億元收購富良環球，從股權關係來看，富力物業通過富良環球間接持有富力物業服務香港。

公開信息顯示，富力物業於‘2021中國物業服務百強企業’中排名第11位。富力物業通過其唯一全資附屬公司富良環球間接持有廣州天力及其附屬公司、天津華信、大同恆富的100%股權，開展其所有住宅物業管理服務及商業物業管理服務。

截至2020年12月31日，富力物業管理的552個項目位於中國26個省、自治區、直轄市的102個城市，總在管建築面積爲69.4百萬平方米，其中住宅物業的在管建築面積爲58.1百萬平方米，商業物業的在管建築面積爲11.2百萬平方米。

富良環球於2021年6月30日的未經審覈之綜合淨資產價值約爲人民幣428百萬元，富良環球集團於截至2020年12月31日止年度的未經審覈的稅後淨利潤約約爲239.75億元。

具體收購方案上，收購事項之代價由不超過人民幣70億（針對2021年現狀部分），以及（2）不超過人民幣30億元（針對未來0.66億平方米在管面積合約）組成，合共最高代價不超過人民幣100億元，上述代價將可能由於未能實現代價支付的條件而調減。代價將以碧桂園物業香港的自有資金支付。

碧桂園表示，收購事項將補充本集團的業務，爲本集團加強特定區域（主要集中在中國一線、新一線及二線城市）之優勢，並進一步擴大本集團業務的規模和覆蓋範圍，提高本公司在區域的規模經濟效應，同時促進本集團於商業物業管理的發展。該收購事項亦將增強本集團市場上的影響及競爭力，有助於本集團的長期穩定發展，穩固行業龍頭地位。

物業資產倍受青睞

地產下行週期中，能夠長期提供穩定資金的物業服務被看作地產公司最優質的資產之一。

從資本市場來看，物業資產也與地產股的股價表現冰火兩重天。以碧桂園和碧桂園服務爲例，2018年上市以來，碧桂園服務股價上漲了接近10倍，即便近期公司股價持續回調，截至9月20日，股價仍高達45.10億元。總市值達到1450.94億元。與之相對，港股上市的碧桂園總市值爲1472.44億元。

不過，收到地產行業整體不景氣影響，物業公司的估值近期也有所回調，碧桂園服務的股價6月底最高價爲85.2元，但是最近的股價僅有45.10元，接近腰斬。

“短期來看，中報業績披露結束，接下來一個季度板塊處於數據真空期，利好因素相 對較少；受‘房住不炒’和‘雙減’調控政策影響，業績期板塊均錄得不同程度跌幅，重點公司估值更加具有吸引力，建議持有優質的龍頭。”申港證券分析師曹旭特表示。

不過，市場對於物管行業仍然比較看好。曹旭特指出，基礎物業管理行業未來成長空間仍然巨大，成長速 度較快；而業態的橫向拓展及增值服務的縱向延伸，也都帶來巨大的想象空間。龍 頭公司的核心競爭力更強，業績增速更高，成長確定性更強，中長期成長空間更大。

興業證券全球策略研究團隊的分析師宋健和孫鍾漣也指出，物管作爲和人民美好生活息息相關的行業，政策支持和引導行業規範化、市場化發展的趨勢不變；行業空間持續打開、整合加速的趨勢不變。從成長性、確定性和執行力的角度來看，我們認爲龍頭物管公司將繼續享有估值溢價，同時目前市值在1000億以下，在管規模在1億平米以上，關連方爲頭部房企且財務穩健，自身股權激勵力度大且管理層執行力強的優質中型物管公司也值得關注。

責編：汪雲鵬