原標題：攬金538億，上海第二輪集中供地收官

記者｜牛鈺

延期掛牌、終止出讓、多幅地塊底價成交後，上海第二輪土拍雖趨冷但表現穩定。

10月13日，上海第二輪集中供地落下帷幕，最終41宗地塊全部成交，其中包含14宗徵收安置房地塊、7宗保障性租賃住房地塊，總成交額538.37億元。其中，20宗涉宅地塊合計成交金額480.07億元，平均溢價率2.92%。

11日，上海首日土拍共成交23宗地塊，成交額70.89億元。2幅寶山顧村老集鎮“城中村”改造地塊率先出讓，最終由本地房企大華集團以總價13.07億元將兩塊純宅地收入囊中，均爲底價成交。

此外，當日上海市21宗動遷安置房、保障性租賃住房等保障性住房地塊集中成交，總成交金額57.8億元，涉及區域包括靜安區、寶山區、浦東臨港自貿區、浦東新區、松江、奉賢、金山等6個區域。

回暖出現在土拍的次日，9宗商品房用地成功出讓，成交總價超228億元。其中4塊在青浦，2塊在楊浦，另嘉定、奉賢、金山各一塊。

值得注意的是，上海拍地新增的“隨機值”機制被首次觸發。當日，此輪供地中報名房企最多的奉賢地塊觸發了新增的“隨機值”機制，6家房企現場報價後，因兩家房企書面報價相同，引發了系統生成隨機值，隨機值爲145216萬元。

最終因價差最小，中鐵置業以14.48億競得地塊。如果沒有觸發隨機值，按照首輪拍地規則的平均值計算，最終競得企業將會是上海奉賢城鄉建設投資開發有限公司。

10月13日，上海二批次土拍收官日，本輪土拍最後9幅地塊成交，成交總價合計239億元，最高溢價9.02%。

9塊地中，有5塊在臨港自貿區、2塊在徐匯、另閔行梅隴、浦東惠南各有1塊。其中，3宗地塊封頂進入一次性報價，5宗地塊底價成交。閔行梅隴地塊也在一次書面報價環節中，觸發了隨機值。

由於規則完善且首輪土拍市場就較爲穩定，總體來看，上海此次土拍較首輪降幅不及其他城市那樣顯著，平穩收官。

成功出讓的涉宅用地合計20幅，出讓面積超113.55萬平方米，成交總價約480.57億元，溢價均穩定在10%以下，成交總價保持穩定的同時，也穩住了地價。

其中，成交總價最高的是青浦徐涇地塊，總價63.95億元，溢價9.85%，由路勁象嶼招商聯合體拿下；成交樓面價最高的是楊浦江浦社區地塊，成交樓面價68060元/平方米，由上海城建斬獲。

不過，與首輪攬金852億相比，上海第二批集中供地確實出現了明顯降溫，並出現了延期掛牌、終止出讓、多地塊底價成交的現象。

中指研究院認爲，造成此種現象的原因一方面是受到房企資金壓力影響，銀行貸款政策收緊，房企回款壓力大，同時融資渠道收緊。因此房企拿地意願受抑制，拿地更趨向於理性。

今年第三季度臨近時，房地產調控的焦點轉向土地端，二輪集中供地出現了不同程度的延期或暫停。

上海同樣如此，延期一個月後，於9月13日發佈第二批集中供應住宅用地信息，彼時計劃供應48宗地塊，涉及27宗商品住宅用地，起始出讓總價約爲574億元。

規則上也較首輪做了些調整：在嚴格競買主體資金來源的同時，競價規則上引入了隨機值機制。

臨近地塊公開出讓，10月8日，上海土地市場發佈公告稱，受規劃調整影響，終止上海松江區永豐街道SJC10011單元H17-02、H17-07號在內的7宗商品住宅用地出讓活動，而這7幅地塊均位於崇明、寶山、松江市郊，爲商住或商住辦混合用地。

終止上述7宗位於松江、崇明等市郊地塊後，上海第二輪集中供地共41宗地塊，其中20宗爲涉宅地塊被10多家房企競得。

從拿地房企來看，萬科、華潤、中海等繼續缺席上海土地市場，首輪土拍中表現積極的碧桂園、金地等品牌房企本次也無斬獲。

而與首輪土拍一致，本地國企拿地比重依然較高，像上海城開、上海城建、上海城投、臨港、徐房、新長寧等地方國企拿地比重高達40%，成爲本輪土拍的大贏家。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，其實在其他第二批集中開拍的城市中，不乏央企國企不斷拿地的案例。在綜合實力比較強的背景下，不排除這類房企開始逆勢加倉，在下一輪行情中迎來企業再一次壯大。

另外，房企抱團拿地比重也明顯提升，上海此輪土拍有6宗土地是以聯合體的形式拿地的，較首輪明顯增加。其中龍湖聯合體勢頭強勁，底價拿下2宗地，保利置業、仁恆越秀聯合體、招商蛇口聯合體各得1宗。

實際上，目前房地產行業秋風四起，融資趨緊，違約事件屢屢發生，民營房企聯合拓展市場或者“躺平”都是保守策略。在此背景下，土地市場的高溢價時代也將一去不復返。

克而瑞研究中心團隊認爲，考慮到重點城市土拍規則均已向京、滬看齊，接下來土地市場的高溢價時代將一去不返，尤其是在房地產行業整體資金環境仍然高度收緊的環境下，低溢價拿地將成爲熱點城市集中土拍常態，“穩地價、穩房價”調控效果顯現。