原標題：房產稅漸行漸近 一線城市炒房客已提前搶跑

房產稅開始潤物細無聲地影響市場人心。

在房產稅信號越來越明確之時，一部分人早已坐不住了。

近期，上海已有多套房持有者操作“換倉”，將手中持有的房產進行優化配置。過去儘管上海實施房產稅試點已經長達十年，但根據相關辦法，並未對試點前的存量房持有者產生過太大影響。“這次的邏輯很可能變了。”一名本地投資者稱。

日前，華夏新供給經濟學研究院院長、財政部財政科學研究所原所長賈康接受媒體採訪時提到，深圳、海南、浙江等地可以不必等待房地產稅立法這一漫長過程，可先加入試點範圍進行“動真格”改革。

房產稅已討論多年，被視作房地產調控長效機制最後的“核武器”。隨着今年來多地祭出空前嚴格的樓市調控舉措，市場參與者越來越相信房產稅已漸行漸近。

因此，一批敏感的市場投資和投機者已經開始付諸行動，開始逐步拋售多餘房源。據鏈家網數據，一線城市中，北京近三個多月二手房掛牌量增加了一萬多套，廣州近一個多月增長了8000多套。

聞風而動的換倉操作

“近期有一部分手中持有多套房的業主，原本都把房子放在我們這邊租，現在要提前解約，寧願賠付違約金。據他們說，現在急着要把房子賣掉。”一家市場份額較大的房屋租賃機構內部人士對第一財經稱。

“這部分人羣現在很少了，他們手中持有10套以上的房子，現在要做的事情就是‘換倉’。”熟悉上海樓市的本地投資客黃煒告訴記者，身邊確實出現這種案例，而他本人也在此輪調控政策之前賣掉了手中投資的兩套次新房，結果自8月初上海實行“三價就低”新政後，二手房房價就進入下行通道，因此黃煒認爲自己操作得很及時。

據黃煒介紹，上海的多套房持有者，多爲2011年限購前的生意人，本地拆遷戶或者港商、臺商投資者。現在，他們的策略多是重新配置手頭資產。

“有些人會把資金投入不同城市的房產中，‘雞蛋不裝在一個籃子裏’；有些人則是把10套房子賣掉，換成兩套上海最核心的資產，所以豪宅市場依然穩定。”他稱。

在業內人士看來，多套房持有者選擇此刻出售房屋或者調倉，是基於房產稅消息的影響。近日，中國房地產報報道稱：種種信號表明，房地產稅落地真的快了。隨着國家積極推進房地產稅立法與改革，積極設立試點城市，房地產稅推進只是時間問題。這意味着，房地產稅試點城市將從上海、重慶進一步擴圍。

早在2011年1月31日，上海出臺了落實新“國八條”房地產調控政策的上海版細則。也是在差不多同一時間，上海市政府印發《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》的通知，正式試點個人住房徵收房產稅，距今已經整整十年。

值得注意的是，上海版房地產稅試點，其徵收對象是“本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房”，即只對增量徵稅，不對過往存量徵稅。因此，過去未對2011年之前已經持有多套上海的房產的業主產生過太大影響。

“2011年之前就持有的房產，過去是沒有什麼持有成本的，但未來徵稅的邏輯可能生變。而且，早期就購入上海房產的人，到現在資產增值已經夠多了，現在是大家可以接受的一個高點價位。”黃煒表示。

不過中原地產分析師盧文曦認爲，上海二手房市場將較爲平穩，房產稅預期的影響不會那麼快出來。“不會出現大面積的拋售，上海這幾年的房產投機客越來越少，大部分人買房是想中長期持有。”盧文曦對第一財經表示。

北廣二手房掛牌激增

上海的二手房掛牌價格確實在降。

“主要是政策原因，7月出調控政策之後就往下調了，現在按照審覈價，在原市場價基礎上打個九折左右。”盧文曦表示。這一部分業主的動向，尚未對上海二手房市場產生太大作用力。

掛牌量也在下滑。今年9月，上海的二手房網簽約9800套左右，相較於8月的約1.8萬套下降約40%。

“上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾對第一財經表示，上海二手房掛牌量近期微降，掛牌減少、市場降溫，主要原因還是“覈驗價格”和“三價就低”新政的出臺對市場產生效果，上海二手房成交量來到近幾年底部水平。

“我負責的片區，大約有超過一半的房源降價，急售的業主多是爲了去‘打新’，置換新房，如果看房者能全款購房，可立刻獲得10萬元左右的議價空間。”一名房產經紀人對記者稱。

因此上海二手房市場目前面臨的是成交量減少、價格下跌，同時掛牌量也在減少的特殊情況，反映出二手房流動性降低。

同樣是一線城市，上海的掛牌量微降，北京和廣州的城市掛牌量卻在激增。

根據鏈家網數據，截至10月19日，北京二手房掛牌量爲8.94萬套。而之前的6月~8月，鏈家掛牌數據分別爲7.66萬套，7.81萬套，8.26萬套。也就是說，三個多月時間，北京的二手房掛牌量增加了一萬多套。

在廣州，9月1日鏈家網上的二手房掛牌數字是8.3萬套，10月19日的數字是9.13萬套，一個多月增長了8000多套。進入10月，二線城市佛山的二手房掛牌量也首次突破7萬，相比兩個月前增加了5000多套。

“炒房致富”時代行將落幕

房產稅話題，正被黃煒這樣的多套房持有者密切關注。

今年以來，中央多次在重要會議上提及“積極穩妥推進房地產稅立法和改革”。今年5月11日，財政部官網發佈消息稱，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局在京召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取了部分城市政府負責人及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。

有專家表示，徵收房地產稅，一方面將有力縮小居民財產差距，調節房地產市場住房供給；另一方面可助力地方政府擺脫土地財政依賴。

中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜認爲，過去全國僅上海和重慶試點房地產稅，試點較少且整體效果不明顯，缺乏全國推廣經驗。

“所以我認爲，未來新的房產稅政策，將會對多套房持有者產生較大打擊，對擁有自住房的普通人影響較小。”黃煒稱。

中國政法大學財稅法研究中心主任施正文此前接受媒體採訪時表示，從徵稅範圍和稅率來說，會有比較大的免稅面積，普通老百姓不用交稅。

華夏新供給經濟學研究院院長、財政部財政科學研究所原所長賈康則認爲，一般而言，三四線城市不會進入“第一批”的先行位置。

陳文靜認爲，預計部分核心城市先行試點概率較大，一方面這些城市普遍面臨居民住房難題，房價相對較高，亟待推進住房保障體系建設，而房地產稅有助於增加二手房和租賃房市場流動性，促進資源合理配置。另一方面，這些城市目前處於或逐步進入房地產存量市場，房地產稅可以作爲地方稅收的重要補充。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房地產稅立法、改革和試點，是基於規範調節高收入的目標而進行的，房地產稅和其他政策一起，將形成組合拳，真正爲當前開啓的共同富裕探索之路保駕護航。當前房地產各參與者需要注意，“炒房致富”想法不可行、不可靠、不可有。後續居民家庭的可支配收入也應該更多投入實體經濟，執迷於炒房將面臨很大的風險。

（應受訪者要求，文中黃煒爲化名）