原標題：資本熱捧物管行業 50家房企物業實力誰更強？

來源：時代週報

“三道紅線”新規下，房企融資受限，擁有現金流優勢和融資通道的物業板塊備受資本熱捧。

2021年前9月，物業管理行業上市企業總數52家，遞表企業總數爲26家，新增遞表企業2家。

上市企業總數和排隊上市企業數量創歷史新高，物業資本熱潮高溫不減。

10月26日，時代傳媒2021中國地產時代百強榜的子榜《2021中國地產優質物業榜50強》（下稱《榜單》）重磅出爐。

《榜單》依託時代傳媒旗下的時代數據地產百強數據庫，結合物業企業的運營數據和消費者的評價數據，從規模、服務、營收等多個數據維度對物業企業進行評分排名。

《榜單》顯示，碧桂園服務、萬科物業、恒大物業分別以99.93分、98.62分、96.97分穩居前三；雅生活服務、綠城服務、保利物業、龍湖服務等企業位居前10。

頭部物企營收規模和在管面積實現突破，讓2021年成爲物業行業的里程碑。《榜單》顯示，今年上半年，碧桂園服務實現營業收入115.6億元，爲首家半年營收突破百億元的物業企業。第10名物企世茂服務在管面積爲1.75億平方米，頭部物企均走向“億級時代”。

頭部效應凸顯

資本熱捧之下，物業行業駛向發展快車道。今年以來，已有12家物企成功上市，業界普遍認爲，到年末，上市企業將突破70家。行業整體市值突破萬億港元，物業企業估值表現出現分化。

物業行業全面進入資本化過程中，物企之間的競爭愈發激烈。規模，是物企獲得資金青睞的關鍵要素。

《榜單》顯示，物企前50強中共有22家企業覆蓋城市數量超過100個，佔比接近一半。其中，覆蓋城市超過300個的企業爲碧桂園服務和恒大物業。物業項目超過3000個的企業有5家，分別爲碧桂園服務、萬科物業、恒大物業、雅生活服務和綠城服務。

在管面積方面，今年上半年物企在管面積增速保持穩定。碧桂園服務在管面積約6.4億平方米，是上市企業中在管規模最大的企業。緊隨其後的是萬科物業，在管面積突破5萬平方米。合景悠活在管面積增速達617.8%，是50強物企中在管面積增速最快的企業。報告期內收併購動作頻繁的時代鄰里、世茂服務、奧園健康等企業，在管面積增速均超100%。

隨着上市物企增加，規模不再是權衡企業實力的唯一指標，不能帶來營收和利潤的規模是“無效規模”。

今年上半年，物企營收表現亮眼，前6強企業營收均突破50億元大關。碧桂園服務、萬科物業、恒大物業、雅生活服務、綠城服務營收分別爲115.6億元、85.75億元、78.76億元、62.49億元、55.99億元、51.53億元。

從尋求上市到積極“賣身”

10月20日晚，中國恒大、恒大物業以及合生創展同時發佈公告稱，可引發對恒大物業股份全面要約的交易並未進行，三者股票將於次日起復牌。

恒大物業出售事項按下暫停鍵，物業行業併購大潮再起波瀾。今年以來，物企戰略發展的重點從尋求上市切換至收併購。

以行業首起“換股”事件爲例。9月16日，陽光城發佈公告稱，擬以其持有的陽光智博100%股權戰略投資萬物雲空間科技服務股份有限公司，換取萬物雲4.8%的股份，各股東按照各自持股比例換股。至此，陽光智博與萬物雲達成股份置換協議，並撤回了港交所上市申請。

9月20日，富力物業公告與碧桂園服務達成股權轉讓協議，這也意味着富力物業放棄上市路徑，轉身選擇收併購。

在收併購過程中，服務力同樣不能忽視。

此前曾有物企因爲沒有做好投後管理，隨之對品牌也帶來損害。隨着規模擴展，物企應該如何做好投後管理？

第一太平戴維斯廣州估值及專業顧問服務部助理董事周志鵬對時代週報記者表示，對於規模大、完成全國化佈局的物企而言，收購動作主要爲填補業務空白，待業務線齊全後產生協同效應。物企除傳統物業管理業務外，還有家政、裝修、養老等服務，增值服務可能是收併購的重點。在這種情況下，哪怕收購後不賺錢，但若能和原有平臺產生協同效應，仍有孵化空間。