房企抵押还债楼盘再出售，烟台银行却陷入多起合同纠纷，背后涉及的房屋权属、不良风险等诸多问题均暴露出来

近日，烟台银行股份有限公司（以下简称“烟台银行”）奇山支行将烟台乐凯置业有限公司（以下简称“烟台乐凯置业”）、上海红星美凯龙房地产集团有限公司（以下简称“红星美凯龙”）等房地产企业告上法庭，案由系金融借款合同纠纷。值得注意的是，烟台银行近年屡陷“房产纠纷”，而涉案缘由大都为烟台银行与房地产公司的房屋权属问题。

近年来，烟台银行房地产贷款占比呈逐年升高态势，2018-2020年，烟台银行房地产贷款业务占比分别为20.91%、18.35%、22.49%，进一步接近监管红线22.5%；不良贷款率长期保持在2%以上，高于行业水平，盈利能力也呈弱化态势。

对此，烟台银行向《中国科技投资》记者回复表示：“受经济下行等诸多因素影响，银行业特别是地方法人银行不良率偏高。在外部经济金融环境日趋好转的总体形势下，烟台银行进一步强化信用风险管理，加强贷款全流程、全生命周期管理，加快不良资产处置，资产结构得到进一步优化，信贷资产质量持续提升，不良贷款率逐年下降，预计今年不良贷款仍将实现‘额、率’双降”。

屡陷房产纠纷

近日，山东省烟台市中级人民法院一则开庭公告显示，烟台银行奇山支行将烟台乐凯置业、红星美凯龙、烟台乐天游艇俱乐部有限公司告上法庭，案由为金融借款合同纠纷。除此之外，企查查平台显示，烟台银行近年来同样与较多房地产公司存在金融借款合同纠纷，而债务纠纷的背后，关键案由为其中的抵押关系。

2020年12月31日，裁判文书网公布的多则公告显示，烟台银行与烟台创进房地产有限公司（以下简称“创进公司”）产生了商品房预售合同纠纷，此事涉及多位业主，通过法院起诉公开判决的案件已有15起。

其中一位业主孙某称，2010年12月24日，其与创进公司签订的《商品房预（销）售合同》中约定，创进公司将坐落于烟台市芝罘区的房屋售予孙某，总价34.95万元。合同签订后，孙某分两次向创进公司共支付房款25万元，余款待办理房产证后一次性付清。

此后孙某一直居住使用房屋，但创进公司始终未给孙某办理房屋产权证书。直到2019年3月，另一位被告王某以涉案房屋原属烟台银行所有，且烟台银行委托拍卖公司，已将房屋拍卖给王某为由，要求包括孙某在内的所有业主期限内搬离已居住十多年的房屋。

孙某提到，其所住房屋销售时，创进公司已取得房屋预售许可证，而涉案房屋先后由创进公司与烟台银行分别卖于孙某和王某。后经法院查明，早在2005年12月27日，法院已裁定将创进公司所有的、位于芝罘区综合楼、面积为20657.54平方米的房产、商业服务用地5653平方米的土地使用权，以7287.87万元抵押为烟台银行相应的债务。

在本案中，多位业务与创进公司签订的房屋合同是否有效、创进公司对涉案房屋是否有权处分的认定和处理尚不明确，目前该纠纷仍未结案。据企查查显示，创进公司已被法院列为失信执行人。

与上述案件类似的纠纷不在少数，多份裁判文书显示，烟台银行与烟台融安房地产开发有限公司、烟台德胜房地产开发有限公司、烟台福润房地产有限公司等多家房地产企业均有借款合同纠纷，而涉案缘由大都为烟台银行与房地产公司的房屋权属问题。

烟台银行向《中国科技投资》记者表示，“烟台银行对房地产贷款业务的主要风险管控措施包括：关注房地产项目公司风险情况，要求低负债率，开发经验丰富；开发项目地段优越，市场前景广阔；抵质押价值充足有效且无瑕疵”。

“在业务开展中部分房地产企业贷款出现违约，我行依法向法院提起诉讼，维护我行合法权益。房地产贷款处置时是否会对我行造成损失，取决于房产最终拍卖价格，处置价格一般由司法机关面向市场公开拍卖。我行房地产不良贷款一般通过诉讼、资产转让、整合等多种手段进行处置、盘活及化解。房地产贷款业务为我行授信业务之一，我行房地产贷款始终严格按照监管要求进行发放，无违规、超指标情况发生。”烟台银行表示。

对于上述纠纷，冰鉴科技研究院高级研究员王诗强认为：“银行在房地产抵押贷款中最大的风险来自房企一房多卖，房贷资金挪用、房企其他项目出问题导致企业经营困难等原因引发银行贷款违约。”

香颂资本执行董事沈萌则告诉《中国科技投资》记者，“房地产行业在房住不炒及三道红线的强监管下，资金链和现金流都陷入困顿，导致其偿债能力大幅度下降，而中小房企更是采取一房多卖、一房多押等不合规手段寻求资金补充，银行发放贷款在基本的资信审核基础上，还要注意政策风险，以及企业道德风险。”

“如果房地产企业无力偿还贷款，银行就不得不强行接受拍卖抵押物，但是目前的房地产交易市场低迷，变现不易，银行或许就必须接受呆坏账的结果，若是房地产项目仍在建，那么风险和不确定性就会更大。”沈萌进一步补充道。

不良率高于行业水平

近年来，不良率居高、房地产贷款占比逐年升高、盈利水平弱化已成为烟台银行的发展痛点。

从近年业绩看，烟台银行个人住房按揭贷款略有下降，2018-2020年，个人住房贷款占比分别为16.00%、14.07%和15.84%。但与之相反的是，房地产贷款占比逐年升高，且进一步接近监管红线。

2018-2020年，烟台银行房地产贷款业务占比分别为20.91%、18.35%、22.49%，呈波动式上升状态。而银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》中明确提出，城市商业银行房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%。

同时，从担保方式看，烟台银行抵押贷款呈上升趋势，且在2020年已成为贷款方式中占比最高的贷款。具体来看，2018-2020年，烟台银行抵押贷款占发放贷款及垫款总额的比例分别为31.10%、29.90%、43.73%。

“很多时候，房企的经营状况改变都是发生在贷款发放之后。银行应该重点关注房地产公司的或有负债、对外担保、关联公司司法诉讼、企业负面新闻、企业实控人变化等等。”王诗强说。

自2014年以来，烟台银行不良贷款率长期保持在2%以上的水平，资产质量承压。2014-2020年，烟台银行不良贷款率分别为2.62%、2.78%、2.52%、2.16%、2.97%、2.41%。截至2021年6月末，烟台银行不良贷款率为2.45%。

对比来看，银保监会披露的数据显示，截至2021年二季度末，城商行不良贷款率平均水平为1.82%。除此之外，烟台银行核心一级资本充足率持续下降，从2018年的10.42%下降至2020年的8.4%，到今年6月末进一步下降至7.86%，而监管划定的底线标准为7.5%。

信用风险持续暴露，烟台银行盈利水平也呈弱化态势。2018-2020年和2021年上半年，烟台银行净利润分别为2.05亿元、2.06亿元、2.16亿元、1.55亿元，同比增速对应为-55.96%、0.59%、4.87%、5.57%。虽然增速略有提升，但相比于2013年巅峰时256.35%的净利增速已大幅下滑。

中诚信国际信用评级有限责任公司在2020年12月对烟台银行的评级报告中曾指出，该行通过转让等方式加大不良处置力度，不良指标有所改善，但展期、借新还旧、无还本续贷占比较高，资产质量下行压力依然存在。较大的拨备计提力度对净利润增长造成较大不利影响，整体盈利能力弱。

针对业绩问题，烟台银行向《中国科技投资》记者表示，“近年来，受经济下行等诸多因素影响，银行业特别是地方法人银行不良率偏高，目前从中央政府及地方各级政府积极开展防范和化解金融风险攻坚战，效果显著，在外部经济金融环境日趋好转的总体形势下，烟台银行进一步强化信用风险管理，加强贷款全流程、全生命周期管理，加快不良资产处置，资产结构得到进一步优化，信贷资产质量持续提升，不良贷款率逐年下降。预计今年不良贷款仍将实现‘额、率’双降”。