房企抵押還債樓盤再出售，煙臺銀行卻陷入多起合同糾紛，背後涉及的房屋權屬、不良風險等諸多問題均暴露出來

近日，煙臺銀行股份有限公司（以下簡稱“煙臺銀行”）奇山支行將煙臺樂凱置業有限公司（以下簡稱“煙臺樂凱置業”）、上海紅星美凱龍房地產集團有限公司（以下簡稱“紅星美凱龍”）等房地產企業告上法庭，案由系金融借款合同糾紛。值得注意的是，煙臺銀行近年屢陷“房產糾紛”，而涉案緣由大都爲煙臺銀行與房地產公司的房屋權屬問題。

近年來，煙臺銀行房地產貸款佔比呈逐年升高態勢，2018-2020年，煙臺銀行房地產貸款業務佔比分別爲20.91%、18.35%、22.49%，進一步接近監管紅線22.5%；不良貸款率長期保持在2%以上，高於行業水平，盈利能力也呈弱化態勢。

對此，煙臺銀行向《中國科技投資》記者回復表示：“受經濟下行等諸多因素影響，銀行業特別是地方法人銀行不良率偏高。在外部經濟金融環境日趨好轉的總體形勢下，煙臺銀行進一步強化信用風險管理，加強貸款全流程、全生命週期管理，加快不良資產處置，資產結構得到進一步優化，信貸資產質量持續提升，不良貸款率逐年下降，預計今年不良貸款仍將實現‘額、率’雙降”。

屢陷房產糾紛

近日，山東省煙臺市中級人民法院一則開庭公告顯示，煙臺銀行奇山支行將煙臺樂凱置業、紅星美凱龍、煙臺樂天遊艇俱樂部有限公司告上法庭，案由爲金融借款合同糾紛。除此之外，企查查平臺顯示，煙臺銀行近年來同樣與較多房地產公司存在金融借款合同糾紛，而債務糾紛的背後，關鍵案由爲其中的抵押關係。

2020年12月31日，裁判文書網公佈的多則公告顯示，煙臺銀行與煙臺創進房地產有限公司（以下簡稱“創進公司”）產生了商品房預售合同糾紛，此事涉及多位業主，通過法院起訴公開判決的案件已有15起。

其中一位業主孫某稱，2010年12月24日，其與創進公司簽訂的《商品房預（銷）售合同》中約定，創進公司將坐落於煙臺市芝罘區的房屋售予孫某，總價34.95萬元。合同簽訂後，孫某分兩次向創進公司共支付房款25萬元，餘款待辦理房產證後一次性付清。

此後孫某一直居住使用房屋，但創進公司始終未給孫某辦理房屋產權證書。直到2019年3月，另一位被告王某以涉案房屋原屬煙臺銀行所有，且煙臺銀行委託拍賣公司，已將房屋拍賣給王某爲由，要求包括孫某在內的所有業主期限內搬離已居住十多年的房屋。

孫某提到，其所住房屋銷售時，創進公司已取得房屋預售許可證，而涉案房屋先後由創進公司與煙臺銀行分別賣於孫某和王某。後經法院查明，早在2005年12月27日，法院已裁定將創進公司所有的、位於芝罘區綜合樓、面積爲20657.54平方米的房產、商業服務用地5653平方米的土地使用權，以7287.87萬元抵押爲煙臺銀行相應的債務。

在本案中，多位業務與創進公司簽訂的房屋合同是否有效、創進公司對涉案房屋是否有權處分的認定和處理尚不明確，目前該糾紛仍未結案。據企查查顯示，創進公司已被法院列爲失信執行人。

與上述案件類似的糾紛不在少數，多份裁判文書顯示，煙臺銀行與煙臺融安房地產開發有限公司、煙臺德勝房地產開發有限公司、煙臺福潤房地產有限公司等多家房地產企業均有借款合同糾紛，而涉案緣由大都爲煙臺銀行與房地產公司的房屋權屬問題。

煙臺銀行向《中國科技投資》記者表示，“煙臺銀行對房地產貸款業務的主要風險管控措施包括：關注房地產項目公司風險情況，要求低負債率，開發經驗豐富；開發項目地段優越，市場前景廣闊；抵質押價值充足有效且無瑕疵”。

“在業務開展中部分房地產企業貸款出現違約，我行依法向法院提起訴訟，維護我行合法權益。房地產貸款處置時是否會對我行造成損失，取決於房產最終拍賣價格，處置價格一般由司法機關面向市場公開拍賣。我行房地產不良貸款一般通過訴訟、資產轉讓、整合等多種手段進行處置、盤活及化解。房地產貸款業務爲我行授信業務之一，我行房地產貸款始終嚴格按照監管要求進行發放，無違規、超指標情況發生。”煙臺銀行表示。

對於上述糾紛，冰鑑科技研究院高級研究員王詩強認爲：“銀行在房地產抵押貸款中最大的風險來自房企一房多賣，房貸資金挪用、房企其他項目出問題導致企業經營困難等原因引發銀行貸款違約。”

香頌資本執行董事沈萌則告訴《中國科技投資》記者，“房地產行業在房住不炒及三道紅線的強監管下，資金鍊和現金流都陷入困頓，導致其償債能力大幅度下降，而中小房企更是採取一房多賣、一房多押等不合規手段尋求資金補充，銀行發放貸款在基本的資信審覈基礎上，還要注意政策風險，以及企業道德風險。”

“如果房地產企業無力償還貸款，銀行就不得不強行接受拍賣抵押物，但是目前的房地產交易市場低迷，變現不易，銀行或許就必須接受呆壞賬的結果，若是房地產項目仍在建，那麼風險和不確定性就會更大。”沈萌進一步補充道。

不良率高於行業水平

近年來，不良率居高、房地產貸款佔比逐年升高、盈利水平弱化已成爲煙臺銀行的發展痛點。

從近年業績看，煙臺銀行個人住房按揭貸款略有下降，2018-2020年，個人住房貸款佔比分別爲16.00%、14.07%和15.84%。但與之相反的是，房地產貸款佔比逐年升高，且進一步接近監管紅線。

2018-2020年，煙臺銀行房地產貸款業務佔比分別爲20.91%、18.35%、22.49%，呈波動式上升狀態。而銀保監會發布的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》中明確提出，城市商業銀行房地產貸款佔比上限爲22.5%，個人住房貸款佔比上限爲17.5%。

同時，從擔保方式看，煙臺銀行抵押貸款呈上升趨勢，且在2020年已成爲貸款方式中佔比最高的貸款。具體來看，2018-2020年，煙臺銀行抵押貸款佔發放貸款及墊款總額的比例分別爲31.10%、29.90%、43.73%。

“很多時候，房企的經營狀況改變都是發生在貸款發放之後。銀行應該重點關注房地產公司的或有負債、對外擔保、關聯公司司法訴訟、企業負面新聞、企業實控人變化等等。”王詩強說。

自2014年以來，煙臺銀行不良貸款率長期保持在2%以上的水平，資產質量承壓。2014-2020年，煙臺銀行不良貸款率分別爲2.62%、2.78%、2.52%、2.16%、2.97%、2.41%。截至2021年6月末，煙臺銀行不良貸款率爲2.45%。

對比來看，銀保監會披露的數據顯示，截至2021年二季度末，城商行不良貸款率平均水平爲1.82%。除此之外，煙臺銀行核心一級資本充足率持續下降，從2018年的10.42%下降至2020年的8.4%，到今年6月末進一步下降至7.86%，而監管劃定的底線標準爲7.5%。

信用風險持續暴露，煙臺銀行盈利水平也呈弱化態勢。2018-2020年和2021年上半年，煙臺銀行淨利潤分別爲2.05億元、2.06億元、2.16億元、1.55億元，同比增速對應爲-55.96%、0.59%、4.87%、5.57%。雖然增速略有提升，但相比於2013年巔峯時256.35%的淨利增速已大幅下滑。

中誠信國際信用評級有限責任公司在2020年12月對煙臺銀行的評級報告中曾指出，該行通過轉讓等方式加大不良處置力度，不良指標有所改善，但展期、借新還舊、無還本續貸佔比較高，資產質量下行壓力依然存在。較大的撥備計提力度對淨利潤增長造成較大不利影響，整體盈利能力弱。

針對業績問題，煙臺銀行向《中國科技投資》記者表示，“近年來，受經濟下行等諸多因素影響，銀行業特別是地方法人銀行不良率偏高，目前從中央政府及地方各級政府積極開展防範和化解金融風險攻堅戰，效果顯著，在外部經濟金融環境日趨好轉的總體形勢下，煙臺銀行進一步強化信用風險管理，加強貸款全流程、全生命週期管理，加快不良資產處置，資產結構得到進一步優化，信貸資產質量持續提升，不良貸款率逐年下降。預計今年不良貸款仍將實現‘額、率’雙降”。