原標題：瞭望|保障性租賃住房建設，進展如何？哪些問題待解？

◆“‘十四五’期間，我國將以發展保障性租賃住房爲重點，進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實現全體人民住有所居。”

◆北京、上海、深圳和杭州等人口淨流入大城市，通過多渠道籌集房源，有望在“十四五”期間形成保障性租賃住房的供應基礎，開啓擴大保障性租賃住房供給、優化租賃住房供應結構的新局面

◆本期瞭望專題報道《保障性住房新局》共5篇，各地探索情況詳見文末鏈接

保障性住房新局

文 |《瞭望》新聞週刊記者 鄭鈞天 趙瑞希 孫飛 馬劍

近期，各地陸續公佈“十四五”時期住房發展規劃，保障性租賃住房正在成爲一些城市住房發展的主角之一。

上海提出“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房40萬套（間），約佔住房供應總量的40%；廣州市提出“十四五”期間保障性租賃住房60萬套（間），佔比超過45%；北京市將利用集體經營性建設用地和非居住存量房屋建設的租賃住房，納入保障性租賃住房規範管理，集租房項目將極大改善北京租賃市場供需結構；深圳已確定“十四五”期間建設籌集“保障性租賃住房不少於全市住房建設籌集總量的30%，不少於40萬套（間）”。

隨着城鎮化進程的加速，第七次人口普查數據顯示，2020年我國流動人口達到3.76億人，10年間增長了將近70%，租住房屋成爲剛需。北京、上海、廣州、深圳、杭州等大城市的租房人口占常住人口比例已達到40%以上。同時，在一些城市，青年人及進城務工人員、新就業大學生等新市民面臨租房成本高、可選房源少、租賃關係不穩定等住房壓力。

▲ 杭州城中村改造升級打造新型城市“未來社區”的拱墅區上塘街道瓜山新苑爲在杭州創業發展的青年人才提供住所 徐昱攝

今年6月，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），明確提出住房保障體系將以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房爲主體。這是從國家層面回應百姓對住房保障體系新需求的新定位。

住房和城鄉建設部副部長倪虹表示，“‘十四五’期間，我國將以發展保障性租賃住房爲重點，進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實現全體人民住有所居。”

根據部署，新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的大城市，在“十四五”期間，新增保障性租賃住房佔新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上。住房和城鄉建設部要求，今年10月底前，城市人民政府應確定“十四五”保障性租賃住房建設目標和政策措施，制定年度建設計劃，並向社會公佈。

降低年輕人住房負擔、增強城市吸引力，成爲城市發展的重要目標。《瞭望》新聞週刊記者走訪上海、深圳和杭州等人口淨流入大城市發現，近年來各地大力發展租賃住房，形成的租賃產品供應雖名稱有所不同，但已具備保障性租賃住房的雛形。如上海的“公租房”，深圳的人才住房等。相較於之前公租房、廉租房等都屬於保障性租賃住房範疇，此次《意見》明確保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等羣體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型爲主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金。目前，各地正在推進與之銜接，創新籌建方式，拓寬保障範圍，逐步緩解青年職工、引進人才和外來務工人員等新市民的階段性住房困難，讓保障性租賃住房成爲大城市新青年奮鬥的起點。

各地保障性租賃住房建設的進展如何？進行了哪些有益的探索？還存在哪些待破解的問題？《瞭望》新聞週刊記者在多地進行了採訪調研。

保障性租賃住房建設“加速跑”

作爲北京最大的集體土地租賃住房項目，首創繁星還未入市，就已對接了150多家企業，意向客戶需求房源超過1000間。項目總建築面積約40萬平方米，估算總投資43.6億元，預計2022年3月首期入市，可爲市場一次性提供超過6500套租賃住房。

面對租賃市場需求井噴，北京、上海、深圳和杭州等人口淨流入大城市，通過多渠道籌集房源，有望在“十四五”期間形成保障性租賃住房的供應基礎，開啓擴大保障性租賃住房供給、優化租賃住房供應結構的新局面。

▲ 位於北京豐臺區的南苑鄉成壽寺村集體土地租賃房項目，地上規劃總建築規模約2.88萬平方米，可提供租賃房源 901套 羅曉光攝

擴大保障性租賃住房供給。從全國看，據住建部門數據，今年，部分人口淨流入的大城市計劃新籌集保障性租賃住房93萬套。從地方看，上海市房管局住房保障處負責人介紹，與國家層面定義的公租房不同，上海的“公租房”已初具保障性租賃住房的特徵。目前，上海擁有約19萬套“公租房”，累計保障家庭達72萬戶，有效緩解了青年職工、引進人才和來滬務工人員等新市民的階段性住房困難。“從保障人羣來看，上海‘公租房’主要是保障公職人員和爲城市運行提供基礎服務的一線從業人員。形式從‘一套房’到‘一間房’，再到拆套成‘一張牀’的宿舍型房源。”

深圳“十三五”期間共建設籌集公租房、安居房、人才房等帶有保障性質的房源44.24萬套。其中，公共租賃住房約6.9萬套，安居型商品房約2萬套，人才住房約16萬套，其他房源（如宿舍等）約19.34萬套。

廣州市明確，“十四五”期間計劃籌集保障性租賃住房60萬套，今年不少於17萬套。

創新籌建方式。爲拓展籌建渠道，深圳設置了“六類十五種”籌建方式，除了新供應用地建設外，還設置了配建、盤活存量用地、盤活存量用房、公共設施綜合開發、城際合作五類。“十三五”時期，這五類渠道籌集的房源佔總量的比重分別爲43.2%、15.59%、13.85%、2.48%、4.41%。

上海單列租賃住房用地，截至2020年末共推出租賃住房用地152宗，可供應至少22萬套新建租賃住房。同時，近13萬套各類聚焦職住平衡、配套完善、交通便捷的轉化類租賃住房已形成市場供應。

上海拓寬多個人才安居租賃房源籌集渠道，如盤活市場化租賃住房、閒置宅基地等住房資源，鼓勵產業園區、大型企事業單位新建人才公寓，到2025年全市用於人才安居的租賃房源規模達到20萬套。

2020年起，上海開始探索“一張牀”供應模式，2021年計劃提供1萬張牀位 （2021年1月28日攝） 丁汀攝

拓寬保障範圍。在我國城鎮化率繼續提升的過程中，還將有大量人口從農村走向城市，加上每年有規模龐大的新就業大學畢業生，這兩個羣體匯成了龐大的租房需求。

爲滿足新市民的住房需求，深圳、上海、重慶等地公租房分配不設戶籍限制，將製造業工人、大學畢業生以及快遞小哥、公交司機、環衛工人等爲社會提供基本公共服務的相關行業人員都納入住房保障範圍。

上海市房管局局長王楨說：“在人均使用面積和居住人數符合相關規範的前提下，上海將在合適區域拿出部分公租房拆套後提供合租，加強宿舍型房源籌集等方式，增加‘一間房’，甚至是‘一張牀’的租賃供給。”

有待強化資金回報

企查查數據顯示，2021年上半年房屋租賃相關企業新增約18萬家，同比增長13.2%。與2020年相比，2021年上半年房屋租賃增長量也持續走高。

　一方面需求持續走高，另一方面，我國住房租賃收益率低。據測算，在一些大城市出租住房需40年至60年才能收回購房成本。無論是新建還是改建租賃住房，由於投資回收期長，都需要長期、低成本、大量的資金支持，目前融資渠道和制度設計均有待增加供給。

《意見》提出，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。但從多地目前情況來看，投資和建設主體因大城市建設用地緊張、回報率低等原因，供給保障性租賃住房的意願不高。

記者在調研中發現，在深圳和上海等一線城市，用地緊缺是發展公共租賃住房面臨的主要困難。如深圳市建設用地開發利用已接近極限，新增供應建設用地越來越少，存量用地的二次開發利用成爲用地供應的主要來源。2020年下半年起，深圳調整土地供應思路，加大居住用地供給，居住用地供應比例也僅僅達到國家要求的最低線25%，尚不足以彌補此前居住用地長期供應不足的歷史欠賬。

▲ 深圳已確定“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房不少於全市住房建設籌集總量的30%，不少於40萬套（間） 毛思倩攝

上海早在2017年即開始單列租賃住房用地，從當年7月底開始出讓純租賃用地，至今已出讓150餘幅。記者瞭解到，拿地企業雖均爲央企或地方國企，但有的企業認爲，在人多地少的超大城市，原來“只租不售”的土地有機會部分轉化爲商品住房用地。

　“如何形成良好的資金回報模式是另一個需要突破的難點。公共租賃住房要實現可持續，需要企業可持續運營。”深圳市人才安居集團副總經理王志楷說。

一些受訪基層幹部認爲，保障性租賃住房建設進入良性循環需要收益支撐。“從公租房的情況看，投資回報週期長、利潤率低，租金回報率一般在1%至3%，企業投資積極性不高。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

記者在調查中還發現，多數村集體對在集體用地上建設租賃住房並不積極，主要原因，一是利益分成複雜，村民以土地入股來獲取收益，但由於周邊配套完全依賴於區、街鎮甚至村集體，“僧多粥少”，獲利不高；二是從村民集體利益來看，選擇做租賃住房未必比用於商業辦公、園區等分紅多，甚至還有不少年齡較大的村民寧可等待被徵收也不願意用於租賃。

部分保障性租賃住房建管人士認爲，目前各地“產城人”的城市發展思路未適應時代需求及時調整。在一些城市，地方政府對解決大城市住房困難問題仍未形成統一認識，更傾向於建設產業用房、保障產業空間，對保障性租賃住房重視不足。

受訪專家指出，發展保障性租賃住房往往需要政府有一定投入，還要給予衆多政策支持，單從經濟效益來看，可能不如發展房地產有吸引力。在“房住不炒”的大背景之下，房地產長效機制建設正在逐步完善，過度依賴房地產的老路越來越走不通。地方政府應將眼光放長遠，以緩解新市民、青年人的住房困難爲己任。

配套政策“剛性”落地

不少基層幹部建議國家統籌考慮大城市建設成本高、用地緊張的實際，加大對保障性租賃住房的財稅補貼和用地政策傾斜力度，各地方加快《意見》配套政策落地；統籌考慮住房保障和經濟發展之間的關係，推動住房保障發展目標與用地政策、財政補貼政策支持力度相匹配，研究定價機制，轉變“重建輕管”觀念，深入推進住房保障高質量發展。

　統一認識，確保城市有限的土地和資金資源得到最利於城市發展的優質配置。

基層幹部建議，分類或“一城一策”確定用地供應比例、資金支持比例“硬槓槓”，以推動各部門形成統一認識，讓保障性租賃住房建設目標計劃形成供應。

政企聯手，進一步加強保障和規範住房租賃市場。

上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰建議，在區域規劃、土地供應、設計規範、建設標準、運營管理、金融支持、財稅補貼等方面出臺具體系列配套政策，將租賃住房建設同區域發展緊密融合、引導國資國企積極盤活低效資源，充分發揮住房租賃市場壓艙石、穩定器作用。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁建議，保障性租賃住房的一些重要指標要逐級考覈，確保相關政策目標“剛性”落實到位。

　多措並舉籌集轉化房源。

來自深圳市住房和建設局的數據顯示，“十三五”時期，深圳籌建的44.24萬套帶有保障性質的房源中，主要依靠存量用地。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，各地宜在加大對純租賃用地供應的同時，加快採取改建、改造、租賃補貼等多種方式，多渠道籌集房源以彌補歷史欠賬，尤其應重視在存量中“輾轉騰挪”等方式。

浙江工業大學副校長虞曉芬建議，拓寬保障性租賃住房籌集渠道，可通過盤活市場化租賃住房、閒置宅基地等住房資源，鼓勵產業園區、大型企事業單位新建人才公寓等方式。地方政府宜規劃充分，形成有地出地、有房出房、有錢出錢的保障性租賃住房供應格局。

研究保障性租賃住房價格形成機制。

深圳市住房和建設局住房改革與發展處處長王德響認爲，定價是保障性租賃住房發揮長期保障作用的關鍵點。“要綜合考慮承租者的可支付能力和建設運營部門的資金流可持續能力。處理好這個平衡，使保障性租賃住房成爲一項長遠發展的事業，並形成規範成熟且穩定的體系。”

轉變“重建輕管”觀念，讓承租者更有獲得感。

目前，一些地方存在爲了完成保障房籌建任務，將一些配套不足的地塊用於建設保障房，繼而也產生了物業服務、維修服務不到位等問題。基層住建部門幹部建議，相關部門加快協調完善配套建設，推動租購同權實現公共服務均等化，讓承租者有實實在在的獲得感。LW

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