原標題：奧園自救，擬賣掉旗下物管公司股權

來源：國際金融報

今年以來，物管行業收併購案例層出不窮，頻頻上演“大魚喫小魚”、“大魚喫大魚”甚至“蛇吞象”戲碼。

11月4日晚，中國奧園與奧園健康發佈聯合公告，對市場傳言將出售奧園健康55%股權一事進行回應。公告表明，奧園健康確有出售旗下物管及相關業務的計劃，且正在與若干獨立第三方進行初步討論，但尚未就可能交易訂立任何條款或具體協議。

受此消息影響，今日奧園集團旗下股票大跌，其中奧園健康下跌15.82%至3.14港元，中國奧園跌幅超13%，報收2.19港元。

資料顯示，本次收購的“主角”奧園健康，是中國奧園在2019年3月分拆上市的物企，主營物業管理服務及商業運營服務。目前，公司業務還包含從物管衍生出來的智能化工程服務和以健康醫養爲主的大健康產業。

公司收入主要來源於物管服務及商業運營。半年報顯示，截至6月底，奧園健康總收入10.03億元，較去年同期的5.48億元增長83%。從業務結構來看，物管服務、商業運營、智能化工程服務及大健康服務的收入各佔比79.8%、15.6%、3.6%和1%。

上市以來，奧園健康業績增長較爲迅速，且始終維持着較爲穩定的毛利率。2019年、2020年以及今年上半年，公司分別實現營收9.01億元、14.08億元、10.03億元，歸母淨利潤1.62億元、2.5億元和1.78億元，今年上半年盈利同比增長超六成；同期對應的毛利率分別爲37.42%、34.19%和34.61%。

值得一提的是，今年上半年該公司毛利率同比減少5.7個百分點。對此，奧園健康首席財務官劉江濤曾解釋，由於公司2020年收併購的項目大部分在北方，整體毛利水平相較於南方地區大概差8個點。同時其指出，“公司有信心保持30%-35%毛利率”。

截至上半年末，奧園健康在管收費建築面積約4430萬平方米，較去年同期的1610萬平方米大幅增長175%；合約面積達到8360萬平方米，同比增加82%，在億翰智庫“2021年中期物企合約面積排行榜”中位列第19名。

有媒體報道，在奧園方面接觸的收購方中，合生創展便是其一。對於這樣一塊“香餑餑”，其正逢收購恒大物業受挫，退而求其次重尋新獵物亦有可能。

事實上，合生創展也有自己的物管板塊，旗下“合生活”便定位於一家集物業管理、科技服務、社區商業管理及智慧城鎮運營爲一體綜合型集團公司。官網顯示，合生活目前已佈局全國30餘個城市，總經營管理面積超過1000萬平方米。可無論是此前試圖收購的恒大物業，還是今日傳聞的奧園健康，合生活的規模體量都遠不及前兩家。

中指院廣州分析主管陳雪強認爲，合生創展頻頻現身收併購市場，一方面或是由於公司目前資金方面還算相對充足，另一方面也是瞄準了物業行業的發展前景，想通過直接收購來實現彎道超車。11月2日，合生創展披露前十月的總合約銷售金額，達363.36億元，同比增長42.6%，已超過2020年全年的358.34億總合約銷售額。

然而有消息稱，合生創展否認了對奧園健康收購。

網傳的潛在買家除了合生創展之外，還包括碧桂園、世茂、美的等公司，最終交易成功與否，主要看價格。

此番奧園健康出售股權，或是其母公司中國奧園“斷臂自救”的無奈之舉。

今年上半年，中國奧園開始陷入增收不增利的窘境。期內，公司營收同比增長15.11%至325.1億元，歸母淨利潤下滑13.55%至20.89億元，毛利率及淨利率也進一步下探至25%和8.7%。

截至2021年中期，公司總資產3161.55億元，總負債2628億元。數據顯示，銀行及其他借款金額約爲802.05億元，優先票據及公司債券約爲311.06億元，合計1113億元。這其中，將於一年內到期的債務總額爲517.22億元，佔比近5成；一年以上但未超過兩年的債務爲233.67億元。

鉅額的債務使其“三道紅線”踩線一條，期內剔除預收賬款後資產負債率78.5%，淨負債率80.7%，現金短債比1.3倍，位列“黃檔”，融資受到一定限制。

日前，中國奧園還接連被穆迪、標普兩家評級機構下調評級及展望，企業信用狀況下降，融資進一步承壓，導致公司資金流動性更趨於緊張。“通過出售物業板塊套現可有效緩解資金問題，同時，當前物業行業仍處於發展期，資本市場對物業行業持看好態度，出售物業板塊實現資金回籠週期或較短。”諸葛找房數據研究中心分析師梁楠告訴記者。

截至今日（11月5日）收盤，奧園健康股價3.14港元，總市值22.8億港元。若按中國奧園所持55%股份比例計算，本次交易將爲其回籠資金12.44億港元（約合人民幣10.25億元）。