來源：證券市場紅週刊

記者 | 熊穎

11月11日，AH地產板塊集體上漲。截至今日收盤，A股招商蛇口、保利地產等7只股票漲停，港股中國奧園、旭輝控股集團漲幅超過10%以上。與此同時，地產債也上演強勢反彈。“20奧園01”收漲超34%，“20世茂G3”漲超33%，“19禹洲02”漲超31%，“20世茂G1”漲超30%，“20陽城04”漲超29%。地產板塊的走勢也帶動了銀行股的大漲。

分析地產股大反攻的原因，除了有消息方面的“監管放鬆”刺激外，業內人士表示，長期處於政策監管下的房地產板塊，正進入洗牌期的尾聲，整個板塊的估值修復正在路上，且優秀房企會穿越週期。

拉昇表面看是消息刺激

背後是流動性尺度明顯寬鬆

一直以來，政策和房地產板塊漲跌有密切關係，甚至一些專家的發聲、一個傳聞都會引起房地產在資本市場的軒然大波。這次也不例外，在11月10日，消息面上就有媒體報道稱，“瀋陽召集部分房企開會，線下通知將放鬆限購限售等一系列房地產限制性政策。”但這一消息始終未得到證實。

雖然消息未得到確認，但從多家機構近期發佈的報告可以看出，監管層正在釋放監管放鬆的信號。

例如，平安證券研究報告指出，9 月以來央行、銀保監等密集發聲，10 月個人住房貸款當月增加 3481 億元，較 9 月多增 1013 億元，按揭端快速放量，預計有利於緩解開發商銷售回款緩慢局面。同時這也是央行首次單獨發佈個人住房貸款單月數據，呵護房地產合理融資需求意圖明顯，預計後續按揭放款有望持續加大。 

職業投資人、資深房地產從業者朱酒向《紅週刊》表示，這一輪房地產行業內的問題，主要是流動性問題。近期銀行方面尺度明顯寬鬆，而解決了流動性問題，房地產行業的問題也就小了。

記者也注意到，在發債方面，11月11日，保利發佈2021年度第四期中期票據募集說明書。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《紅週刊》，這是11月9日銀行間市場交易商協會後的首個發債案例，標誌着在銀行信貸放鬆的基礎上，發債市場也開始有回暖的跡象。

此外，據財聯社報道，知情人士透露，近期部分房地產行業央企國企向監管部門反映，如果要通過承債式收購其他房地產公司，“三條紅線”就會被突破，建議監管部門對“三條紅線”相關指標予以調整。

嚴躍進表示，地產股近期的表現，是市場對於此類政策的調整給予積極反饋。

房企洗牌或進入尾聲

優秀房企能穿越週期

當前，一些地產股處於趨勢逐步抬升的態勢，尤其是業績堅挺的低估的地產股。可以看出地產股的修復正在路上。

不過，朱酒還指出，後續市場能否持續回暖，最重要的還是看，經濟會議對明年（房地產）的定調，這是決定性的。

此前有職業投資人和《紅週刊》交流時表示，不少人仍抱着“過熱時打壓、低迷時刺激”的慣性思維在看房地產行業和房地產股。雖然當前房地產行業在經濟中的地位仍舉足輕重，但在國家強有力的調控下，整個行業正在迴歸民生屬性，投資品屬性正在弱化。

10月份，利檀投資董事長陳昊揚在《紅週刊》直播間就表示，頭部公司出現違約的事件使得地產行業洗牌的範圍從中小公司漸漸轉移到了頭部，這是洗牌進入尾聲的標誌。在他看來，隨着洗牌落幕，行業將會呈現新的競爭格局。“A股的房地產龍頭之一依然是我看好的未來的贏家之一。”他說。

此外，中金公司研報稱，房地產行業正處於需求端趨勢下行、供給端深度改革的交織演變中。2022年市場格局將加速重塑，兼備財務、產品、運營、商業等多維實力的優秀房企有望在長期競爭中勝出，短期亦具備更強的抗壓能力。地產開發業務雖然有周期性，但也有永續性（房子總是要建的）。隨着供給側“劣幣”出清，行業良性競爭可期。優秀企業穿越週期可期。

此前，交銀國際董事總經理洪灝在接受《紅週刊》採訪時也提到，2008年時候，美國房地產市場出現大面積違約、大面積壞賬，房地產公司基本無法盈利。但在過去的30年裏，美國市場跑的最好的幾隻股票，其中一個就是房地產公司。