原標題：那個房價超3萬元/平方米的縣城，樓市現在冷成啥樣了？

來源：時代週報

“幾個月前，行情最熱的時候，買房全靠搶，爲了避免擁擠，我都是工作日中午去售樓處看房，車子都沒地方停。”11月23日，家住金華的購房者張月告訴時代週報記者。

不過，如今這幅熱鬧景象已不復存在。“現在再去，門口保安會熱情地指揮倒車。偶爾工作日去看房，還會被案場銷售認爲是去踩盤的同行，追問是不是真的來買房。”張月無奈說道。

和張月遇到的情形相似，近日，時代週報記者走訪義烏時發現，案場裏大排長龍的火爆現象不再，取而代之的是銷售在空蕩蕩的售樓處等待寥寥無幾的購房者。

（頗爲冷清的售樓處 時代週報記者攝）

“今年上半年，不管是金華還是義烏，位置比較好的新盤，基本上是3個人搶一套，但自7月開始，隨着限售政策的出臺，以及人才購房補貼規則的調整，火熱的景象一下子就消失不見了。”11月20日，長期關注金華房地產市場的嚴爲告訴時代週報記者。

在新購商品房和二手房限售三年的新政下，炒房客早早出局。雖說剛需客正在迴歸市場，但眼下市場這幅光景，縣城買房人也仍在觀望。 

金華新房成交量驟減

張月告訴時代週報記者，今年上半年，她一位朋友購入了人才房，當時買到時很高興，但現在又後悔了，原因是開發商不敢明着降價，但是把車位捆綁的要求取消了，也就是說，比他遲買的，可以選擇不用買車位。

“上半年行情好的時候，車位都是捆綁在一起銷售，我朋友買的首期，後來二期的如果不要車位，可以少付20萬~30萬元。另外我們一般還是比較喜歡毛坯房，自己裝修，之前有個新盤，報給我們的價格是包括30萬元左右裝修費的，但現在，也可以選擇不要裝修包，又能少付30萬元。”張月說道。

（金華某新盤路邊停車只有三五輛 受訪者供圖）

“上半年每次土拍都是對買房預期的提振，而且其中不少地價都刷新了過去的記錄。”嚴爲向時代週報記者描述，2021年初時拍出的高鐵新城的一塊商住地，競拍了近5個小時，272輪瘋狂跳價，最後溢價率高達76.1%，按2.1的容積率算，光成交樓面價就要到每平方米1.46萬元。

“但現在即使是金華最靠近市中心的新盤，政府給到的售價上限每平方米也才2.1萬元，開發商基本就是貼着本再賣了。” 嚴爲表示。

據金華市房地產服務中心數據統計，2021年10月，金華市區商品房共成交822套，跌破四位數，環比下降50.3%；市區二手房共成交659套，環比下降30.7%；總成交面積110484平方米，環比下降61.3%。

（數據來源：金華市房地產服務中心 時代週報記者整理）

在這其中，上半年曾因“縣城房價破3萬”而上了熱搜的義烏，熱度下滑得尤爲明顯。

11月12日，某TOP 5房企浙中區域的營銷負責人劉暢向時代週報記者透露，上半年其位於義烏市中心的新盤在開盤銷售時曾一套難求，根本不需要擔心去化的問題，如今位於同一區域內的另一項目卻去化艱難。

“行情不好，不少同行都在猶豫是否要用渠道，但渠道是否有效，現在也不好說。”劉暢表示。

同日，記者在走訪位於後宅板塊的某樓盤二期項目時也發現，偌大的售樓部僅有三位工作人員在現場，據該樓盤的置業顧問表示，6月26日首開的時候，幾秒銷控表就售出一大半。“當時投資客戶佔比在30%左右，有些客戶一下子買一整層，甚至買幾層、十幾套都很正常。”

但如今正在銷售的10月份加推的二期房源，大概平均每天只賣一套。與數月前相比差距甚遠。

（義烏某新盤二期  時代週報記者攝）

劉暢進一步指出，10月20日，義烏對樓市出臺了“降低預售條件、調整公證搖號”等“鬆綁”政策，但更多的是放鬆對開發商預售的限制，並沒能激活買方的需求。

炒房客走了 學區房降了

除了新房成交量驟減，義烏的二手房市場也正經歷着動盪。

8月10日，義烏髮布了《關於進一步加強房地產市場調控的通知》，規定新購買的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動產權證》滿3年後方可上市交易。

“這個政策出來後，很多投資客都被洗出去了。”11月12日，義烏商貿城附近的一位二手房中介李想告訴時代週報記者，今年上半年，有不少投資客依然在二手市場“撿漏”。

據李想介紹，此前投資客常常會採用“定金操作”，將手中的錢分拆，對幾套房子同時下定金，行情好的情況下快速轉手，賺取差價，即便沒有電梯的“老破小”，下完定金後只要稍加裝修，也能很快出手。

但到了下半年，長達三年的限售期把炒房客的路徹底堵上。“上半年有個北京來的炒房客，就用這種方法，一下子入手了20多套房子，現在全部都砸在了手裏。”李想表示。

（金華開發區湖海塘地塊房地產與公園航拍 時代週報記者攝）

不僅是三年限售政策，三年一學位、公民同招、“雙減”等教育政策的出臺，學區房市場也應聲下跌。

10月14日，教育部辦公廳公佈《關於設立教育部基礎教育綜合改革實驗區的通知》。在這其中，金華作爲浙江省唯一入選教育部基礎教育綜合改革實驗區的地市，被確定爲12個全國基礎教育綜合改革實驗區之一，並開始施行“三年一位”、“公民同招”等政策。

嚴爲向時代週報記者表示，今年下半年，金華部分學區的房價幾乎跌回到去年疫情時期價格。

“一套南苑正學區60平方米左右的學區房，總價從今年年初高點的200多萬元，接近腰斬，100多萬就可以買到，學區房的溢價幾乎沒有。”嚴爲表示，隨着教育均衡化的大勢所趨，學區房的價值正在重估。“雖然金華目前還沒有試行多校劃片，但長期來看，隨着各項教育均衡化措施的落地，學區房和名校將不再稀缺，學區房炒作空間將進一步削弱。”

（應受訪者要求，文中均爲化名）