原標題：商辦改租、增加用地供應 北京多舉措建設保障性租賃住房

21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道

在“住有所居”目標指引下，各地紛紛加速推進保障性租賃住房建設。

11月23日，北京市規劃和自然資源委員會公佈，順義首批商業辦公用房改建宿舍型租賃住房項目獲批，原則同意天竺萬科中心D座、萬科28街區2#樓商業辦公項目改建宿舍型租賃住房項目。

貝殼研究院高級分析師黃卉認爲，在推進保障性租賃住房的建設中，相比於新增建設，存量盤活渠道建設週期更短，能夠快速擴大供應。

同日，被譽爲全國最大單體租賃社區的北京首創繁星集租房項目，也有了新進展，未來將提供近6500套租賃住宅，一期組團預計2022年5月份實現完工入住。

這也是北京探索在集體土地上建設租賃住房的首批試點項目之一，是迄今爲止北京市建設規模最大的集體土地租賃房，總建築面積約40萬平米，估算總投資達43.6億元。

不止如此，北京市還在11月22日發佈的2022年房產投資規劃報送通知中，要求加大租賃住宅供應，並在第三批次供地中擴大了保障性租賃住房供給。

非居住存量房屋改建、在集體土地上新建、增加保障性租賃住房用地供應……北京多措並舉加大保障性租賃住房供應的政策背景是，今年6月24日，國務院辦公廳印發了《關於加快發展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），關於保障性租賃住房的官方概念和頂層設計正式得到明確，各地紛紛加大了建設力度。

作爲北方人口流入的超級城市，北京該如何有效緩解住房租賃市場結構性供給不足，並且合理匹配供求關係，保障新市民、青年人的居住需求，解決“租房難、租房貴”的問題，在落實方面，或許仍有很長的路要走。

“非改租”陸續落地

北京市規自委信息顯示，上述萬科項目是順義區首批利用閒置商業辦公用房改建宿舍型租賃住房項目，預計將提供宿舍874間。

此前北京市針對“非改租”已經陸續出臺《關於發展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》和《關於進一步推進非居住建築改建宿舍型租賃住房有關工作的通知》，明確提出可將低效閒置的廠房、商場、寫字樓或酒店等非居住建築改建爲租賃住房，鼓勵其改建項目業態混合兼容，促進產業融合和新業態發展。

黃卉表示，順義此舉可視爲“非改租”在項目落地上的推進，未來項目改建程序、改造標準等問題有望得到優化和突破。

ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然對21世紀經濟報道記者表示，根據ICCRA的統計，目前宿舍型租賃住房在北京長租房市場的佔比不足5%，這一比例低於上海、深圳等其他一線城市。

“而宿舍型租賃住房的租客大部分爲服務業基層從業人員或產業員工，對於物業位置要求極高，因此，這就爲位於適當位置的閒置商辦項目改建，提供了契機和動力。” 趙然補充說： “推進商辦項目改建租賃住房，首先是入市時間快，能夠在短期內緩解北京新市民、青年人的居住壓力，而且比起新增專項用地，位置會更成熟或距離交通樞紐便利，有利於調整區域內的職住平衡。”

此外，存量商辦項目改建租賃住房，也讓業內人士看到了北京大量商辦項目的新出路。

趙然進一步指出，商辦項目改建租賃住房對於存量商辦項目的去化和利用具有更爲積極的意義，也符合城市更新所提倡的資源協調利用原則。

多措並舉保障供應

除了以“非改租”盤活存量，北京也在新增供應方面推出了多項舉措。

11月22日，北京發佈2022年房產投資規劃報送通知，要求擴大居住用地與住房供應，優化住房供應結構，加快推進公共租賃住房、集體土地租賃住房、共有產權住房建設。

北京第三批次集中供地，也延續了相關政策要求，擴大了保障性租賃住房供給。據悉，北京三輪集中供地共推出12宗宅地，其中合理選擇位於軌道交通站點附近、周邊配套較爲齊全的4宗項目配建保障性租賃住房，佔比30%，總規模約4.36萬平方米，順利成交後全年土地市場競配建租賃住房將達到54萬平方米。

不只是集中供地，據北京市規劃和自然資源委員會透露，今年北京市在建設用地供應計劃中進一步加大了向租賃住房的傾斜力度：在單列租賃住房用地的基礎上，按照商品住宅供應下限等比例安排租賃住房供應指標，將租賃住房佔住宅用地比重由2020年的13%提高到30%，明確年度供應指標爲300公頃，較2020年計劃安排量增加170公頃。

11月20日，北京市規自委公佈數據，本年度已供應租賃住房用地301公頃，提前完成全年供地任務。在已供項目中，有214公頃用地用於解決新市民、青年人、科技人才、產業工人以及城市基本公共服務保障人員等羣體的住房需求，佔比達到71%。

實際上，近期各地公佈的“十四五”住房規劃都將保障性租賃住房供應列爲了“重頭戲”。

上海市確定“十四五”期間新增建設籌集保障性租賃住房47萬套（間）以上，達到新增住房供應總量的45%左右；廣州市“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房60萬套（間），佔住房總量的45.8%；深圳市計劃“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房不少於40萬套（間），佔住房建設籌集總量的45%左右。

北京市計劃“十四五”期間新增保障性租賃住房佔新增住房供應總量的比例不低於30%，雖未公佈具體套數，但對照上海、廣州和深圳數據，或許不會低於30萬套。

目前尚無官方數據披露北京保障性租賃住房的建設進展，據《瞭望》新聞週刊，截至11月1日，北京市已累計開工利用集體土地建設租賃住房項目48個、房源約6.6萬套，戶型以中小套型與職工宿舍、公寓類爲主，非居住類改建的項目已實施13個、3822套（間）。對比新建租賃住房的規模，“非改租”的進展有待加速。

北京市住建委有關負責人表示，北京還將推進利用企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地建設租賃住房項目，適當利用新供應國有建設用地建設，加快推進保障性租賃住房建設。

而增加供應的同時，下一步應該如何合理匹配供求關係，保障新市民、青年人的居住需求，顯得更爲重要。

前述萬科商辦項目改建後，將納入全市住房租賃監管平臺管理，避免以租代售、分割銷售、違法轉讓等違法操作。

黃卉則建議，保障性租賃住房建設要符合北京的城市定位，緊扣人口結構和區域分佈的特點，爲城市人口向質量、活力方向轉型提供良好的住房保障。一是建立覆蓋多元、進出有序的人員審覈機制。爲了吸引鼓勵更多外來人才來京就業，將保障對象擴展至在北京市穩定就業的常住人羣。

二是科學制定租金水平和動態調整機制。既要符合保障對象的支付能力，又要滿足企業持續運行的需要。租金的確定要與地段位置相適應保障性租賃住房的租金與市場租金差距不宜過大。

三是優化運營監管。監管部門與運營主體建立信息互通共享機制，實時共享人房信息，加強流動人口管理。定期開展消防安全檢查，關注項目運行中可能存在的安全隱患。

北京市住建委有關負責人表示，下一步北京市將重點圍繞“房子怎麼建，政策怎麼給，人員准入怎麼核，租金怎麼定，後期運營怎麼管”五大方面進行研究論證，推動“十四五”期間北京市保障性租賃住房建設高質量發展，促進住有所居目標實現。