原標題：11月百強房企中半數銷售滑鐵盧，政策向右市場向左

今年第四季度房價可能集中下跌，2022年3月開始銷售才能出現回暖。

儘管政策面已經出現了邊際放鬆的信號，但市場端，房企的銷售頹勢仍舊沒有改善的跡象。

11月30日，多家第三方研究機構發佈了11月的房企銷售數據榜單，顯示即便各家企業努力衝刺年底業績，然而房企自7月份以來向下的銷售趨勢還在延續。

據克而瑞數據，11月單月，TOP100房企全口徑銷售金額實現8450.3億元，同比大幅下挫近40%，跌幅明顯擴大；同時，前11個月的累計同比漲幅僅爲1.8%，業績增速明顯放緩。

行業銷售跌幅持續擴大的背後，是越來越多企業銷售表現的下挫。2021年11月，百強房企中逾8成企業單月業績同比降低，其中超5成房企的同比降幅大於30%。克而瑞統計，11月單月，房企銷售同環比雙降的百強房企共有56家，較上月有明顯增加。

市場持續降溫的情況下，多地政策出現寬鬆的意味，南通、哈爾濱等城市推出人才購房補貼政策，成都也出臺措施鼓勵項目加快上市銷售等，但目前來看，尚未明顯收效。

克而瑞數據顯示，29個重點監測城市商品住宅成交面積環比下降4%，同比跌幅擴至32%，較2019年同期下降19%。僅一線城市成交有回升跡象，環比增長10%；而25個二、三線城市市場持續低迷，成交環比下降7%，同比跌幅擴至35%。

萬科單月登頂

克而瑞發佈的銷售數據顯示，2021年11月，TOP100房企實現銷售全口徑金額8450.3億元，單月業績規模較10月環比下降5.9%，而10月單月仍環比保持上漲的態勢。同時，11月單月業績同比也延續了自7月以來的下跌趨勢，降幅進一步擴大至39.3%。

具體到企業表現來看，百強房企中逾8成企業單月業績同比下降，其中有超過半數的房企同比降幅大於30%。

據億翰智庫提供的11月單月銷售數據來看，以全口徑銷售數據計，萬科以530億元的銷售額位列行業第一，碧桂園以529億元的銷售額緊隨其後；保利發展、融創中國分別實現380億元、367億元，位列三、四位。

但即便是頭部房企，11月單月銷售額同比仍是下挫的態勢。除恒大外，Top10房企中，綠地、融創中國、碧桂園、華潤置地、中海地產的同比下跌幅度最大，分別爲56%、47%、34%、30%、18%。

而在TOP11-20的房企中，中南置地、世茂、旭輝、新城、金科、陽光城、中梁等房企的單月銷售額同比跌幅在30%以上。實際上，縱觀TOP20房企在11月的銷售表現，僅有金地集團實現同比增長，增幅約爲12%，銷售額約爲170億元。

11月銷售表現的持續下挫，使得房企累計業績增幅也出現放緩。克而瑞數據顯示，截至11月末，百強房企銷售全口徑金額同比增幅僅爲1.8%，較截至10月底的7.5%有明顯放緩。

鑑於7月以來銷售金額持續下滑，大部分房企截至目前的年度目標達成率都不理想。

中指院統計顯示，2021年1-11月，從公佈銷售目標的32家房地產企業來看，目標完成率均值約爲83 %。其中綠城中國、濱江集團、大發地產等企業提前超額完成年度銷售目標，正榮集團等企業的目標完成率均超過90%。

儘管銷售業績單月登頂，萬科銷售目標完成率約爲72.7%，處於較低水平；除去恒大以及目前已完成私有化的首創置業之外，目前銷售目標完成率最低的爲金科集團，僅實現69.9%。

“接下來要加大促銷力度，降價促銷回款。”某華東房企人士告訴記者，保證現金流是當務之急。

各地政策顯轉向

市場連續疲軟的背景下，政策面早已在10月開始出現緩和跡象，此前，多個城市已經公開出臺房價的“限跌令”，近日，又有地方政跟進出臺相關護盤政策。

11月30日消息顯示，張家界市房地產行業協會近日發佈《關於促進我市房地產行業平穩健康發展的倡議書》稱，商品房銷售價格不高於備案價格，不得低於備案價格的80%。

11月29日，南通出臺了“人才新政3.0版”，其中提到人才購房自住最高可享150萬元補貼；近日宜昌也開始發放“購房首付款補貼券”。

11月23日，成都市發文放鬆預售資金監管限制，譬如房地產企業信用等級爲A級及以上的，可使用外地銀行保函替代相應下浮的監管額度；項目並聯竣工驗收備案後，監管額度內預售資金支取比例可達到95%。

平安證券稱，成都新規在堅持“房住不炒”基調的同時，多措並舉緩解房企資金端壓力。考慮當前開發商現金流承壓，行業下行壓力猶存的現狀，基於以穩爲主要求，政策仍有持續託底必要，後續不排除其他城市出臺類似舉措。

10月份時，哈爾濱也出臺了“十六條”新政，從降低預售證許可申請門檻、適當放寬商品房預售資金監管、放寬二手房公積金貸款房齡年限、爲人才和新市民發放購房補貼等，多措並舉。

同時，義烏降低預售條件，並調整“公證搖號”政策；湖南發佈推進非住宅商品房去庫存的若干意見；東莞、惠州、江門、肇慶、珠海、揭陽等地，紛紛減徵免徵個人轉讓二手住宅的個人所得稅和土地增值稅，降低交易成本，緩解地方二手房成交下滑的頹勢。

“10月地方出臺房地產調控政策條數較上月基本持平，但緊縮性政策佔比由上月的50%進一步下降至44%，地方房地產政策收緊趨勢繼續放緩。”中房研協測評研究中心統計稱。

上述研究中心認爲，從政策層面來看，短期房地產政策面已基本見底，後續將呈現邊際改善。近期長春、哈爾濱、東莞等多地已出臺財稅支持類政策，後續預計將有更多城市跟進，尤其是庫存壓力較大的三四線城市爲主，熱點一二線城市仍將保持審慎。

不過在業內看來，政策面見底，並不意味着市場見底。在“房住不炒”調控主基調下，政策寬鬆幅度有限，對市場的提振作用也將受限。因此，短期房地產市場或仍將延續下行態勢，但在邊際改善政策作用下，下行態勢將逐漸放緩。

事實上，就當前並不樂觀的預期下，購房者的信心尚未得到有效恢復，各地政府給出的鼓勵政策，目前來看，收效仍較微弱。克而瑞數據顯示，2021年11月，房地產市場持續轉冷，29個重點監測城市商品住宅成交面積環比下降4%，同比跌幅擴至32%，較2019年同期下降19%。

在多數業內人士看來，市場底一般比政策底延遲幾個月，在11月政策有觸底跡象的情形下，預計市場面的觸底需要等到明年。中信證券預計，房價的集中下跌可能會出現在今年第四季度，2022年3月開始銷售才能出現回暖。