記者|張子怡

在疫情受控、經濟恢復的情況下，香港樓市今年表現出量價齊升的復甦態勢。

近日，戴德梁行發佈的《香港房地產市場2021年回顧報告》顯示，2021年，香港住宅市場成交活躍，自2月起連續六個月錄得超過6000宗交易。自8月起，住宅成交宗數有所回落，每月平均成交宗數仍達5300宗。預計香港住宅市場全年總成交量超越7.46萬宗，同比增加25%，創2012年以來新高。其中二手房市場尤其活躍，全年成交超過5.7萬宗，同屬2012年後新高。

樓市成交量活躍的背後，房價也跟隨上漲。戴德梁行統計發現，受惠於低息環境及強勁自用需求，整體樓價由年初開始不斷上漲，並於8至9月期間見頂後稍微回落，全年樓價升幅估計約6.5%。

戴德梁行董事及香港研究部主管陳健珩認爲：2021年住宅市場交投活躍，成交量達九年以來新高，隨着樓價逐漸接近歷史高位，成交及樓價增長於下半年略爲放慢。展望2022年，預期樓市仍然向好。明年樓價將有5-10%升幅，其中較看好位於市區的豪宅。

不過，不同機構對明年的香港樓市也有不同看法。

摩根士丹利對香港樓市呈看空態度，預測明年香港本地樓市會量價齊跌，同時將香港地產業的評級由“吸引”下調至“審慎”，並下調了大部分香港地產股的評級及目標價。

大摩報告指出，2021年度由於低息環境加上土地供應有限，使香港樓市交投增長強勁，新房交易量增約24%、二手房交易量增長29%，樓價上升6%。但樓市明年將面對幾個不利因素，包括潛在監管不明朗等。即使通關，來自內地的額外需求僅影響豪宅市場，且成交量小。再加恒指下跌引發負面的財富效應，參考歷史經驗來看，將令房價下跌。料明年香港樓價將下跌2%，成交量按年下跌5%至15%。

需要指出的是，香港樓市見漲，低息環境是重要因素。

財新網專欄作家夏春今年9月撰文指出，香港市民的購房熱情也與全球資金流入香港，香港抵押貸款利率極低密切相關。絕大多數購房者採取的是浮動利率，目前爲1.36%，是11年來最低水平。

據紫荊網報道，香港特區政府財政司司長陳茂波在12月6日舉行的香港經濟峯會上表示，今年以來，香港經濟明顯好轉，先是受惠於上半年非常強勁的貨物出口，其後本地疫情漸趨穩定及營商氣氛好轉，內部需求亦見持續改善。前三季度，香港經濟按年增長7.0%。

香港經濟形勢的好轉不僅使得住宅市場量價齊升，辦公市場及零售物業市場也開始復甦。

戴德梁行的數據顯示，甲級寫字樓租賃市場連續兩季表現回暖，一洗上半年疲態。

2021年第四季的吸納量爲正18.55萬平方呎（約合2.06萬平方米），雖然全年吸納量仍爲負57.87萬平方呎（約合負6.43萬平方米），但較去年全年的負230萬平方呎（負25.6萬平方米）大爲改善。

新租賃成交以金融及保險行業租戶爲主，市場分額達42%。租金方面，全年各區平均跌幅爲4.7%，下跌幅度相比去年的19.3%大爲收窄。受惠於經濟環境改善及下半年吸納量回正，整體待租率由第二季的14.4%下調80基點至第四季的13.6%。

戴德梁行執行董事及香港寫字樓部主管韓其峯指出，由於明年將有超過200萬平方呎（約合18.58萬平方米）全新甲級寫字樓供應相繼落成，預計明年底整體空置率將增至16%至17%，整體平均租金將下調1%至3%。

戴德梁行統計的數據顯示，全年各零售行業總銷售數字上升至2889億港幣，按年上升8.5%。同時，各核心區份商鋪租金2021年下半年開始重現增長。

受惠於本土消費增加，食肆租金已從谷底回升，按年增加2.2%至2.8%。核心區整體空置率回落，當中以銅鑼灣及尖沙咀尤其明顯，分別已回落至7.9%（下降520基點）及13.1%（下降480基點）水平，租賃成交中不少是短期租約。

戴德梁行執行董事及香港商鋪部主管林應威表示：展望2022年，由於疫情於香港已經受控，經濟正處於穩步恢復階段，就業率也正回升，消費市場得以改善。我們預期商鋪租金已經見底，空置率將進一步下降。2022年的租金將於上半年進一步回升，升幅估計2%至5%不等。