來源：中國經營報

本報記者 郝亞娟 張榮旺 上海 北京報道

進入2022年，包括深圳、廣州、日照、鄭州、蕪湖等在內的多地房貸利率出現下調，引起廣泛關注。除了在房貸利率上有所調整外，房貸放款加速、二手房貸規模提升亦反映了2022年開年按揭貸款市場的情況。

《中國經營報》記者採訪中瞭解到，按揭貸既關係到居民的購房需求，同時也直接影響房地產市場的需求端。受訪人士指出，房貸利率下調，能夠支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。

談及房貸利率的未來走勢，分析人士表示，整體來看銀行房貸利率有望適度走低；不過，各地會“因城施策”，根據市場情況及時調整。

放款加速

近日，記者致電某國有銀行廣州地區客服人員，其表示：“首套房貸款利率是5.85%（LPR+100BP），貸款利率取決於客戶資質，最低能做到5.65%；二套房貸利率比首套房高20BP。”而在下調之前，廣州首套房貸利率維持在5.85%，二套房貸利率維持在6.05%。

除了房貸利率下調外，按揭貸放款加速亦是當前樓市的另一番景象。記者採訪瞭解到，儘管上海地區的房貸利率未調整，但放款週期明顯縮短。

“有一筆二手房交易，在2021年12月28日完成房屋覈價，2022年1月5日領房產證，並在之後的第五天，銀行放款到賬。”上海鏈家某店長向記者舉例道。

上海一位房產中介經紀人陳銘（化名）告訴記者：“現在放款時間縮短了，2021年下半年的時候，房貸放款至少要等待三個月，現在基本一個月就夠。我最近做過一單交易，放款週期是一週。總的來說，一季度銀行額度充足。”

浙江某銀行人士也表示，一般來講，房貸額度是越早越充裕。“該行並未調整房貸政策。”

遠東資信相關報告指出，2021年12月份，103個監測城市的首套房貸平均利率爲5.64%，二套房貸平均利率爲5.91%，均較2021年11月回落5個BP。個人住房貸款發放速度也有所加快，103個監測城市的平均放款週期爲57天，較2021年11月縮短11天。

在成交方面，貝殼研究院統計，2021年12月以來，二手房成交量顯現好轉跡象，12月上半月日均成交量較11月日均成交水平保持了增長態勢，市場成交在加速築底過程中。

談及部分城市房貸利率下調的原因，植信投資研究院高級研究員馬泓分析，針對當前房地產投資下行較快、樓市偏冷的局面，此番房貸利率下調延續了2021年年底中央經濟工作會議及政治局會議中對房地產行業的政策基調，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環，預計下一個階段，隨着住房金融政策邊際改善，房地產行業有望重拾信心，房地產開發投資增速有望逐步企穩。

易居克而瑞部門副總經理繆萌告訴記者，適當下調房貸利率，減輕購房者的壓力，既是體現落實2021年三季度相關部門提出的“兩個維護”政策，也是促進成交、保護房地產市場的手段之一，這傳遞了政府對房地產的態度，即“不是單純的打壓，而是立足健康發展”。

中原地產首席分析師張大偉認爲，信貸政策最嚴格的時候過去了，2021年下半年開始全國樓市偏冷的關鍵原因是因爲信貸收緊，制約了新房、二手房市場成交，但隨着2021年10月、11月信貸政策逐漸緩和，四季度整體信貸供應量高於二季度至三季度，所以市場逐漸有所恢復。

不過，繆萌提示道，各地銀行對房貸政策還是會根據本地區的市場情況“因城施策”，絕非一刀切。

“房地產軟着陸的最大邏輯就是穩增長，這也是2022年經濟工作的核心定調。”中信證券固收團隊認爲，一方面，房地產信用風險的傳染性較強，2008年金融危機就是一個典型的例子，防範信用風險關係到經濟全局；另一方面，土地財政收入目前仍是地方政府不可或缺的收入來源，關係到地方財政能否在穩增長中發力，從上述角度出發，商品房銷售不能下行過快，房地產企業的經營也需要回到正常的軌道。

促進房地產市場健康發展

2022年中國人民銀行工作會議提出，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展。

1月5日，2022年貨幣信貸工作會議指出，要繼續穩妥實施房地產金融審慎管理。要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加強預期引導，各商業銀行要進一步優化信貸結構，提升服務實體經濟的能力。

在近日舉行的銀行業保險業例行新聞發佈會上，銀保監會有關負責人介紹2021年1~11月末銀行業保險業整個運行情況時表示，銀保監會堅決落實“房住不炒”政策，截至2021年11月末，房地產貸款同比增長8.4%，整體保持穩定。購房者的合理住房需求得到進一步滿足，個人住房貸款中90%以上用於支持首貸房。

中國銀行研究院博士後鄭忱陽分析，各類政策釋放了樓市以穩爲主的信號，堅持“房住不炒”但同時也要保障住有所居，房地產信貸環境緊張局面有所改善，推動了房貸利率下調，爲住房消費者降成本。

馬泓告訴記者，自2021年9月末央行對房地產行業信貸政策提出“兩個維護”開始，短期來看，商業銀行正在加快按揭貸、開發貸審批和發放速度，特別是針對大城市首次置業的人羣，滿足購房者的合理需求，預計2022年個人按揭貸款、開發貸增速有望回升，房企開發資金來源中的新增銀行貸款增速可能重拾正增長。

鄭忱陽進一步分析，房地產市場經過此前大力整改後，房地產信貸政策明顯收緊，這在抑制投資者炒房的同時難免誤傷剛需購房者的合理需求，使得消費者購房成本增加；2021年以來監管多次強調支持合理住房需求，維護消費者合法權益，促進房地產業良性循環和健康發展；近期中央經濟工作會議提出對房地產市場“探索新的發展模式”，有助於穩定市場預期，增強消費者對房地產市場平穩健康發展的信心。

“隨着房地產價格迴歸穩健、市場交易逐步回暖，預計2022年個人住房貸款餘額尤其是首貸戶貸款增速將穩中有升，貸款加權平均利率或有所下降，優先保障住房剛需。”鄭忱陽認爲。

“參考過往類似週期的房貸政策，預計2022年末個人房貸利率可能從2021年三季度末的5.54%下調至4.8%~5.0%左右。”馬泓預計，具體來看，部分城市將可能小幅調降首套房房貸利率，適度降低購房者融資成本，考慮到央行近期已經調降金融機構存款準備金率和LPR，商業銀行存貸比偏緊的狀況得到階段性改善，銀行房貸利率有望適度走低。

在繆萌看來，未來的房貸利率還是會視市場情況而定，這其中包括了房地產市場和土地市場，一旦兩個市場過於蕭條，或者過於火熱，相信主管部門對於房貸利率也會做出相應調整。