原標題：接連鯨吞兩家大型物企，華潤萬象生活開年“買買買”意欲何爲？ 

一向對外低調的華潤萬象生活成爲新年物業併購領域的“主角”。

在宣佈收購禹洲集團旗下的物業公司禹佳生活服務後，近日，華潤萬象生活再次宣佈收購中南服務100%股權，交易代價不高於22.6億元。

僅僅15天，華潤萬象生活就向市場拋出了兩筆併購大單。然而，距離上市只差臨門一腳的中南服務爲何放棄赴港上市計劃，選擇“賣身”？華潤萬象生活大手筆“買買買”的背後，又有着怎樣的考量？

放棄上市，中南服務“賣身”華潤萬象生活

根據華潤萬象生活近日發佈的公告，2022年1月20日，公司全資附屬公司創潤髮展與香港彩虹物業、香港樂活物業訂立股權轉讓協議。根據協議，作爲買方的創潤髮展將收購香港彩虹物業所持的南通長樂全部股權，並將收購香港樂活物業所持的江蘇中南（即中南服務）1%股權。

據瞭解，標的公司之一的南通長樂持有中南服務99%股權，故收購事項完成後華潤萬象生活將間接全資控股中南服務。

也就是說，此次華潤萬象生活是收購中南服務100%股權，而中南服務也完全“賣身”於華潤萬象生活。不僅如此，華潤萬象生活也要求中南建設及其直接或間接持股子公司不會對外提供物業管理服務，包括業主增值服務及非業主增值服務，並確保中南建設及其直接或間接持股子公司不會設立任何新的物業管理公司或新機構等提供類似服務，以避免同業競爭。

華潤萬象生活此次收購中南服務，將進一步擴大其物業佈局的版圖。截至2022年1月20日，中南服務在江蘇省、山東省、浙江省及四川省等多個地區合計擁有5147萬平方米的在管面積，合約面積和在途面積共計3941萬平方米，預計5年內在管面積達9000萬平方米以上。

值得注意的是，中南服務剛剛於去年11月通過港交所的聆訊，距離上市只差臨門一腳。此時選擇放棄上市，背後原因爲何？對此，中南服務相關人士回覆新京報記者稱：“考慮到中南服務規模，在目前市場情況下，單獨上市難以有比較高的估值溢價。”

根據中南服務聆訊後版本的招股書，以2020年稅後淨利潤6674.7萬元粗略推算，本次收購代價與稅後淨利潤比值約爲34倍。而中信建投在研報中也指出，若按照中南服務2021年未經審覈淨利潤爲1.76億元爲計算基礎，收購PE將不超過12.9倍，處於合理水平。

克而瑞物管分析表示：“華潤萬象生活此次給出了近13倍PE的估值溢價，符合此前行業10-15倍的均值。能給予此估值，一方面是對中南服務業務互補和協同的認可，另一方面或許也有地產端的因素。”

在房企融資困難、到期債務壓頂的艱難時期，中南服務在此時放棄上市、選擇“賣身”，也有市場聲音指出其因爲資金緊張而賣掉物業板塊。

對此，上述中南服務相關人士回應稱：“中南服務與中南集團旗下A股上市公司中南建設相互獨立，本次交易對中南建設並無直接影響。考慮到中南建設未來一年公開市場到期債務僅不到15億元，且華潤萬象僅需支付不低於總代價44%的首付款，故本次交易並非中南在地產行業調整背景下的應急之舉。”

而據中南集團內部人士表示，中南有意進一步做強建築和產業園區運營等業務，逐步向製造業或服務於製造業的方向靠攏，因此本次交易也有同步積累中長期戰略資金的意圖。

同時，此次交易將按照分期付款的方式進行。中金在研報中點評稱：“在交易結構方面，首期支付總對價44%對應目標公司在管面積，剩餘56%將按照後期交付節奏支付，每半年結算一次。整合方面，預計該項目有望於上半年內完成正式並表，後續管理整合也將有序推進。”

華潤萬象生活在管面積達到4億平方米的“小目標”

在宣告收購中南服務之前，華潤萬象生活於2022年1月5日剛剛宣佈，計劃收購禹洲集團旗下禹洲物業服務有限公司的全部已發行股本，收購代價不高於10.6億元，交易完成後，預期將交付的在途面積及合約面積總和約爲1048萬平方米。

加上中南服務的5147萬平方米在管面積規模，也就是說，華潤萬象生活開年的兩筆收購，將爲其帶來逾6000萬平方米的新增在管面積。

不僅是規模的迅速擴大，在佈局方面，中南服務的業務佈局主要在江蘇、山東、浙江、四川等省份，也將彌補華潤萬象生活的佈局短板區域。對此，克而瑞物管點評稱：“中南服務的在管面積，將成爲華潤萬象生活的重要補充。華潤萬象生活具備稀缺的商管標籤，但在住宅項目的拓展上稍顯遜色。”

根據華潤萬象生活財報披露，截至2021年上半年，其住宅物業管理服務的在管建築面積爲1.2億平方米，較2020年12月31日僅增加1530萬平方米，這樣的增量在頭部物企中並不算出衆。中南服務目前有超過5000萬平方米的在管面積，將極大擴充華潤萬象生活在華東區域的“存在感”。

根據此前克而瑞物管發佈的《2021中國物業服務企業管理規模榜TOP100》，華潤萬象生活在管規模約1.4億平方米，疊加中南服務的在管規模貢獻，併購成功後整體在管規模或將在2億平方米左右，邁入在管規模TOP15行列。

事實上，作爲華潤系在物業板塊的上市平臺，華潤萬象生活於2020年年底在港交所上市，上市後，華潤萬象生活就顯現出強烈的規模訴求，並且立志於躋身物管行業第一梯隊。

2021年年初，華潤萬象生活總裁喻霖康在接受媒體採訪時對外宣稱，到2025年，公司總體管理面積要達到4億平方米，第三方外拓面積要達到50%。

在揚言“4億平方米”目標後，喻霖康也表示：“我們要加大第三方拓展力度，另外也要抓住窗口期，尋找一些優質的可以併購的標的，來做大規模。”

不過，上市一年後，華潤萬象生活鮮有大規模併購，這也令其今年年初的這兩單大手筆併購更爲引人矚目。摩根大通發表研究報告指出，雖然華潤萬象生活於2020年12月上市後一年缺乏併購活動，但今年以來意外地有兩宗大型收購，包括禹洲物業服務和中南服務。對於收購中南服務，摩根大通認爲價格合理，並將繼續“點燃”華潤萬象生活的併購勢頭。

央企、國企或成物業併購“新主角”

在以往物業併購的案例中，多是以民營企業推動爲主，少有國企、央企的身影。據中物研協統計，2021年行業共有29家上市物企發起53項收併購，併購金額達355.88億元，其中具有央企國資背景的參與方僅有3家，發起5項收併購，併購金額僅4.56億元。

而今年開年，華潤萬象生活兩筆閃電式併購也或將拉開物業賽道上國企收併購的大幕。

一方面，物業賽道上越來越擁擠，呈現強者恆強的態勢，一些小規模的房企分拆物業上市難以獲得理想估值；另一方面，很多房企本身面臨短期流動性緊張的難題，上市的等待時間較長，而出售資產則能夠解燃眉之急。

此外，在政策端口來看，目前，針對併購的融資有“開閘”態勢，隨着招商蛇口試水首筆併購票據，在政策的鼓勵和支持下，未來更多的央企、國企或將試水併購類的融資。

克而瑞機構分析師朱一鳴、汪慧指出：“在監管層和政策指引下，一些政府鼓勵、借款方大力支持項目的收併購會率先展開。國企、央企將成爲市場接盤主力軍，一些經營穩健、資金面良好的民企也將參與抄底。”

新京報記者 徐倩