多隻公募REITs出現大幅溢價，淨現金流分派率將顯著下降，暫無場內外套利機遇

2月8日，鹽田REIT發佈公告，提示投資者關於基金溢價風險，並測算年化淨現金流分派率以量化分紅變化。按照2月7日場內價格計算，鹽田REIT預期年化淨現金流分派率將由4.15%降至2.45%。

記者從基金公司瞭解到，目前鹽田REIT暫無公佈最新基金淨值，仍以發行價2.30元/份做基礎對比，即便後期公佈最新基金淨值，以目前場內溢價情況來看，由於36年封閉期未滿，目前無法在場內外進行套利操作，但隨着場內價格的不斷升高，淨現金流分派率將顯著下降。2022年以來，首創水務REIT亦發佈類似公告提示溢價風險。

場內溢價將稀釋分紅收益

2022年以來，A股各主要指數跌多漲少，強勢吸金的穩健投資主線更爲匱乏，不過，一衆公募REITs卻不斷吸引投資者目光，截至2月8日收盤，11只公募REITs2022年內漲幅多在10%以上，其中，富國首創水務REIT及紅土鹽田港REIT均超30%。

但需指出的是，由於公募REITs底層資產及投資功能的特殊性，這類型工具產品並非漲幅越大越好，甚至會對所謂“強制分紅”的效益造成衝擊。2月8日，紅土鹽田港REIT就發佈公告提示基金溢價風險，直指分紅收益可能被稀釋。

根據公告信息，鹽田港REIT在2月7日收盤時報收3.887元，相較於發行價2.300元出現較大幅度溢價，需指出的是，2.30元同爲該REIT首發上市時的基金淨值。按照年化淨現金流分派率計算方式，目前已顯著下降。

據悉，鹽田港REIT在2021年7月1日至2021年12月31日期間預期的可供分配金額爲3814.04萬元（半年預期值），摺合全年兩倍理論測算數據，以首發價格測算的年化淨現金流分派率爲4.15%，以2月7日收盤價計算的數值爲2.45%，下降1.7個百分點。

也就是說，投資者如果以分紅作爲收益來源，投資收益率或低至2.45%。但要指出的是，根據國家發改委發佈的《關於做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，淨現金流分派率原則上不低於4%，這也是業內人士普遍將公募REITs視作是介於債券和股票風險特徵的投資工具之原因。

但隨着二級市場報價的提高，目標不動產評估淨值被動拉高，導致淨現金流分派率計算中的分母變大，導致結果變小。簡單說來，就是目標不動產的估值被高估，但原先預計年度分配現金流是確定的，因此如遇近期分紅，投資者或面臨着分紅收益減少的可能。

對於二級市場價格被炒，基金公司在回應《每日經濟新聞》記者時表示，並未有過相關市場調研，底層資產項目的經營也沒有應披露而未披露的情況，仍是以獲取基礎設施項目租金等穩定現金流作爲主要目的。

不存在場內外套利機遇

此外，由於公募REITs在運作方式上類似於場內LOF，遇到場內大幅溢價的情況，亦有聲音在討論關於場內外套利的可行性，但就現有公募REITs的管理方式來看，沒有任何可能，且場外基金份額僅佔到公募REITs總份額中很小一部分。

以鹽田港REIT爲例，Wind統計顯示，截至2月8日，場內流通份額有7.9919億份，佔總份額8億份的99%以上。基金公司相關人士告訴記者，目前鹽田REIT暫無公佈最新基金淨值，仍以發行價2.30元/份做基礎對比，即便後期公佈最新基金淨值，以目前場內溢價情況來看，由於36年封閉期未滿，目前無法在場內外進行套利操作。

記者注意到，多數公募REITs在基金合同中明確，基金的信息披露包括但不限於每週披露基金資產淨值和基金份額淨值，於半年度和年度最後一個交易日披露基金份額淨值和基金份額累計淨值，在定期報告中披露基金淨值增長率及相關比較信息。

可見，由於公募REITs基金淨值披露的頻率較慢，在未獲更新之前，前次淨值仍不能作爲資產估值考量的科學依據。有業內人士分析指出，很多REIT早在上市前的詢價及定價階段，就較資產實際價值有一定溢價，後期場內價格的走勢仍需兼顧底層資產的實際經營情況和盈利增速進行匹配，否則不僅影響分紅收益，也對場內份額的價值成長帶來負面影響。

事實上，除了鹽田港REIT提示溢價風險外，2月8日，富國首創水務REIT也發佈交易風險提示公告，同樣對二級市場價格高企可能對淨現金流分派率造成衝擊進行說明，不過，首創水務REIT擬報出的2021年度淨現金流分派率尚在4%以上，達4.003%（以2月7日收盤價計算）。

此外，第二批公募REITs中，建信中關村產業園REIT也在去年12月中旬提示交易風險，及上市當天，該基金在二級市場的漲幅就達到30%，公司同樣提示投資者注意投資風險。